AVCB & para-raios: Projetos de AVCB & manutenção do sistema

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Se há um assunto que costuma assustar os síndicos é o AVCB. Porém, para obter o tão sonhado documento - sigla para Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – não há grandes segredos: os gestores devem ter extremo cuidado e atenção com a manutenção e atualização dos sistemas de segurança contra incêndios ao longo de toda a vida da edificação. O que ocorre muitas vezes é uma corrida desenfreada para conseguir o AVCB sem nenhum planejamento. Em prédios antigos o tema causa ainda mais temor, já que muitos condomínios jamais obtiveram o documento e precisam fazer adaptações, às vezes, estruturais.

Síndica profissional Mila Fernandes
Rocha

Síndica profissional Mila Fernandes Rocha: Processo de regularização do AVCB em alguns prédios que administra demandou investimentos estruturais, como a instalação de redes de hidrantes

Para qualquer que seja o histórico do edifício, o administrador de condomínios e síndico profissional Paulo Melo tem a melhor saída: “É essencial ter uma metodologia de trabalho e uma estratégia traçada. Com planejamento, o AVCB não é um bicho de sete cabeças”. Paulo recomenda iniciar todo o processo com a contratação de uma empresa séria especializada em regularização do mesmo. “Muitos síndicos têm receio de tirar o AVCB porque acreditam que precisarão aplicar todas as normas de prédios novos para o seu condomínio, o que não acontece”, afirma.

O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara reforça a necessidade de haver cuidados na hora de se escolher o fornecedor responsável pela obtenção do documento. “A empresa deve ter um histórico com esse tipo de serviço, fazer uma vistoria prévia no prédio e checar os problemas detalhadamente, e não apenas preparar atestados. Senão o síndico corre o risco de só conhecer as necessárias adequações após a visita dos bombeiros”, pontua.

A empresa contratada começa o processo verificando junto aos Bombeiros se o condomínio possui Projeto Técnico aprovado na instituição. Prédios antigos nem sempre contam com projeto e mesmo os relativamente novos podem não dispor mais do documento arquivado nos arquivos da corporação. Nesses casos, a primeira etapa é desenvolver o Projeto Técnico, onde serão especificados todos os equipamentos de segurança contra incêndio necessários ao prédio. Com o projeto aprovado nos Bombeiros, o síndico pode começar a planejar as adequações necessárias, para então solicitar a vistoria do Corpo de Bombeiros, visando a emissão do AVCB.

Quando atuou como síndico profissional do Condomínio Rubayat, localizado em Higienópolis, na área central de São Paulo, Paulo Melo enfrentou vários desafios para obter o AVCB, pois o prédio foi construído em 1954, com 68 apartamentos e quatro lojas comerciais. Um deles era a falta de acesso à escada de emergência para uma das unidades do final 1. Um projeto anterior de AVCB do Rubayat, que nunca chegou a ser concretizado, previa a construção de uma escada externa que serviria apenas a esse apartamento. Paulo explica que a obra era caríssima e inviável para a realidade dos condôminos. “Aprovamos com os Bombeiros outra solução: os moradores do final 1 teriam acesso à passagem pelo apartamento final 2 com uma chave utilizada apenas em emergências, diminuindo a necessidade de uma obra vultuosa.”

O Rubayat regularizou ainda o para-raios e construiu todo o sistema de hidrantes nos três acessos às unidades. No térreo, a madeira que forra as paredes recebeu verniz antichamas. A porta de entrada, pesada, de ferro, ganhou um no break, para que abra automaticamente caso o alarme de incêndio seja acionado.

Conhecendo as instalações

Para o engenheiro Renato Seara, é fundamental que o síndico não aguarde a renovação do AVCB (que acontece a cada três ou cinco anos, conforme a classificação de risco do condomínio) para cuidar das instalações de segurança contra incêndio. Ele cita o alarme de incêndio, tão esquecido pelos gestores. “Recomendo um teste mensal no alarme”, diz. O engenheiro indica que os moradores sejam avisados do teste para não criar pânico.

Outro alerta de Renato: equipamentos de segurança patrimonial, como catracas e portões com eletroímãs, dificultam o acesso de ladrões, mas também podem ser uma barreira intransponível para os moradores que precisam evacuar o edifício em caso de incêndio. “Por isso esses equipamentos devem estar ligados ao sistema de incêndio para a rota de fuga ser liberada quando soar o alarme”, orienta. Da mesma forma, a pressurização das escadas, um sistema eletromecânico, deve estar ligada ao gerador.

Sobre os itens que podem necessitar de adaptações para que o condomínio receba o AVCB estão os corrimões e as portas corta-fogo – na impossibilidade de instalá-los, uma opção são os detectores de fumaça. Renato elenca também os sistemas de hidrantes, a bomba de incêndio e a iluminação de emergência como itens possíveis de serem realizados mesmo em prédios que não disponham dessas instalações. Há casos ainda em que elas devem ser atualizadas. “Por exemplo, o último hidrante deve ter um jato de 10 metros, mas há prédios onde a pressão da água é baixa. É um problema que pode ser solucionado facilmente com a instalação de uma bomba.”

A síndica profissional Mila Fernandes enfrentou um grande desafio para regularizar as instalações do Condomínio Ignácio Tavares Leite, construído em 1965, com 96 apartamentos e quatro lojas, no bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo. Ele faz parte do Conjunto Angélica, que possui outro residencial, o Edifício Lupércio Teixeira Camargo, com 26 unidades, além de salas comerciais e lojas amplas. O processo de obtenção do AVCB está em curso, pois demanda adaptações em todas as instalações, para que o Corpo de Bombeiros possa fazer uma vistoria final.

No Ignácio Tavares Leite foi necessário instalar hidrantes em todos os andares, em um cuidadoso projeto para não interferir na instalação elétrica. Com experiência em AVCB também em outros condomínios, Mila é taxativa: “O AVCB é essencial para atestar que o condomínio cumpre com as normas. Muitas vezes o síndico desconhece as instalações, por exemplo, o dispositivo de recalque que fica na calçada para que o bombeiro engate a mangueira em casa de incêndio.” Em geral, essas instalações são encontradas sem manutenção e obstruídas.


Matéria publicada na edição - 274 - jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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