Como organizar uma obra de recuperação e modernização da fachada

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A visão de um condomínio de duas torres e 96 unidades, localizado na zona Oeste de São Paulo, na região do metrô Vila Madalena, mudou radicalmente em menos de um ano.

condomínio na
zona Oeste de São Paulo

Vista parcial de condomínio na zona Oeste de São Paulo, antes (à esq.) e depois (abaixo) do retrofit da fachada

A reportagem da Direcional Condomínios visitou o empreendimento em maio do ano passado, quando a síndica Simone Alonso Kishiue preparava o local para promover o retrofit da fachada. Naquele momento, estava sendo instalado guarda-corpo e sistema de ancoragem na cobertura das edificações. Moradora do condomínio, Simone assumira em junho de 2017 com a necessidade de promover recuperação financeira e da manutenção. Hoje, depois de quase três anos, a nova fachada simboliza outra realidade, de equilíbrio orçamentário a investimentos sucessivos na manutenção e modernização das instalações.

Na fachada das torres, abandonada havia anos, então com pontos de infiltração em apartamentos e queda de pastilhas nas áreas comuns, a recuperação foi total, incluindo troca do material cerâmico e mudança das cores. Os trabalhos foram acompanhados pelo consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos. O especialista destaca que o sucesso de uma obra desta envergadura depende de uma preparação anterior, desde o projeto e concorrência à separação de um ambiente que funcione como “área técnica” do prestador de serviços no condomínio.

Por exemplo, providenciar uma espécie de “canteiro” de obra, com acesso a pontos de energia, lugar para guardar material, para funcionários trocarem de roupa, se alimentarem e tomarem banho, entre outros. É comum, segundo Carlos Alberto, encontrar condomínios que destinam o barrilete como depósito, lixeira ou até mesmo vestiário dos funcionários, o que pode gerar problemas para a administração, além de riscos para o prédio e a própria equipe de trabalho.

Detalhes dos setores com pastilha e alvenaria

Detalhes dos setores com pastilha e alvenaria do condomínio administrado pela síndica Simone Kishiue, antes (acima) e depois (abaixo) das obras

“É importante que o síndico conte com um profissional que o ajude a começar a obra, de forma que os serviços acompanhem o escopo previsto em contrato. Se começar errado vai terminar errado, pois o gestor precisa garantir que haja isolamento do térreo para proteger as pessoas, reorientar a circulação das pessoas conforme a obra avança e que se cumpra o cronograma. É preciso ainda verificar a necessidade ou não de instalação de elevadores externos para o transporte de material; organizar a retirada do entulho; e observar se haverá impacto com a vizinhança.” Neste caso, observa, o engenheiro responsável da empresa é quem deverá atender às demandas por eventuais reparos nas construções vizinhas.

No condomínio administrado pela síndica Simone Kishiue, uma de suas medidas iniciais foi justamente providenciar instalações de segurança no ático das torres, como a ancoragem e o guarda-corpo (citados no começo deste texto). “Fizemos também vistoria de telhado antes e depois para prevenirmos eventuais danos que viessem a ser provocados pela empresa, o que acabou não acontecendo. Organizamos um espaço técnico para guardar material (ambiente depois reformado). Já os funcionários da empresa usavam banheiros da sauna, eles não entravam no banheiro nem na copa do funcionário local, tinham um ambiente específico para eles. Demos o start da obra, fizemos o acompanhamento o tempo todo e vistoriamos antes de darmos o termo de conclusão, que ficou condicionado à correção de um problema no muro do vizinho, além de detalhes com a limpeza e finalização de acabamentos em calhas e rufos”, descreve Carlos Alberto dos Santos.

O tipo de contrato assinado pela síndica Simone Kishiue previa cobertura de 100% dos custos, sem aditamentos (ponto importante para evitar o estouro do orçamento durante a execução de uma obra desse porte). E no pós-obra, foram identificados novos pontos de infiltração nas áreas de serviço de algumas unidades, por problemas na calafetação de janelas. Acionado, o prestador de serviços refez todo o setor, comenta a síndica, que se diz satisfeita com os resultados e o atendimento posterior.

Lateral de uma das torres

Lateral de uma das torres do condomínio, antes (acima) e depois (abaixo) das obras


Matéria publicada na edição - 256 - maio/2020 da Revista Direcional Condomínios

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