Como fazer a manutenção da impermeabilização nos condomínios

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Uma nova versão do Manual das Áreas Comuns e também do Manual do Proprietário já está disponível às construtoras e incorporadoras, para ser entregue nos empreendimentos. Apresentada no final do ano passado pelo SindusCon-SP (Sindicato da Construção) e Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a reedição do material atualiza as orientações aos síndicos e condôminos, conforme as normas mais recentes da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) relativas a desempenho e gestão da manutenção das edificações, entre outras. Sem a manutenção correta, os edifícios e os proprietários podem perder a garantia legal sobre sistemas construtivos e equipamentos.

No caso da impermeabilização, a engenheira Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), observa que, não raro, a “ação de prestadores de serviços diversos desconsideram a interface que existe entre seu trabalho e a estrutura impermeabilizante”. São intervenções em jardins, caixas d’água, na rede hidráulica e na instalação de antenas na cobertura, entre muitos outros, enumera Flávia. “Se não forem tomados cuidados, haverá perda de vida útil.” Ou seja, essas operações poderão danificar o sistema se não houver cuidado, reforça Flávia.

O JEITO CERTO DE CUIDAR

Ex-diretora secretária do Ibape-SP, outra engenheira civil, Rejane Saute Berezovsky, organizou para a revista Direcional Condomínios um conjunto de procedimentos básicos que devem ser adotados em termos de manutenção preventiva de algumas áreas das edificações, de forma a preservar a vida útil da impermeabilização.

Exceção é feita nas fundações. Aqui, os problemas no sistema impermeabilizante decorrem da fase de execução da obra, com “falha na escolha do material correto e/ou da sua aplicação”. Segundo Rejane, “como as fundações não são aparentes, não existe manutenção preventiva, haverá somente a corretiva, caso seja observada alguma falha ou anomalia”.

NO DIA A DIA

A síndica Suzannah Carvalho, do Condomínio Edifício Parque Marajoara Sol, localizado na zona Sul de São Paulo, bem conhece os transtornos causados quando a impermeabilização começa a falhar. Empreendimento com sete torres em idade de 35 a 24 anos (as mais recentes), o Marajoara já viu a troca das mantas das superfícies de três prédios. Um deles foi o bloco 10, onde Suzannah mora e era subsíndica. “A impermeabilização é a parte mais cara entre as obras de um condomínio. Tem que começar pela remoção do jardim, depois isso vai para a caçamba, não pode ser reaproveitado. Aí vem a parte de quebrar o piso e recolocar tudo novamente, incluindo o paisagismo”, descreve Suzannah.

Ela credita ao fim da vida útil a necessidade da troca das mantas, mas agora não descuida da parte de manutenção. “Estou bastante satisfeita com o resultado, foi feito um teste antes de fechar a obra, e na hora de refazer o jardim, nos preocupamos em escolher a vegetação mais adequada.” Segundo ela, o projeto anterior de paisagismo continha árvores com raízes mais profundas, que chegaram a atingir as tubulações. Era utilizado um tipo de palmeira, a Areca, que pode atingir porte grande.

Também os rejuntes e o acabamento do ralo “foram bem estudados” e, passados três anos dos serviços, o sistema está funcionando bem, avalia Suzannah. “Agora iremos refazer as mantas nos demais prédios, são obras ainda não completamente aprovadas em assembleia, mas necessárias para que não se danifique as estruturas”, completa a síndica.

