Responsabilização dos síndicos por “ação ou omissão”

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O desabamento do Edifício Andrea, em Fortaleza (CE), na manhã do último dia 15 de outubro, reacendeu o tema das responsabilidades dos síndicos, agora com uma conotação trágica, pelas mortes (nove) e feridos (sete). A própria síndica, Maria das Graças Rodrigues, está entre as vítimas fatais.

Imagens de câmeras de segurança apontam que, no momento do desabamento, Maria das Graças acompanhava serviços nos pilares da garagem, sobressaindo a inexistência de qualquer tipo de ancoramento e o desgaste acentuado do concreto e das ferragens. O desabamento está sob investigação policial, a qual deverá comprovar as efetivas responsabilidades pela tragédia.

Em síntese, as obrigações do síndico estão elencadas em nove itens do Art. 1.348 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), entre eles, “(...) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. No encerramento do 4º Congresso de Síndicos e Administradores, realizado no último dia 19 de outubro pela Gábor RH, em São Paulo, o advogado Rodrigo Karpat lembrou ainda que o Art. 13, do Código Penal, determina que todos aqueles que estão investidos de guarda respondem criminalmente, seja por “ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido”.

Também o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca, em síntese, que a responsabilização de um síndico pode vir de danos gerados por uma ação ou omissão. “A partir do momento em que o síndico se torna o responsável por uma coletividade, ele sempre vai responder civil e penalmente pelas suas atitudes. Se ele não toma as precauções devidas, seja por boa-fé, imperícia, negligência, má-fé ou por exceder os limites de suas atribuições, ele responderá pelo ato.” Por exemplo, a não contratação do seguro obrigatório do condomínio e eventuais danos provenientes disso poderão lhe render uma condenação penal e civil. Assim, toda responsabilização deverá “ter um vínculo com um fato, cujas implicações podem ser objetivas (dolo ou omissão concreta) ou subjetivas (tudo aquilo que depende de uma perícia para ser comprovado)”. O advogado cita a questão do barulho no condomínio, problema recorrente. “Para que haja uma responsabilização em torno disso, é preciso comprovar que a ação ou omissão do síndico, representante do condomínio, seja configurado como um ato ilícito causador de dano (não basta um incômodo) e eventual violação do Direito e/ ou das obrigações. Conforme a concretude de um fato, esse será tratado pelas esferas judiciais pertinentes. O barulho entra, quase sempre, na reparação civil”, completa.

Outras situações poderão render duplas condenações, como a questão do seguro ou desvio de verbas, nas esferas cível e penal. Por fim, o cenário é tão complexo que, às vezes, por atender a uma obrigação (cumprir com as deliberações tomadas em assembleia), o síndico poderá se tornar passível de responsabilização por eventual dano. Isso poderá acontecer se essa mesma assembleia vetar o uso do dinheiro do condomínio para obras de segurança da edificação.

“Ter um condomínio seguro com suas responsabilidades em ordem significa investimentos, segurança quase nunca é sinônimo de um rateio barato. O síndico deve levar isso à previsão orçamentária, pois ele não pode abrir mão da formalidade. Quando a assembleia pede a solução mais barata, o síndico se torna vulnerável, ele não pode aceitar isso sem avaliar riscos técnicos com profissionais capacitados e habilitados”, completa Cristiano De Souza.

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Matéria publicada na edição - 251 - novembro-dezembro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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