O síndico e suas responsabilidades legais

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Antecipação de riscos e ação preventiva são as estratégias adotadas pelos síndicos que se preocupam em transitar sem sustos com o instituto das suas responsabilidades legais: Civil, criminal e administrativa, com implicações ainda nas áreas fiscal, ambiental, trabalhista e previdenciária. Eles destacam também sua responsabilidade social com o patrimônio e a vida da coletividade, os quais dependem, em grande parte, destas posturas.

Síndico Wolfram Werther

Síndico Diógenes Ferrero: “Para agir com responsabilidade é preciso, sobretudo, agir de forma preventiva”

O síndico morador Diógenes Radaelli Ferrero acompanha diariamente a operação dos equipamentos, o uso das áreas comuns e o trabalho dos funcionários no Condomínio Villaggio de Assisi, residencial de 84 unidades localizado no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo. O que o preocupa hoje é a presença de palmeiras na área externa do prédio, cujas raízes infiltraram no solo e já começam a afetar muros próximos do acesso da garagem; os galhos caem eventualmente, gerando danos no entorno. A Prefeitura negou um primeiro pedido de remoção dos espécimes, afirma Diógenes, mas a solicitação será reapresentada e a contratação de um novo laudo técnico foi aprovado pela assembleia.

Advogado e corretor de seguros, Diógenes conhece bem os riscos da imputação de responsabilidades aos síndicos. “Eles surgem a partir do momento em que você deixa de fazer as coisas ou faz de maneira incorreta”, observa o gestor, que completa: “Síndico morador ou profissional não importa, tudo tem que ser feito com profissionalismo. Eu gosto de ser síndico e de buscar fazer as coisas certas. Esse é o segredo, para agir com responsabilidade é preciso, sobretudo, agir de forma preventiva”. Importante também, ressalta, é seguir a Convenção, o Regulamento Interno, normas técnicas e leis, “caso contrário, o síndico será omisso”. Diógenes lembra que interditou a piscina até que se trocassem os ralos (para anti-aprisionamento) a partir da edição de uma nova norma técnica (a ABNT NBR 10.339/2018). “Devemos ter uma atenção diária, pensar no portão que pode bater no carro do morador, no piso escorregadio, entre outros.”

Entretanto, ele diz que a responsabilidade vai além dos riscos de acidentes, pois envolve a gestão do patrimônio do condômino. “Agir preventivamente também traz economia.” Eleito em 2014, Diógenes promoveu no condomínio a reforma elétrica, modernização dos elevadores, tirou o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), instalou poço artesiano e lâmpadas LED nas áreas comuns, entre outros. Com isso, garantiu sistemas mais seguros e econômicos, o que levou a uma redução de 20% no consumo da água e de mais de 50% no consumo de energia comparando-se os lançamentos de abril de 2014 com os de setembro de 2019.

Pois condenações de síndicos nas esferas cível e criminal acontecem, notadamente aquelas relacionadas ao mau uso do dinheiro. A reportagem da Direcional Condomínios tem observado ainda casos de processos judiciais relacionados à falta de pagamentos de obrigações fiscais e trabalhistas (há dívidas que somam dez anos); a acidentes com funcionários próprios ou terceirizados (incluindo óbitos); pela falta de manutenção do prédio (gerando riscos, além de danos às unidades privativas); pela “obrigação de fazer” (como obras de acessibilidade); e por denúncias (sempre anônimas) de condôminos. Aqui, entram desde acusação de remoção ilegal de árvores (mesmo que haja autorização da Prefeitura) à ausência de uso EPI (Equipamento de Proteção Individual etc.) por funcionários e/ou prestadores de serviços.

Prevenção depois da turbulência

Síndico Wolfram Werther

Síndica Eliana Maria Cuquerave: Condomínio se recupera de momentos conturbados, causados por ações judiciais e caixa deficitário

Momentos de turbulência foram vividos pelo Condomínio Parque Residencial Ourives, no Jardim Celeste, região do Jardim Botânico, zona Sul de São Paulo, quando seu corpo diretivo resolveu acionar judicialmente um gestor anterior por má administração do dinheiro dos condôminos. Entre outros, eram questionadas compras de material sem qualidade e sem a realização de três orçamentos mínimos. De acordo com a síndica Eliana Maria Cuquerave, moradora há 30 anos do local e pedagoga aposentada, neste período a manutenção do condomínio ficou praticamente paralisada. Eliana foi eleita em assembleia no início de 2016, na sequência desses acontecimentos.