Áreas

Manutenção preventiva & sistema de
impermeabilização

Juntas de dilatação É preciso cuidado, principalmente, com o produto
utilizado na limpeza da área. Ele não deve conter
componentes agressivos ao material aplicado
na junta.
Lajes do térreo e
cobertura
Da mesma forma que nas juntas de dilatação, a
manutenção preventiva deve ser no cuidado do
produto utilizado na limpeza da área. Ele não
deve conter componentes agressivos ao material
aplicado na junta. E tão importante para a
conservação da impermeabilização é o cuidado
com a manutenção do rejunte do piso e a não
fixação de elementos como brinquedos, antenas,
bancos e outros afins, após a conclusão da impermeabilização.
Jardineiras Um cuidado muito importante para a boa manutenção
da impermeabilização das jardineiras é a
escolha de plantas adequadas e do equipamento
utilizado no plantio.
Áreas molhadas
(banheiros,
áreas de serviço
etc.)
A manutenção preventiva deve ser no cuidado
do produto utilizado na limpeza da área. Ele não
deve conter componentes agressivos ao material
aplicado no rejunte. E tão importante para a
conservação da impermeabilização é o cuidado
com a manutenção do rejunte do piso.
Caixas d’água e
de esgoto
A manutenção preventiva deve ser no cuidado do
produto utilizado na limpeza da área.

Fonte: Eng. Civil Rejane Saute Berezovsky

 

Paisagismo e impermeabilização, uma equação delicada

A presença de vegetação nas edificações é bastante variada e uma rápida olhada pela paisagem urbana permite identificá-la sobre a cobertura de prédios, em marquises com jardins suspensos, nas jardineiras de fachadas e varandas, e no tratamento paisagístico das superfícies (que em geral trazem as lajes do subsolo). Mas conforme a engenheira Rejane Saute Berezovsky, a manutenção dos sistemas impermeabilizantes dessas áreas exige a escolha correta das espécies e o uso adequado dos equipamentos.

Para o paisagista Sidney Carneiro Fernandes, é preciso critério e cuidado para que o projeto de paisagismo não danifique a impermeabilização. O especialista, que atua em condomínios verticais e horizontais, destaca vários benefícios da vegetação nas edificações. Ela “valoriza a identificação da paisagem com os habitantes da cidade; atrai fauna que controla pragas urbanas; ajuda a controlar o regime de chuvas, a captação de águas pluviais, a recarga de aquíferos; reduz a erosão; forma uma barreira natural contra a poluição e os ventos; e contribui para a umidade e o conforto térmico, entre muitos outros”.

O paisagista, entretanto, ressalva que a vegetação deve apresentar duas características importantes para ser introduzida sobre terraços ou coberturas verdes: “necessitar de pouca irrigação (apresentando resistência ao ‘estresse’ hídrico), e não possuir sistema radicular (raízes) muito agressivo, ou seja, que prejudique as diversas camadas protetoras da laje”.

Nesse sentido, continua Sidney, “a vegetação apropriada tanto para lajes quanto paredes vegetadas deve trazer íntima relação com os biomas nativos”, considerando-se as características de umidade, solos (profundidade e drenagem) e os ventos. Assim, dadas as condições do ecossistema brasileiro, “chegaremos a famílias botânicas popularmente conhecidas como cactáceas, crassuláceas, dracenáceas etc., sendo as mais bem-sucedidas as espécies chamadas de suculentas”. “Espécies abundantes no Brasil, como as Bromeliáceas e orquidáceas, já são consagradas em lajes e paredes vegetadas”, descreve o paisagista. Elas devem apresentar um balanço correto entre o projeto paisagístico e a estrutura da edificação, conforme o modelo básico apresentado na página ao lado, válido para “todos os tipos de cobertura vegetal, lembrando que existem variações quanto ao tipo de camadas usadas, no caso das jardineiras, por exemplo”.

 

Exemplos de coberturas ou lajes vegetadas

Espécies plantadas em caixas e vasos sobre lajes

O paisagista Sidney Fernandes considera o uso de caixas e vasos uma boa alternativa para evitar danos provocados por raízes em algumas lajes, como no exemplo da foto. Em uma escola de Pinheiros, palmeiras e pândanos foram plantados dessa forma sobre a laje de cobertura em andar intermediário.

 

Perfil ideal para coberturas

Apesar de a imagem ao lado trazer o jardim (parte dele sobre a laje da piscina) de uma casa em um condomínio de Alphaville (em Barueri, na Grande São Paulo), o paisagista Sidney Fernandes destaca que este representa um canteiro de plantas de solo raso, ou seja, ideal para coberturas.

 

Matéria publicada na edição - 188 de mar/2014 da Revista Direcional Condomínios