ABNT NBR 16.280: Força legal para condomínio impor regras

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A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), fundada em 1940, foi designada como Foro Nacional de Normalização, através da Resolução 07/92 (competência do CONMETRO dada pela Lei 5.966/73), e representa o Brasil junto a organismos internacionais de certificação, como a ISO.

Suas normas “por si só representam uma regulamentação”, afirma o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Desta forma, a NBR 16.280 é válida para o condomínio e condôminos, independentemente de haver regras internas formalizadas em torno das reformas nas áreas comuns e unidades privativas.

Para cada um, há responsabilidades: “Ao condomínio compete fornecer a documentação da edificação (plantas), enquanto às unidades que farão reformas, oferecer todas as informações quanto à obra e seus responsáveis técnicos, incluindo a previsão do término dos serviços, sob pena de não ser permitida a entrada de funcionários e a obra ser embargada (inclusive judicialmente)”.

Nesse sentido, alguns esclarecimentos são importantes:

- A ART ou RRT deve ser apresentada por atividade, ou seja, para projeto, projeto e execução, ou execução. No caso da ART, quando envolver projeto e execução, deverá ser “anotada no CREA do mesmo Estado onde se localiza o condomínio”. Já para a RRT, o CAU deverá ser consultado em relação à circunscrição do documento;

- Caso se comprove que o condômino apresentou ART ou RRT e não está seguindo a execução do previsto, “a obra poderá ser paralisada de imediato, por ato administrativo ou judicial (liminar), implicando em multa interna, quando prevista”. “A prefeitura também poderá até ser acionada, mas nem sempre responde (depende da localidade)”;

- Com base no Código Civil (Art. 1.335, 1.336 e 1.338, Inciso V), o síndico poderá tomar ações como: Fiscalizar as redes de distribuições do prédio que passam pelas unidades privativas; promover vistorias mediante denúncias de barulhos atípicos (como quebra numa obra originalmente liberada para pintura, por exemplo); e mediante a constatação de uso de materiais proibidos, como o martelete. Além disso, “o condomínio poderá adotar regras para obras que permitam a vistoria, com o objetivo de preservar áreas comuns, como laje, paredes e fachadas”.

Responsabilização penal

Por fim, caso haja comprovação de compra de ART ou RRT pelo condômino, sem a efetiva participação do profissional no projeto e/ou execução, poderá haver responsabilização penal do proprietário e do técnico, afirma o advogado. “A tipologia penal vai desde expor em risco a integridade do patrimônio de terceiro (conforme o Art. 256 do Código Penal, prevendo reclusão de um a 4 anos e multa), até o enquadramento por crimes de falsidade de documento, ideológica e uso de documento falso (previstos nos Art. 293 a 304, com penas que vão até 5 anos e multa). “Oportuno lembrar que o síndico que fizer tal procedimento ou aceitar que seja feito, ou até indicar que o faça, também comete crime”, encerra Cristiano De Souza.


Matéria publicada na edição - 254 - março/2020 da Revista Direcional Condomínios

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