Segundo ela, a sentença judicial foi apenas parcialmente favorável ao condomínio: O síndico alvo do processo teve que pagar multas e correções de contas anteriores em aberto e recorre de condenação por acordo lesivo com inadimplente. Já para os moradores, restou um condomínio com muito por fazer, desde a manutenção (o residencial conseguiu o AVCB somente neste ano) à recuperação financeira (hoje consolidada). Eliana relata que havia sete contas bancárias, que unificou. Somente em taxas administrativas dessas contas, o condomínio gastava um valor que depois foi suficiente para a locação de equipamentos para implantar a academia, compara.

Com seis torres e 312 unidades, o Residencial Ourives possui agora uma gestão compartilhada, a qual envolve desde o acompanhamento diário do condomínio pela síndica, zelador e uma assistente administrativa, a reuniões frequentes com um amplo corpo diretivo. São 18 membros do conselho fiscal, seis subsíndicos e três conselheiros consultivos, todos com isenções parciais na taxa de rateio, desde que não estourem o teto de faltas às reuniões. O condomínio contrata ainda auditorias preventivas mensais nas contas, disponíveis aos moradores através do portal da administradora. “O síndico não tem condições de saber tudo, ele depende de assessorias com expertise em algumas áreas, porque administramos recursos de terceiros. Nesse sentido, a auditoria é capaz de apontar lançamentos duplicados ou contas em atraso, que às vezes fogem ao controle da administradora”, explica.

Outro aspecto importante é a organização e o planejamento, diz. “Tenho a previsão orçamentária literalmente na ponta do lápis, se tiver que gastar algo a mais, já sei de onde poderei remanejar.” No balanço dos últimos quatro anos da gestão compartilhada, Eliana computa benfeitorias como a troca da iluminação da área comum, a recuperação do piso dos estacionamentos externos, eliminação de vazamento de água, implantação do gás natural, da academia e da brinquedoteca, reforço do sistema de segurança, controle de pragas, reforma elétrica, da quadra, dos telhados e dos elevadores, obras de acessibilidade, AVCB e introdução de uma feira livre semanal. Para 2020, estão previstas a modernização da portaria e acessos, além da fachada, na sequência de um trabalho que se pauta, sobretudo, pela responsabilidade social com os condôminos, destaca Eliana. Nessa linha, entra até a mobilização do bairro para implantar o Programa Vizinhança Solidária.

Síndica Rosana Moraes

“O ESTRUTURAL VEM ANTES” – A síndica Rosana Moraes (foto ao lado), do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, na Aclimação, em São Paulo, teve que contratar a recuperação das molduras em alvenaria de 442 janelas da fachada, depois que ela e o zelador, João Antônio de Oliveira, começaram a observar sinais de trincas e descolamento. “Imediatamente interditamos as áreas mais vulneráveis à queda parcial dessa estrutura e contratamos a vistoria de um engenheiro”, afirma. As obras foram executadas na sequência, em caráter emergencial, paralelamente a outros investimentos em curso, pois, “em uma edificação antiga, precisamos sempre estar atualizando os sistemas”. No momento, o condomínio prepara a regularização do AVCB. “O estrutural vem antes”, ressalta a síndica, ao lembrar que a modernização do salão de festas, dos halls dos prédios e a implantação de uma academia estão no planejamento, mas terão que esperar um pouco mais. O condomínio é de 1985 e possui 52 unidades. (Por R.F.)

Leia também!

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Matérias complementares:

- Responsabilidade civil e criminal do síndico: Quando ocorre?
Por Irina Uzzun (Advogada e síndica)
- Responsabilidades legais: Vale a pena ser síndico?
Por Rosali Figueiredo. Entrevista com a síndica Ângela Merici
- Desabamento em Fortaleza: engenheira explica como análise estrutural pode antecipar riscos e mitigar responsabilidades
Por Rosali Figueiredo. Entrevista com a Eng. Civil Carolina Scheffer Longato Faro
- Como as administradoras podem contribuir para resguardar o síndico de erros tributários
Por Ricardo A. Tardem (Administrador de condomínios, contador e advogado)
- Síndico: O peso do cargo
Por Luiz Leitão da Cunha (Síndico profissional)

Matéria publicada na edição - 251 - novembro-dezembro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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