Maio decisivo para a reorganização dos condomínios frente à pandemia

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Os reflexos da pandemia sobre a vida condominial têm obrigado gestores, moradores e prestadores de serviços a uma reinvenção.

Síndico Paulo Fontes

Síndico Paulo Fontes e algumas das medidas de prevenção à pandemia: Fechamento antecipado de áreas comuns e medição de temperatura dos prestadores de serviços

A quarentena iniciada no final de março no Estado de São Paulo reteve os moradores dentro dos apartamentos, sem possibilidade de usufruir das áreas de recreação, esportivas e sociais. Aumentaram entregas (deliveries de refeições e encomendas), barulho entre unidades, produção de lixo e a higienização dos ambientes de circulação, exigindo mais tolerância, remanejamento dos funcionários, reforço na prevenção, e desencadeando ações solidárias (como músicas nas varandas e janelas, além de compra de alimentos para doação ou pessoas retidas do grupo de risco). Suspendeu-se grande parte das obras (internas e externas), preservando-se a manutenção dos serviços essenciais (portões, elevadores, sistemas de segurança, controle de pragas etc.). E na parte da gestão, veio a urgência de se desenhar planos de contingência para enfrentar eventual aumento da inadimplência devido à paralisação de inúmeras atividades econômicas no País. De acordo com os síndicos, o mês de maio será decisivo para mensurar os impactos da quarentena.

O mês de abril de 2020 exigiu um olhar mais atento dos síndicos para os pagamentos da taxa de rateio das despesas de março, diante da expectativa de que o fechamento do comércio e a interrupção de serviços a partir do dia 20/03 em São Paulo, Capital, e 24/3, no Estado, por causa da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), poderia refletir de imediato na renda dos moradores e gerar atrasos. “Já temos até uma planilha do que iremos economizar”, disse o síndico orgânico Paulo Fontes na metade do mês passado.

O executivo administra o Portal Domínio Marajoara, um condomínio-clube com ares de resort, de 594 unidades de alto padrão, localizado na zona Sul de São Paulo. Há cinco anos sem promover rateio extra nem elevar a taxa condominial, Paulo Fontes resolveu adotar medidas preventivas para preservar a saúde financeira do residencial, ao mesmo tempo em que acompanhava a rotina dos pagamentos. Em um balanço parcial divulgado no dia 15/4, o condomínio registrou um índice de boletos em aberto muito próximo ao verificado em janeiro deste ano: 10,77% contra 10,94%.

“Como os pagamentos efetivos de 10/04 estão dentro do esperado, a projeção da inadimplência é de se manter em torno desse percentual ou pouco superior. Para o boleto de 10/05, com análise em 09/06, ainda é difícil fazer uma projeção.

Acredito que tenhamos inadimplência real, mas que não passará dos 10%, o que está dentro da normalidade em comparação com outros condomínios”, analisou Paulo Fontes. Antes da pandemia do novo Coronavírus, a taxa de inadimplência no Domínio Marajoara era de 2,36%. O síndico considera que, dentro desse cenário, o planejamento de obras do residencial para 2020 será mantido.

No entanto, o gestor vem procurando enxugar gastos, ao mesmo tempo em que reforça os cuidados de prevenção. Neste aspecto, no dia 13 de março, quatro dias antes da confirmação da primeira morte por Covid-19 em São Paulo, o Domínio Marajoara já cancelara alguns eventos coletivos, como a festa da Páscoa, a feira-livre e o food-truck semanais. Neste período, a administração iniciou as campanhas junto aos moradores sobre prevenção e, a partir do dia 18/3, começou a interditar sucessivamente as áreas comuns, como academia, quadras, clube, brinquedotecas etc. Paulo Fontes providenciou ainda, desde o dia 17/3, a medição da temperatura de prestadores de serviços, funcionários próprios e terceirizados, recomendando que todos aqueles que estivessem com mais 37,8°C retornassem para casa. Por fim, suspendeu obras nas unidades e áreas comuns (a impermeabilizado do tanque da piscina aquecida, reparos nas piscinas externas e reformas das três portarias). Elas serão retomadas assim que possível.

