O mercado de condomínios e o novo perfil do síndico

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Os meses de janeiro a novembro de 2019 tiveram o “melhor resultado em 15 anos” na venda de unidades novas e no lançamento de empreendimentos em São Paulo. É um mercado potencial para síndicos profissionais e para a massa condominial como um todo, que precisa se modernizar e acompanhar toda essa valorização imobiliária.

Síndico Wolfram Werther

Síndica Vanessa Munis: “O síndico é hoje um agregador de competências psicológicas, operacionais e administrativas”

O bairro Cerâmica, em São Caetano do Sul, na Região Metropolitana de São Paulo, se consolida como uma das áreas de maior valorização imobiliária da cidade, diante de novos empreendimentos comerciais e residenciais que vêm surgindo no entorno de um shopping center e no eixo de avenidas arborizadas. Em um deles, a síndica profissional Vanessa Munis dá expediente desde 2017, depois de passarem pela gestão local, num período de oito meses, três síndicos moradores. O condomínio de duas torres e 256 unidades de 70 a 90 m2 foi entregue em 2016, com inúmeros equipamentos de lazer.

“Esses grandes empreendimentos exigem múltiplas capacitações de um síndico, que nem sempre um morador terá. É preciso ainda fazer uma gestão participativa com o conselho e ter representatividade com a massa condominial, conciliando as expectativas dos moradores”, analisa a síndica. Daí a necessidade de fazer convergir múltiplas habilidades no perfil do gestor, já que, paralelamente às demandas administrativas, financeiras e de manutenção, sobressaem na administração do prédio as intercorrências do relacionamento humano.

“O síndico é hoje um agregador de competências psicológicas, operacionais e administrativas”, resume Vanessa, que também é advogada, master coach, consteladora sistêmica e pós-graduada em gestão de pessoas. Para atender à complexidade de demandas e expectativas, a síndica diz que trabalha sob regras de compliance e com SLA (Service Level Agreement ou Acordo de Nível de Serviço) no contrato de prestação de serviços, ferramenta que prevê atribuições ao gestor associadas a prazos e métricas de desempenho, entre outros. Vanessa iniciou sua profissionalização na área depois de atuar como orgânica na implantação de um condomínio.

Também o engenheiro civil Demilson Bellezi Guilhem, que foi executivo em empresas privadas, conheceu a sindicatura administrando o residencial onde vive. Pós-graduado em administração, finanças e contabilidade, Demilson atua em sete condomínios, em um deles com o cargo equivalente a de um CEO (é síndico geral). É um complexo localizado em Osasco, cidade vizinha a São Paulo, com mais de duas mil unidades distribuídas em quatro subcondomínios residenciais independentes (um outro está a caminho) e em uma torr e comercial.

A partir de sua carteira, Demilson observa que o mercado da construção civil tem apostado em três principais tipos de condomíni os:

1. Prédios de unidades compactas que potencializam o uso das áreas comuns (coworking, por exemplo) e serviços (lavanderia);

2. Prédios de luxo, com unidades acima de 300 m2, que valorizam mais a segurança que as áreas de lazer, já que boa parte dos moradores têm uma segunda residência fora de São Paulo;

3. Empreendimentos com centenas de unidades em novos bolsões residenciais, dotados de lazer completo e ampla gama de serviços, onde o morador sente segurança em deixar os filhos.

Muitos desses condomínios possuem imóveis de diferentes tamanhos, o que se reflete em um padrão diversificado de renda entre os moradores, com impacto nas suas expectativas e na capacidade de contribuir com o rateio. “Aqui o síndico precisa buscar um equilíbrio de representatividade para conseguir trabalhar, conciliando interesses divergentes”, afirma Demilson. “Isso requer capacidade emocional junto com a capacitação técnica, porque em um condomínio desse porte, o síndico lida ainda com demandas enormes, a exemplo da quantidade de lixo que se produz diariamente”, exemplifica. Segundo ele, neste contexto, a agenda do síndico no ano de 2020 terá que passar, inevitavelmente, por cursos e eventos de atualização e aprimoramento.

síndico morador José Reynaldo Silveira

TRAZENDO O “ANTIGO” À MODERNIDADE – O síndico morador José Reynaldo Silveira (foto acima) administra pelo segundo mandato consecutivo o Condomínio Edifício Pedra Azul, localizado no Jardim América, em São Paulo. Engenheiro elétrico, José Reynaldo realizou no ano passado um curso de síndico profissional, projetando abraçar a nova carreira. No currículo, ele traz a experiência no Pedra Azul, residencial de 1954 em processo de modernização.

Com 41 apartamentos de 110m2 e uma vaga de garagem, o edifício acaba de ter seu gradil da frente modernizado (foto acima), juntamente com os sistemas de segurança, incluindo a construção de uma guarita blindada. Segundo José Reynaldo, a modernização é inevitável, não apenas pela necessidade de segurança estrutural e patrimonial, quanto pela expectativa de novos condôminos, que mudam o perfil da ocupação. “Eles querem beleza, conforto e funcionalidade”, afirma o síndico, destacando que isso contribui para valorizar edificações que já são bem procuradas porque próximas de estações de metrô e de centros comerciais.

No Pedra Azul, os elevadores já haviam sido modernizados há cerca de seis anos. No momento, estão sendo concluídas adequações para regularizar o AVCB (como a instalação de uma bomba de incêndio, uma nova prumada para os hidrantes e 14 portas corta-fogo). As próximas intervenções deverão ocorrer na revitalização da calçada externa e interna, nos quadros elétricos e na fachada. “Eu não fazia ideia da quantidade de trabalho de um síndico, mesmo morador e de uma torre só. É preciso se dedicar algumas horas por dia e só a isenção não paga isso.”


Matéria publicada na edição - 253 - fevereiro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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