Nova sistemática de cobrança ajuda a segurar inadimplência

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Dados parciais de 2020 indicam queda nos atrasos do pagamento do condomínio. O temor no início da pandemia era de aumento descontrolado neste ano. Porém, a sistemática de cobrança possibilitada pelo novo CPC e novas posturas de condôminos gestadas na quarentena desestimulam a inadimplência.

Síndico

Síndica Janaína Persike: Três condomínios com inadimplência zero e sem histórico de ação executiva de cobrança

Um grande temor de que muitos condôminos iriam atrasar o pagamento da taxa de rateio por causa da quarentena acompanhou os síndicos até pelo menos a metade de 2020, quando perdurou a fase mais aguda do distanciamento social imposto pela pandemia do novo Coronavírus. Mas, no período, conforme eles fechavam o balanço financeiro mensal, observavam que a pandemia havia, ao contrário, melhorado o compromisso dos moradores com a quitação do boleto, já que eles se tornaram mais dependentes e conscientes dos serviços do condomínio. Além disso, desde que passou a vigorar o novo Código do Processo Civil (CPC), em 2016, as administrações puderam adotar sistemáticas de cobrança que têm inibido os atrasos.

A síndica profissional Janaína Persike anota que três condomínios que administra não apresentam inadimplência. “Construí essa situação nesses prédios. Antes havia inadimplência porque não era feita a cobrança. Tinha morador que acumulava de 2 a 3 boletos e depois pedia parcelamento e desconto. Como isso pertence à massa condominial, não há desconto”, diz. Mediante os atrasos, ela introduziu um rito de cobrança, que primeiro ocorre internamente e, passados 35 dias sem pagamento ou acumuladas duas cotas em aberto, é remetida a uma empresa especializada. “Nunca precisei usar ação executiva nem protestar boleto”, revela. Ela diz que prefere conduzir os primeiros passos da negociação internamente. “Faz parte do trabalho do síndico ter esse acompanhamento”, defende.

O síndico orgânico Diógenes Radaelli Ferrero afirma que também registra inadimplência zero no Condomínio Világgio de Assisi, no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo. “Estamos tranquilos em relação à pandemia, tivemos até uma certa sobra de caixa que nos permitiu fazer investimentos na área da piscina”, afirma (Leia sobre o assunto na pág. 9). Segundo ele, o residencial possui há duas décadas três datas de vencimento, a primeira delas com 20% de desconto; a segunda, com 10%; e a terceira com valor cheio. “Quando assumi, a inadimplência ficava entre 12% e 20%, mas depois consegui zerar”, completa Diógenes, que está na sindicatura desde 2014.

“O TÍTULO EXECUTIVO REEDUCOU O MORADOR”

Para a síndica profissional Jailma A. Brito, gestora de um complexo que envolve condomínio comercial, um centro de compras e um residencial, a pandemia não afetou este último. “Pelo contrário, até caiu um pouco; a média da inadimplência era no máximo 3,5% em 2019 e ficamos em torno de 2,57% em 2020”, afirma.

Mas assim como muitos colegas, Jailma modificou a forma de cobrança dos inadimplentes quando veio a pandemia. “Cancelamos temporariamente o envio jurídico de cobrança, uma regra que havia sido muito útil antes para desestimular a inadimplência. E, para nossa surpresa, o condomínio se comportou muito bem. A ideia é retomar a cobrança pelo jurídico em novembro, mas quem está em atraso já nos procurou para renegociar e evitar custas com advogados. Em nosso caso, já na fase de cobrança extrajudicial as pessoas se colocam a pagar, nem precisa entrar com ação de execução. O título executivo reeducou o morador, pois alguns anos atrás víamos condomínios com 20% a 40% de inadimplência”, observa.

Também no condomínio comercial que administra, a inadimplência está controlada, em torno de 3%, diferente de outros prédios similares, que vêm sofrendo com a vacância; alguns deles perderam 60% de ocupação. Segundo Jailma, para evitar que isso acontecesse, ela adotou uma estratégia agressiva para estimular as pessoas a frequentarem os consultórios, salas de esteticistas etc., e os corretores a manterem a comercialização dos imóveis.


Matéria publicada na edição - 262 - nov-dez/2020 da Revista Direcional Condomínios

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