Locação de temporada por aplicativos: À espera de jurisprudência

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A discussão sobre a legalidade de locações de curta temporada em condomínios residenciais se encontra no STJ (Superior Tribunal de Justiça). O voto do relator do processo é favorável à locação por aplicativos como o Airbnb, mas a decisão ainda não foi tomada pela Corte.

síndico Gabriel Hahn Somorovsky

O síndico Gabriel Hahn Somorovsky administra prédio com movimento diário de locações e destaca papel do controle de acesso para evitar problemas

É grande a expectativa pela jurisprudência, já que no Direito predominam duas posições divergentes: Aquela que a considera típica de hospedagem, portanto, irregular; outra que a vê como locação temporária contemplada pela legislação (portanto, legal). Também há posições distintas nos tribunais sobre se a assembleia do condomínio pode ou não impor restrições à modalidade.

Uma rápida consulta a algumas decisões tomadas nos dois últimos anos pelo Judiciário paulista, em 1ª e 2ª instâncias, relativas à legalidade ou não de os condomínios residenciais proibirem ou dificultarem a locação de curta temporada por aplicativos, demonstra que a questão divide os próprios magistrados. Tem havido decisões ora favoráveis aos condomínios, ora a recursos ou tutelas de urgência de coproprietários que se sentem lesados pelas limitações impostas em assembleia à exploração da atividade.

De qualquer maneira, em recente recurso, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) expressou o entendimento de que “restrições ao direito de propriedade devem constar da convenção condominial” (...), “desde que haja regular convocação [de assembleia] e atendimento ao quórum legal (...) (artigo 1.351 do Código Civil)”. Desta forma, a assembleia que pretenda restringir ou vetar locações via aplicativos deverá contar com a deliberação de pelo menos dois terços dos condôminos.

Os principais pontos de divergência em torno do assunto são:

- Regras que proíbem ou limitam a atividade no condomínio residencial ferem o direito de propriedade? Atualmente, entre as principais regras em curso destacam-se aquelas que impõem tempo mínimo de permanência; restrição ao uso de áreas comuns, como lavanderias e academias; restrição de horário de chegada e saída; e exigência de documentos de identificação;

- Este tipo de atividade é incompatível com a natureza residencial do condomínio?

- O interesse coletivo (por segurança, sossego e salubridade) se sobrepõe ao direito de propriedade?

- A totalidade dos condôminos deve arcar com os custos extras gerados pelo aumento de rotatividade de ocupantes no prédio?

Esses aspectos aguardam pelos veredictos dos tribunais, em meio a um novo contexto de mercado que tende a consolidar os aplicativos, a exemplo do que ocorreu nos apps de transporte e de entrega de alimentos: Na última década foram implantados em São Paulo e demais grandes centros urbanos condomínios “vocacionados” justamente para receber “moradores” ou “hóspedes” temporários. São prédios residenciais de unidades compactas (tipo estúdio), onde investidores detêm a maioria dos imóveis e utilizam esses aplicativos para rentabilizar o negócio. Alguns deles são implantados com a convenção já adaptada para a nova realidade.

Entretanto, no ano passado, um condomínio com esse perfil, localizado na Rua Augusta, em São Paulo, obteve junto ao TJ-SP decisão favorável à deliberação de uma assembleia extraordinária realizada em 2018, que proibiu locações em prazo inferior a 30 dias.

Para o síndico Gabriel Hahn Somorovsky, gestor e morador de um condomínio localizado no bairro da Consolação, área central de São Paulo, com 70% das 144 unidades de propriedade de investidores, este é um caminho sem volta. Segundo ele, as administrações devem se preparar para garantir fluidez e segurança a essa nova ocupação. Neste residencial, com estúdios de 22 m2, Gabriel implantou um software para check-in e checkout dos ocupantes temporários. E divulgou as regras de convivência “para o Airbnb e similares” em diferentes espaços do condomínio.

Por exemplo, todo e qualquer ocupante terá que ter seu nome e documento informado à administração com prazo mínimo de 24 horas e não poderá receber visitantes; nenhum funcionário do prédio está autorizado a ficar com as chaves ou a prestar serviço ao hóspede; quaisquer violações renderão ao proprietário advertência por escrito e multa equivalente a um salário mínimo, que dobra na reincidência. As áreas comuns estão liberadas a todos, temporários ou permanentes, que têm direito a levar até três convidados para esses ambientes. Gabriel afirma que houve um aumento do uso da lavanderia coletiva justamente por conta dos hóspedes, gerando uma renda extra ao condomínio.

“São visitantes que vêm a São Paulo para turismo, negócios ou tratamento de saúde. As unidades são locadas em geral para até duas pessoas. E a rentabilidade de um negócio desse é bastante elevada, num prédio como esse, a locação de curta temporada cobre o investimento na compra do imóvel em cerca de cinco anos. Para o síndico, o desafio é o de conciliar os propósitos diferentes entre os que vêm para morar e os que são temporários”, analisa. “São mais de cem pessoas circulando diariamente, o morador precisa estar psicologicamente preparado para isso, porque ele perde um pouco daquele sentimento de familiaridade de uma residência.”

O síndico aponta que o controle de acesso representa o ponto mais importante nessa equação, “pois há locatários que tentam entrar com pessoas não autorizadas”. Ele diz, no entanto, que, “quando bem alinhado em termos de regras e convivência, esse tipo de locação pode trazer benefícios e renda para todo o condomínio, contribuindo para diminuir a taxa de rateio”.

Síndico Wolfram Werther

INSEGURANÇA JURÍDICA – Os síndicos profissionais Demilson Bellezi Guilhem (foto ao lado) e Alessandro Paris destacam o ambiente de insegurança jurídica que prevalece em torno das locações de curta temporada via aplicativos. Ambos tiveram casos de condomínios que passaram por reviravolta em decisões judiciais. No primeiro caso, em um amplo empreendimento em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo, o condomínio tentou vetar locações com prazo inferior a 30 dias. Não deu certo, perdeu no Judiciário. Acabou decidindo contratar uma concierge bilíngue por pelo menos 12 horas diárias para dar conta do fluxo de pessoas que chegam à cidade via Aeroporto Internacional. No segundo caso, um condomínio originalmente “vocacionado” para esse tipo de ocupação conseguiu impor o prazo mínimo de 30 dias e sustentar a decisão na Justiça.

“Está todo mundo esperando pela decisão do STJ, para se criar uma jurisprudência”, pontua Demilson. Alessandro Paris observa, por sua vez, que o uso dos aplicativos é uma realidade “inevitável como modelo de negócios”. “Como morador me sinto extremamente inseguro, por mais que as plataformas procurem desenvolver mecanismos de controle e proteger o condomínio. Mas com o tempo isso tudo deverá ser melhorado através do desenvolvimento de tecnologias mais robustas de controle de acesso”, acredita.

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Matéria publicada na edição - 253 - fevereiro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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