Cultura da manutenção, Inspeção Predial & Normas no condomínio

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Planilhas, softwares e até aplicativos ajudam o síndico a gerenciar a manutenção anual do condomínio, organizando cronograma, prioridades, obrigações legais, recursos etc. Mas o planejamento deve seguir as normas técnicas brasileiras.

Síndica

A síndica orgânica Marília de Oliveira planejou para o prazo de um mandato a recuperação do condomínio-clube onde mora (ao lado, obra na quadra poliesportiva)

Há cerca de um ano, a síndica orgânica Marília de Oliveira assumiu, em primeiro mandato, a gestão do Condomínio Quatro Estações Alto da Lapa, na Zona Oeste de São Paulo, mediante uma avalanche de problemas financeiros, administrativos e de manutenção do residencial. Condomínio-clube com 4 torres, 352 unidades e quase 16 anos de vida, o Quatro Estações sequer possuía sistema de para-raios, providenciado pela síndica ainda em 2020, em conformidade com a norma técnica vigente (ABNT NBR 5.419:2015).

Ao longo do ano ela deu sequência às ações emergenciais e, no final de 2020, contratou obras de recuperação das áreas comuns (novo playground e espaço pet, quadras, churrasqueiras, banheiros, refeitório dos funcionários, entre outros). O pacote faz parte de um amplo plano de manutenção e investimentos que pretende, no prazo de uma gestão, recuperar e modernizar os equipamentos e as áreas comuns do condomínio.

Tudo está organizado em um amplo Manual de Manutenção, contratado junto a uma empresa de engenharia, que também realiza o acompanhamento das obras. “Ele traz todas as manutenções necessárias, conforme prioridade, previsão de custo, com isso tenho um norte para seguir. Com o Manual, consigo verificar tudo o que preciso fazer”, afirma Marília, que tem apoio das assembleias para seguir com a programação. Segundo ela, “é fundamental que todos os síndicos saibam o que é um planejamento de manutenção preventiva baseada na ABNT NBR 5.462”. As planilhas desenvolvidas pelos engenheiros a auxiliam no acompanhamento diário do condomínio e são repassadas semanalmente com o gerente predial, responsável pela execução do plano.

Diferenças entre as manutenções

O engenheiro civil e de segurança do trabalho, Bruno Moisés Rufino Baptista, observa, em artigo publicado no site da Direcional Condomínios (disponível em seu espaço de colunista), que a manutenção deve “preservar as características originais da edificação e minimizar a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes”. É o que define a ABNT NBR 15.575:2013 (relativa ao desempenho das edificações).

Já o planejamento da manutenção deve seguir os manuais entregues pelas construtoras, seguindo os parâmetros da ABNT NBR 14.037:2014 (com orientações de operação, uso e manutenção das edificações).

- Preventiva

Mas é a ABNT NBR 5.476:2012 que estabelece a periodicidade, os sistemas, os componentes, as atividades e os responsáveis pelo controle e execução das tarefas de manutenção preventiva. E dentro da preventiva existem ainda legislações e normas específicas que preveem intervenções periódicas obrigatórias, como a limpeza das caixas d’água (a cada semestre) e o laudo do para-raios (de 1 a 3 anos, dependendo da região), entre muitos outros.

- Preditiva

A preditiva, por sua vez, entra como um reforço à preventiva, a partir do momento em que se faz o “acompanhamento periódico dos equipamentos, sistemas e instalações baseado na análise de dados coletados através de monitoramento ou inspeção em campo”, anota o engenheiro Bruno.

O consultor de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, exemplifica: “A manutenção preditiva ocorre ao se contratar um laudo termográfico do centro de medição para identificar eventual sobrecarga. Portanto, a preditiva é a análise de um sistema, com o intuito de se antecipar a um problema”. Em outro exemplo, ele compara a preventiva com a preditiva: “A limpeza dos ralos é uma manutenção preventiva do sistema de drenagem. Já a avaliação da capacidade instalada de escoamento é preditiva e pode resguardar o condomínio de problemas futuros com infiltrações”.

