Airbnb e demais formas de locação temporária no condomínio: Argumentos contra e a favor

Escrito por 

Novos empreendimentos próximos de aeroportos, centros médicos e áreas comerciais surgem “vocacionados” para locação de curta temporada

Edificio que faz Airbnb

Os advogados divergem quanto à caracterização da locação de curta temporária, se ela se enquadra como hospedagem conforme previsto na Lei do Turismo (Lei Federal 11.771/2008), ou se está contemplada na Lei de Locações (Lei Federal 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, que prevê locações temporárias de até 90 dias). Conforme o voto do ministro Luis Felipe Salomão, relator de processo do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que decidirá pela procedência ou não de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, favorável a restrições impostas por um condomínio, essa modalidade não se caracteriza como comercial, porque desvinculada da prestação de serviços. Portanto, não seria hospedagem. O mesmo entendimento foi expresso em uma sentença pelo TJ-SP, para o qual é “descabido considerar a locação por curta temporada como um contrato de hospedagem”, pois esta tem, “por critério distintivo”, “a prestação regular de serviços aos usuários, tais como, por exemplo, lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados, sala de jogos ou reuniões etc.”

“Desvio de finalidade”?

Para o advogado Rodrigo Karpat, em análise publicada no site da revista Direcional Condomínios, “a prática constante, somada à necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e dos serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e a enquadra na hospedagem, que é disciplinada em lei específica, a qual não inclui o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade”. Portanto, sob essa ótica, liberar a locação por curta temporada representaria um “desvio de finalidade” do condomínio residencial, impactando negativamente sobre a vida de seus moradores.

Proteção legal

já o advogado Cristiano De Souza Oliveira contrapõe com o argumento de que esta é uma locação por temporada, “protegida por várias legislações federais, começando pela própria Constituição de 1988, que estabelece o direito de propriedade no Art. 5º, Inciso XXII”, e, no Art. 1.780, Inciso II, prevê que ela possa estar “articulada à exploração econômica”. “Também a Lei de Locações possibilita a locação por temporada (entre 1 a 90 dias), seja para atividades de lazer ou trabalho ou por pessoas em trânsito para tratamento da saúde, entre outros casos, devendo o locatário respeitar as regras condominiais comportamentais, nos termos do Art. 23, Inciso X, da Lei de Locação, e Art. 1.336, Inciso IV do Código Civil (não usar a propriedade para afrontar o sossego, salubridade, segurança e dos bons costumes).”

Novas regras?

O advogado Walter Trebitz, assessor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), procura dar uma saída, em outro artigo publicado no site da Direcional Condomínios. Ele pondera que nem toda “locação por meio de aplicativo” tem se caracterizado “como locação por temporada”. De qualquer maneira, medidas radicais, como proibir ou liberar geral, “não permitirão o uso racional, útil e inteligente da propriedade”, pondera. “O horizonte da questão indica que novas regras serão criadas e mais a mais se viabilizará a assunção do direito e do justo nesta relação.”

Uma dessas regras poderá vir de Projeto de Lei apresentado ao Senado Federal no ano passado. O dispositivo propõe alterar a Lei de Locações e exigir que “a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação” tenha a autorização expressa da convenção do condomínio. De autoria do senador Angelo Coronel (PSD/BA), a matéria está pronta para entrar em discussão na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania.

Leia também:

- Locação de temporada por aplicativos: À espera de jurisprudência

- Matérias complementares:

- Lei protege locação por curta temporada nos condomínios
Por Cristiano De Souza Oliveira (Advogado e consultor de condomínios)
- Locação para temporada, locação, hospedagem e o Direito de propriedade
Escrito por Walter Trebitz (Advogado e assessor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo/Aabic)
- A legalidade da locação por diária ou hospedagem nos condomínios residenciais
Por Rodrigo Karpat (Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial)
- Modelo disruptivo do Airbnb ao redor do mundo. Os problemas são os mesmos, mas e as soluções?
Por Celeida M.C. Laporta (Advogada, mediadora judicial/extrajudicial e árbitra)

Matéria publicada na edição - 253 - fevereiro/2020 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.