Organize a previsão orçamentária para iniciar bem 2020

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Garantir o equilíbrio entre receitas e despesas do condomínio representa uma das atribuições centrais do síndico. Mas é importante ainda fazer caixa para custeios extras e investimentos na manutenção preditiva, preventiva e nas modernizações. Tudo isso sem sobrecarregar a taxa de rateio.

Síndico Pedro Nagahama

Síndico Pedro Nagahama: “A previsão orçamentária deixou de ser conta de subtrair despesas das receitas; tornouse matemática de análise de custos”

Fechar as contas sem onerar a taxa de rateio rende muitos pontos para um síndico, mas hoje obter apenas um equilíbrio orçamentário torna-se insuficiente para atender a todas as necessidades de um condomínio. Conforme o tempo passa, sistemas construtivos, instalações e equipamentos precisam ser modernizados, atualizados às novas normas técnicas e/ ou substituídos pelo fim de sua vida útil. É preciso ainda atender às expectativas crescentes dos moradores, que demandam um espaço fitness com equipamentos profissionais, gerador, aquecimento de piscina, renovação do playground e brinquedoteca, entre muitos outros.

O roteiro é bem conhecido pelo síndico orgânico Pedro Nagahama, que assumiu a gestão do prédio onde mora justamente para resolver o gap financeiro do condomínio, o qual dificultava os investimentos em manutenção e melhorias. E não havia mais como aumentar a contribuição dos moradores. “O rateio era elevado, tinha sofrido reajuste de 20% e não dava conta das necessidades”, lembra o síndico. O residencial tem apenas 22 unidades, foi construído em princípios dos anos 90 na região do Tatuapé, zona Leste de São Paulo. “O prédio gastava mais do que arrecadava, o caixa era muito baixo e não havia condições de promover a manutenção”, resume Pedro, profissional da área de TI. Ele havia sido conselheiro e era subsíndico quando teve que exercer um mandato tampão de final de 2016 a junho de 2017. Foi eleito e reeleito na sequência. Na época da saída do síndico anterior, já se discutiam soluções. Sua primeira ação foi reduzir custos, iniciando-se pela implantação da portaria remota, ainda em 2017. A folha de pagamentos dos funcionários orgânicos consumia de 70% a 80% da arrecadação, sem contar as férias e o 13º. Porém, o condomínio sequer tinha reservas para fazer as rescisões (de quatro dos seis funcionários) e investir em um novo sistema de controle de acesso.

“Comecei sem dinheiro para o 13º e as férias, com um Fundo de Reserva baixo e caindo. Não havia condição de fazer nada. Se nos mantivéssemos daquela forma, não haveria outro caminho senão o aumento sucessivo do rateio, cuja média já era de R$ 2 mil. Tivemos que recorrer a uma engenharia financeira para implantar a portaria remota e suportar os custos das rescisões. Agora, passados mais de dois anos e meio, zeramos as pendências financeiras que ainda tínhamos com a portaria remota e vamos investir no upgrade dos equipamentos de segurança.”

Com o novo modelo de controle de acesso, a economia representa cerca de um terço da arrecadação, dinheiro que tem sido suficiente para encorpar o Fundo de Reserva e que bancou demais melhorias, como a implantação do espaço fitness, o aquecimento da piscina e a pintura da fachada. “Tudo sem rateios extras”, destaca. Pedro afirma que tampouco houve reajuste do condomínio desde então. Para 2020, já estão aprovadas obras no piso da garagem, incluindo revestimento epóxi. Há previsão ainda de obras de modernização de toda a frente do condomínio (gradis, portaria, acessos etc.).

Segundo Pedro Nagahama, “a previsão orçamentária deixou de ser conta de subtrair despesas das receitas que buscava zerar o orçamento”. “Tornou-se matemática de análise de custos, exercício de enxugamento, revisões de contratos etc. A ideia é deixar um ‘colchão’ para os investimentos necessários. E cada condomínio organiza o orçamento de acordo com o seu perfil e necessidades.”

Há limite para as reservas financeiras do condomínio?

Síndico Fabio Schmitt

Fabio Schmitt: Síndico defende que condomínio tenha um Fundo de Reserva equivalente a pelo menos duas arrecadações, mas acima desse valor propõe submeter à assembleia investimentos em melhorias

Profissional egresso da área de TI (Tecnologia da Informação), na qual trabalhou por duas décadas, o síndico orgânico e hoje empresário Fabio Schmitt assumiu pela primeira vez a função no condomínio onde mora, no Alto do Ipiranga, em São Paulo, em 2013. O residencial de duas torres e 148 unidades, de alto padrão, tinha na época dois anos de implantação e uma situação financeira saudável. Mas já eram necessários alguns investimentos em melhorias. Fabio Schmitt defende que haja um equilíbrio ente o montante das reservas financeiras e os investimentos no prédio. “Condomínio não é banco”, “deve promover benfeitorias”, pontua o síndico em depoimento dado a seguir para a Direcional Condomínios.

- Posturas

“Quando assumi o condomínio tinha um caixa muito bom. Ficou combinado na época que não haveria reajuste da taxa condominial para o exercício seguinte. Tive que aprender o que fazer em cada parte do condomínio (no orçamento ordinário, extraordinário, no Fundo de Reserva). Eu comparo essa situação com o orçamento familiar, onde a gente reserva dinheiro para o dia a dia, para um fundo de obras e para a poupança (para situações emergenciais e benfeitorias). Preciso encarar o dinheiro do condomínio da mesma forma como encaro as finanças da minha família. Fui desatando esse nó, a administradora deu o embasamento jurídico de diversas situações que tivemos no condomínio, o que me permitiu passar bem pelo primeiro ano.”

- Rateio do Condomínio

“Nunca devemos fazer reajuste do rateio acima das taxas de inflação (IGPM). Mas reajustar sim. Os contratos do condomínio acompanham a inflação e, em um empreendimento desse porte, tivemos que estabelecer novos contratos para cobrir áreas de manutenção que estavam a descoberto, necessidades de reformas, de pinturas e de troca de mobiliário. Ou seja, elas foram surgindo e precisávamos do reajuste para não descapitalizar.”

- Reservas X Investimentos

“É importante dispor de um valor substancial de Fundo de Reserva, sempre o deixar com duas arrecadações. Mantemos esta matemática até hoje, para não termos que fazer rateio para as situações emergenciais. Mas quando o fundo excede a determinada quantia, propomos à assembleia o resgate de parte deste valor e o transferimos para uma conta extraordinária, já associada a um novo investimento em obras e melhorias. O condomínio não tem função nem vocação para fazer poupança.”

- Aplicações

“Temos conta corrente própria e Fundo DI. O condomínio não é um banco nem tem que ser. Ele precisa ser autossuficiente com o valor mensal que os condôminos pagam todo mês e possuir uma reserva para protegê-lo de adversidades, como o aumento da inadimplência. Mas quando chega a valores muito altos, deve parar de arrecadar o Fundo de Reserva e promover benfeitorias para não acumular muito dinheiro, evitando suspeitas e discussões.”

- Transparência

“Temos a prática de resumir as despesas e divulgá-las, além de enviar mensalmente o balancete e o extrato bancário da conta corrente e da aplicação. Os moradores não têm noção do que os equipamentos de operação diária demandam, por exemplo, a manutenção dos portões da garagem. Os relatórios garantem a transparência e dão segurança às pessoas do que está acontecendo no condomínio e para onde está indo o dinheiro.”


Matéria complementar da edição - 252 - janeiro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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