Funcionários

Houve também remanejamento das equipes de administração, manutenção e limpeza. “Não mudei escala, mas dividi a limpeza e parte da manutenção em dois times, para trabalharem dia sim, dia não. Não mudei segurança, o piscineiro e jardinagem, nem os funcionários da central de correspondência, áreas vitais que não podem parar”, disse. Mas Paulo cancelou serviços que ficaram sem utilidade durante a quarentena, como o salva-vidas e a recepção. “Para evitar desemprego, acordamos 20% de desconto no contrato do salva-vidas e, na recepção, a empresa colocou os funcionários em férias.” Já o custo da assessoria esportiva caiu 35% para o período. “Eles vão pagar 50% do salário, mas não conseguem me dar 50% de desconto.”

Para os funcionários próprios, os pagamentos de abril serão pagos integralmente, mesmo para aqueles que tiveram redução de jornada ou afastamento por serem de grupos de risco. “Se a quarentena continuar, iremos propor ao sindicato da categoria que metade da redução da jornada vá para um banco de horas e, se tivermos aumento significativo da inadimplência, diminuição de 25% dos salários.” Paulo Fontes adotou ainda medidas para economizar energia. “Tudo isso demanda muito do síndico, mas estamos tentando nos antever, preservar a saúde das pessoas, dos colaboradores”, arrematou.

Síndico Wolfram Werther

Síndico Demilson Bellezi Guilhem: Condomínio comercial sentiu de imediato o impacto da quarentena

Síndicos monitoram pagamentos para mensurar inadimplência

Síndicos profissionais consultados pela Direcional Condomínios ao longo do mês de abril registraram situações diferentes sobre o pagamento dos boletos do mês. Demilson Bellezi Guilhem, que é orgânico no prédio onde mora, mas profissional em grandes empreendimentos residenciais e num comercial, disse que o impacto maior foi justamente neste. “Nos residenciais, os não recebimentos variaram entre 2,5% e 4,5%, somando atrasos com os inadimplentes históricos. Como são prédios de centenas de unidades, não houve um reflexo significativo sobre o orçamento”, observou. Já no comercial, com 848 salas, os atrasos foram, na primeira quinzena do mês, de 17,7% (150 unidades). “O impacto aqui é considerável e tivemos que reduzir equipes de limpeza e postos de controle de acesso, pois caiu muito a circulação no condomínio”, disse. Houve uma redução de 12% no contrato elevadores. mas o síndico tentava renegociar um pouco mais.

Nos residenciais, o que se observou é que os pagamentos em abril variaram conforme o perfil do condomínio. Em prédios de poucas unidades, como os administrados pelas síndicas Vanilda de Carvalho e Tania Goldkorn, praticamente não houve mudanças nos recebimentos. Tania destacou, inclusive, que apresentou o boleto de maio junto com o de abril, para que o condômino pudesse se programar. O síndico Mauro Possatto, por sua vez, identificou atrasos de 10% em média em todos os condomínios que administra. E a síndica Fernanda Françozo, de cerca de 15%. O atraso no mês não configura inadimplência, pois pode ser quitado até o último dia útil.

O diretor da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate, disse que a entidade registrou um aumento de cerca de 10% de atrasos na primeira quinzena de abril, mas que é preciso que os síndicos analisem com cautela as possibilidades de renegociar os pagamentos. “Tivemos condômino pedindo abatimento, abono etc. Mas não podemos fazer um valor diferenciado de um condômino para outro, orientamos um acordo. Por exemplo, renunciar à multa dentro do mês é legal, mas devemos analisar caso a caso, pois se o condomínio fizer isso de forma generalizada, irá arrebentar o seu fluxo de caixa.” Omar Anauate recomendou aos gestores mensurar o efeito real da quarentena antes de “entrar em negociação com fornecedor, cortando visita etc.”. “O fornecedor não consegue simplesmente abaixar custo sem cortar serviço. Estão querendo fazer isso sem ter clareza do que virá”, concluiu.

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Matéria publicada na edição - 256 - maio/2020 da Revista Direcional Condomínios

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