- Corretiva & inspeção predial

Por fim, na corretiva, os laudos de inspeção predial são indicados para auxiliar na identificação, mapeamento e indicação de criticidade de eventuais anomalias presentes nas instalações. A atividade é regida pela ABNT NBR 16.747:2020. Algumas cidades impõem a obrigatoriedade da inspeção predial periódica, observa o engenheiro civil Claudio Estephan.

De acordo com ele, até os cinco primeiros anos de vida, a manutenção deve ser orientada pelo manual das construtoras, pois a edificação ainda está sob garantia. Depois desse prazo, a inspeção predial entra como uma importante aliada ao planejamento do síndico, já que poderá “ajudar a detectar problemas no início, como na fachada e no sistema de impermeabilização”, ilustra o engenheiro.

“Por que o condomínio chega nessa situação?”

É uma cultura, entretanto, ausente em muitos condomínios. O síndico profissional Luiz Leitão da Cunha assumiu há pouco tempo a gestão de prédios com idade média de 5 décadas que apresentam reservatórios d’água com infiltrações e ferragens expostas. São 4 condomínios onde o quadro se repete (em três deles Luiz Leitão é síndico profissional, em outro, conselheiro). “Em todos haverá necessidade de manutenção corretiva, pois nesses casos foi ignorada, ao longo do tempo, a necessidade de se renovar periodicamente a impermeabilização”, pontua.

“Por que o condomínio chega nessa situação?”, questiona o síndico, emendando a resposta na sequência: “Falta dar importância aos sinais. Quando se vê o concreto descolando e a ferragem exposta, enferrujada, não dá para encarar isso como normal”, reforça. E tudo precisa ser planejado, mesmo porque, “não adianta recuperar uma viga ou uma coluna num subsolo sem antes promover a impermeabilização da laje de forma a eliminar as infiltrações”, encerra.

Modelo para controle da manutenção

O consultor Carlos Alberto dos Santos costuma apresentar aos condomínios uma planilha onde propõe organizar as atividades de manutenção por ordem de serviço (OS) para cada demanda, contendo: Número da OS; data abertura; origem [natureza da demanda]; área; nível de prioridade; descrição do serviço; observação se há material em estoque; frequência [quando manutenção regular]; quem executa; se requer investimento; quem aprova [zelador, gerente, síndico?]; se requer assembleia (AGO/AGE); data de execução; prazo final; data da finalização; dias de execução; número de dias efetivamente tomados; justificativa de eventual não execução; estimativa de custo; orçamentos de 3 empresas [sobre um mesmo escopo]; melhor proposta; valor final negociado; saiving [diferença entre a melhor proposta e o que foi pago]. Conforme o serviço é executado, há baixa da OS.

A reunião dessas planilhas em uma planilha macro oferece um mapeamento em detalhes de todas as necessidades do prédio. “Ela pode ser apresentada em uma assembleia única para os condôminos e dará mais agilidade aos síndicos na tomada de decisões”, diz o consultor.

Algumas administradoras oferecem softwares para esse controle e o próprio mercado dispõe hoje de aplicativos direcionados aos condomínios.

ABNT muda NBR 16.280, norma de obras e reformas

Em artigo publicado no site da Direcional Condomínios, o advogado Cristiano de Souza Oliveira analisa a nova versão da norma de obras e reformas nas edificações (áreas comuns e privativas). A ABNT publicou a NBR 16.280:2020 no final de dezembro passado e, segundo Cristiano De Souza, o texto deixa claro agora “que aos condomínios não cabe apenas receber uma ART ou RRT, mas sim todos os documentos descritos na norma, que demonstrem uma responsabilidade técnica de um profissional habilitado, desde o projeto até a execução, evitando-se assim a comercialização desta exigência”.


Matéria publicada na edição - 264 - fev/2021 da Revista Direcional Condomínios

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