2021, O que está por vir nos condomínios

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• Novos hábitos dos condôminos (home office); • incremento tecnológico (portaria remota, assembleia virtual); • maior demanda por serviços internos (coworking, mercados, lavanderias); • foco na gestão operacional (delivery, encomendas); • Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD); • retomada dos investimentos e obras. Esses são os destaques em 2021 na pauta dos síndicos, em um cenário que exige equilíbrio financeiro e atenção aos protocolos de prevenção à Covid-19.

Síndico

Síndico Paulo Mujano, “antenado com o novo normal”: Investimentos em portaria virtual e coworking

O síndico profissional Paulo Mujano está começando o ano à frente de dois investimentos que estarão em alta nos condomínios ao longo de 2021: Em um residencial de 21 unidades, localizado na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, iniciou a implantação da portaria virtual e, em breve, contratará as obras que transformarão a antiga casa do zelador em um espaço misto de coworking e área gourmet, “antenado com o novo normal”. “Obtivemos aprovação de 100% dos condôminos, em assembleia extraordinária presencial realizada em dezembro passado, para a alteração do uso”, afirma.

Segundo ele, o desejo inicial dos condôminos era instalar somente o espaço gourmet, mas a consolidação do home office durante a pandemia levou a assembleia a deliberar por um ambiente de uso misto (coworking durante o dia; gourmet após às 18h). Além da casa do zelador, o novo espaço avançará para uma área contígua e terá portas e janelas de vidro voltadas para um jardim. Os investimentos chegarão a quase R$ 150 mil e preveem obras físicas, instalações elétricas, internet de banda larga, ar-condicionado, acabamento e mobiliário (como 4 jogos de mesas, bancada e sofás).

“O condomínio deve se adaptar, porque as pessoas precisam de um ambiente para trabalhar, receber profissionais, realizar lives, entre outros”, enumera o síndico. Paulo Mujano acredita que ao oferecer um local adequado para o morador trabalhar, o condomínio conseguirá diminuir a intolerância ao barulho interno às unidades, problema que exacerbou nos prédios residenciais com o isolamento social adotado para a prevenção ao novo Coronavírus.

Quanto à portaria virtual, o objetivo é diminuir custos e incrementar a segurança, diz. Ao longo de 2020 o condomínio foi preparado para a transição ao modelo, com reforço do CFTV, instalação de biometria, entre outros. A equipe terceirizada que fazia o atendimento presencial foi dispensada e apenas um funcionário acabou contratado diretamente pelo prédio, para os serviços de manutenção.

Gerente Rafael A. de Almeida

O gerente Rafael A. de Almeida e a subsíndica Ariane Cardoso Marques: Mudanças no foco do planejamento de melhorias

Dirigente de Operações do Condomínio Time Jardim das Perdizes, um complexo que envolve torre corporativa, de escritórios, residencial e um centro de compras na zona Oeste de São Paulo, o engenheiro civil Rafael Aparecido de Almeida observa que a pandemia mudou em 2020 “o foco no planejamento de melhorias”, com necessidade de outros tipos de despesas (como nos protocolos preventivos). “Tivemos que nos readequar”, pontua. Mesmo assim, investimentos altos foram mantidos, como o upgrade no sistema de geradores para abastecer todas as unidades da torre Office.

Rafael diz que o maior desafio do ano passado foi “fazer caber as contas na previsão orçamentária sem o reajuste do rateio que estava programado”. Por causa disso, houve necessidade de diminuir despesas através da renegociação de contratos com os prestadores de serviços. “Não havia uma fórmula pronta, tivemos que aprender no dia a dia a fazer as adaptações”, arremata a subsíndica da torre Office, a arquiteta Ariane Cardoso Marques.

Para 2021, ambos acreditam que irão prevalecer as medidas de distanciamento social, higienização, enquanto, do lado da gestão, precisarão redobrar os cuidados de manutenção preventiva e segurança. Os contratos cujos valores haviam sido reduzidos foram retomados e os gestores se preparam para propor reajuste na taxa condominial, ao menos para acompanhar o dissídio dos funcionários.

“Temos que fazer o condomínio girar”

Para a síndica profissional Nilvea Alcalai, gestora de um condomínio- -clube em Santo Amaro, zona Sul da Capital, com 920 unidades, os projetos que dependiam de votação de assembleia extraordinária ficaram parados no ano passado, “mas vamos ter que retomar em 2021”. “Temos que fazer o condomínio girar, ele não pode parar por dois anos. Vamos ter que fazer uma gestão financeira muito boa para elencar as prioridades, pois como fica a valorização do patrimônio? Além de evitar que haja a sua desvalorização, temos que correr atrás da valorização.”

Síndicos profissionais

Planejamento operacional ganha relevância – Além do planejamento de obras que já faz parte do cotidiano dos gestores, os síndicos profissionais Adriano Santos (à esq. na imagem) e Raphael Davoglio (à dir. da foto) afirmam que entra em cena agora a necessidade de realizar um “planejamento operacional muito cuidadoso com o dia a dia do condomínio, especialmente por causa do home office”. Segundo eles, a administração dos condomínios terá que compatibilizar as demandas por serviços e obras com a gestão dos ruídos. Na imagem, os síndicos estão à frente de nova guarita (blindada) construída em um condomínio no bairro do Paraíso, zona Sul de São Paulo. A execução do projeto de um novo acesso ao condomínio esteve suspensa durante quase dois anos por causa de uma pendência ambiental. A obra foi retomada depois de liberada pela Prefeitura e já está concluída.

Inadimplência

De acordo com o diretor da Aabic, Omar Anauate, o índice final relativo à inadimplência de 2020 deverá ser divulgado neste mês de fevereiro. Mas o dirigente pontua que “não houve aumento relacionado à pandemia”, tendência a ser mantida em 2021. O que se observou foi “um desequilíbrio no fluxo de caixa, de as pessoas atrasarem”, acrescenta. A informação é confirmada pela experiência da síndica profissional Ana Josefa Severino: “Não tivemos aumento de inadimplência, houve um ou outro esquecimento, de atraso no mês”.

LGPD: O que cabe às administradoras, fornecedores e condomínios

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) já está valendo, aguarda-se apenas as deliberações da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) para que os condomínios tenham uma definição das adequações que lhes caberão. De qualquer forma, o segmento deve se preparar, conforme roteiro básico apresentado pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira: “1º) Mapear os dados que estão concentrados nos cadastros físicos e softwares que atendem ao condomínio; 2º) Identificar quem acessa essas informações; 3º) Implantar práticas de compliance, as quais já garantem tratamento diferenciado e protetivo dos dados”, e; 4º) Informar aos condôminos e visitantes ‘quem, onde e porque’ serão coletados os dados.” A aplicação de penalidades em caso de descumprimento da lei está prevista para iniciar em agosto deste ano.


Matéria publicada na edição - 264 - fev/2021 da Revista Direcional Condomínios

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