Antenas de telecomunicações & Gestão de contratos

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A Locação da laje ática para a instalação de antenas de telecomunicações tem ajudado os condomínios a garantirem uma renda extra importante para a realização de manutenções e benfeitorias. No Condomínio Heliodora, prédio de mais de 30 anos e 40 unidades localizado na zona Norte de São Paulo, o contrato de cerca de uma década com uma operadora de telefonia possibilitou executar grandes obras e modernizar instalações, a mais recente delas foi no sistema do CFTV.

advogado

“Não levo a verba recebida da locação para as despesas ordinárias. É um montante à parte, em geral destinado ao fundo de obras e benfeitorias; não utilizamos esse valor para fazer um abatimento na taxa de rateio”, afirma Rafael Bernardi, síndico morador e advogado. Segundo ele, o próximo investimento a ser realizado com esse dinheiro será a pintura do prédio, prevista para 2022. “Sempre buscamos fazer as obras sem rateio extra”, diz.

O contrato entre o condomínio e a operadora foi estabelecido antes da gestão de Bernardi. Está defasado, observa o síndico, destacando que a minuta prevê a sua renovação automática a cada cinco anos, com correção anual pelo IGPM. “É um padrão ainda comum no mercado de locação de antenas, mas que dificulta a revisão dos valores. A negociação da gestão anterior do Heliodora foi ruim porque se locou um espaço enorme, para quatro antenas, e o valor atual se encontra cerca de 40% inferior ao que se pratica no mercado.” O síndico está tentando uma renegociação.

Por isso, Bernardi recomenda aos condomínios buscarem uma assessoria jurídica especializada antes de estabelecerem ou fazerem a revisão dos contratos. “Existem leis específicas, que exigem das operadoras registros junto aos órgãos públicos. Existem ainda impactos à saúde. Além disso, condomínios próximos aos aeroportos e/ou em rotas de aeronaves devem atender às normas da Infraero para obtenção da licença de instalação”, justifica. Toda a documentação deve ser providenciada pela empresa locatária.

Por outro lado, na sua relação com o condomínio, a locatária/operadora é obrigada a cumprir com o Regulamento Interno, o que inclui os horários permitidos de acesso de prestadores de serviços e a necessidade de fornecer uma lista prévia dos funcionários autorizados a fazerem a manutenção das instalações. Fora dos horários definidos, a equipe técnica da locatária só pode entrar no prédio nas situações emergenciais, como vendaval, queda de energia, chuva forte etc.

O síndico também destaca a importância de se garantir a responsabilidade da locatária quanto à integridade e manutenção da laje ocupada. Segundo ele, o contrato deve conter:

- As responsabilidades da locatária na instalação das antenas, “cujo peso dos equipamentos tem que ser compatível com a carga suportada pela edificação, além de todas as condições de cuidado e zelo com a estrutura do local”;

- As responsabilidades com a segurança dos próprios equipamentos, eximindo o condomínio de qualquer problema relacionado a isso;

- As responsabilidades quanto ao uso, pelos seus funcionários, de Equipamentos de Proteção Individual (EPI) e de segurança do trabalho, além da contratação de seguro.

Portanto, a lista de obrigações e cuidados ao se estabelecer esse tipo de parceria demanda cautela de síndicos e condomínios. Outro aspecto fundamental levantado por Bernardi diz respeito à necessidade da aprovação do uso da laje em assembleia, com quórum qualificado de 2/3, já que a locação altera a destinação de uma área comum (Mais informações a seguir). “Mas em novos condomínios, onde existe uma previsibilidade de locação de determinadas áreas, como da laje para antenas, é possível que a deliberação ocorra por maioria simples”, pondera.

Legislação

A chegada da infraestrutura do 5G ao Brasil poderá exigir mais cuidados dos condomínios, acredita Rafael Bernardi, “porque ainda desconhecemos os riscos das suas emissões à saúde humana”. O 5G opera com frequências superiores às das redes já instaladas.

Por ora, o Brasil promoveu a flexibilização nas regras de instalação e operação dessa infraestrutura, através do Decreto Federal 10.480/2020, que regulamenta a Lei Federal 13.116/2015. De acordo com o governo, o objetivo é “acelerar o desenvolvimento da tecnologia 5G no Brasil”. Assim, instalações consideradas de pequeno porte estão dispensadas da necessidade de licenciamento. O decreto impede ainda que Estados, Distrito Federal e municípios imponham restrições.

Segundo o Art. 15 do decreto, são instalações de pequeno porte “a infraestrutura de redes de telecomunicações que atender, cumulativamente, aos seguintes requisitos”:

“I - Seja instalada em edificação ou estrutura existente e que não amplie sua altura em mais de três metros ou em mais de dez por cento, o que for menor;

II - Possuir estrutura irradiante com volume total de até trinta decímetros cúbicos; e

III - Possuir demais equipamentos associados com volume total de até trezentos decímetros cúbicos e com altura máxima de um metro.”

Ainda na esfera federal, o Gabinete de Segurança Institucional da Presidência da República editou a Instrução Normativa 04/2020, contendo “requisitos mínimos de segurança cibernética” para as redes 5G.

Na cidade de São Paulo, a legislação vive um impasse: No final de 2020, o STF (Supremo Tribunal Federal) considerou inconstitucional a Lei 13.756/2004 (conhecida como Lei das Antenas). Junto com o Decreto 44.944/2004, ela estabelece condições para a instalação e o funcionamento da infraestrutura de antenas telecomunicações e Estações de Rádio Base (EBR). O município recorreu ao Supremo e, paralelamente, baixou um decreto possibilitando a instalação de miniestações de rádio base através de cadastramento eletrônico, sem necessidade de licença. Recentemente, apresentou à Câmara de Vereadores uma nova proposta de legislação, através do Projeto de Lei 347/2021, que delibera sobre a instalação de diferentes tipos de estações de rádio base (ERB convencional, ERB móvel e ERB de pequeno porte). A matéria está sob trâmite acelerado na casa legislativa e em 16 de junho passado já havia sido aprovada pelo plenário em sua primeira votação.


Matéria publicada na edição - 269 - julho/2021 da Revista Direcional Condomínios

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