Textos de contratos em condomínios, há um padrão?

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A Direcional Condomínios apresenta abaixo uma síntese da entrevista com o síndico e advogado Rafael Bernardi, com orientações gerais para a elaboração de contratos de prestação de serviços, os mais comuns. Esta edição não esgota o assunto, é fundamental que os síndicos tenham o apoio de especialistas antes de fecharem um contrato.

síndico e advogado Rafael Bernardi

Morador e gestor há 4 anos do Condomínio Heliodora, prédio de 40 unidades localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, o síndico e advogado Rafael Bernardi administra dois tipos de contratos básicos para garantir a operação diária das instalações do prédio: Prestação de serviços (manutenção, obras, jardinagem, elevadores, portões, bombas etc.), e; Locação de espaço (antenas na cobertura). Havia também de comodato (para a academia), porém, “achamos mais vantajoso encerrar e comprar os equpi amentos”.

Morador e gestor há 4 anos do Condomínio Heliodora, prédio de 40 unidades localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, o síndico e advogado Rafael Bernardi administra dois tipos de contratos básicos para garantir a operação diária das instalações do prédio: Prestação de serviços (manutenção, obras, jardinagem, elevadores, portões, bombas etc.), e; Locação de espaço (antenas na cobertura). Havia também de comodato (para a academia), porém, “achamos mais vantajoso encerrar e comprar os equpi amentos”.

A. Objeto, condições de pagamento e medição

“Todo contrato tem uma estruturação mínima, que o gestor prevê antes de elaborá-lo. O mais importante é delimitar o seu objeto”, destaca Rafael. “O objeto irá delimitar o trabalho do prestador e o que poderá ser cobrado depois”, explica. Por exemplo, na modernização do elevador deve estar previsto se será técnica ou estética; componentes que serão recuperados ou trocados (cabina, botoeiras, inversor, casa de máquinas); se haverá subcontratação de outra empresa, entre outros. “Qualquer subcontratação deverá ter anuência prévia do contratante condomínio nas disposições finais”, alerta. Importante ainda é detalhar condições para a operação plena do sistema, como “prever quem irá religar o interfone e a câmera da cabina", completa o síndico, que promoveu a modernização de ambos os elevadores do prédio.

Quanto aos pagamentos, ele destaca que “o gestor jamais deve arcar 100% com o valor de uma obra sem a garantia de sua executabilidade”. Além disso, todas as condições de pagamento (valor, forma etc.) precisam estar expressas no contrato. “E qualquer alteração contratual somente poderá ser feita através de anuência entre as partes e com aditivos.”

B. Responsabilidades

Rafael Bernardi destaca também a relevância da parte das responsabilidades. O contrato deve trazer o que cabe ao contratante (pagamentos, fornecimento de plantas e documentos necessários, entrega do material que se comprometeu a comprar etc.) e ao contratado (como irá executar o serviço, quem vai fazer, que não subcontratará sem anuência do contratante, que emitirá a nota fiscal e que os impostos ficam sob sua responsabilidade). “O mais importante, no entanto, é a responsabilidade pelos funcionários e, mediante qualquer ação judicial, o prestador deve pedir a exclusão do condomínio e arcar com todas as despesas.”

C. Execução

Aqui, o advogado recomenda “evitar qualquer relação de informalidade”. Por exemplo, exigir o uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual) pelo funcionário do contratado, equipamentos a serem fornecidos pelo prestador “sob pena de descumprimento contratual e pagamento de multa”.

D. Rescisões & Disposições Finais

Essencial ainda é “delimitar a forma como a rescisão vai ocorrer”, pontua Rafael. É o caso de definir, por exemplo, prazo em que o contratante poderá solicitá-la e incluir a “cláusula penal da rescisão motivada”. “Um eventual descumprimento pelo contratado gera consequências, como multa e a rescisão, sempre nessa ordem.” Se a rescisão for imotivada (o condomínio não quer mais a empresa), “o contratante deve comunicar com antecedência mínima (a regra padrão do Código Civil é de 30 dias), além de pagar apenas por aquilo que foi feito e nada mais”.

Nas disposições finais entram condições gerais de execução do serviço, como o atendimento às legislações pertinentes e veto ao trabalho de menor de idade; formas de resolução de conflitos; e cláusula de que “o contrato será regido pelas leis brasileiras, podendo chamar prestador de serviços estrangeiro para responder no Brasil”.


Matéria publicada na edição - 261 - outubro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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