Manutenção predial: Manter o condomínio em ordem é fundamental para o sucesso da gestão

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O gerenciamento de um condomínio e todos os seus subsistemas não é tarefa fácil, já que exige uma série de responsabilidades e atividades de rotina, como a checagem do plano de manutenção predial para o perfeito estado de conservação dos recursos que englobam todo o sistema de manutenção.

Patrícia de Cássia Palma, Gerente Predial, é formada em Administração de Empresas e atua há sete anos no gerenciamento de condomínios, tendo experiência em diferentes formatos: alto padrão comercial, residencial e logísticos, e demonstra como a sua rotina é direcionada para garantir o funcionamento do condomínio.

“Muitas vezes o morador do condomínio residencial ou o funcionário do condomínio comercial não tem a visão dos bastidores do empreendimento. O funcionamento dos serviços essenciais: água, energia, gás, telefonia, elevador, dependem de um plano de manutenção. Se comprometer o funcionamento de um desses itens básicos, todos terão a rotina prejudicada de alguma forma”.

Segue a entrevista feita com Patrícia Palma, que conta detalhadamente como que a atuação de um gerente predial garante a conservação e o funcionamento do condomínio como um todo.

Direcional Condomínios: Como é a sua rotina no condomínio?

Patrícia Palma: Confiro o estado de conservação e manutenção do condomínio checando diariamente vários componentes essenciais como as bombas de recalque, que fazem o processo de abastecimento das caixas d’água, se há anormalidade no gás, nos elevadores, o estado de limpeza diária, se há pragas e insetos nos pontos de circulação. Verifico, a conservação das plantas do jardim e a limpeza da piscina. Acompanho as OS (Ordens de Serviços) geradas pelas empresas de manutenção preventiva e dos prestadores de serviços. E, claro, faço a gestão dos funcionários do condomínio, dentre outros.

Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários com o plano de manutenção voltados para o gerador, as bombas de recalque e conservação geral do condomínio para impedir a infestação de pragas?

Patrícia Palma: Seguir o plano de manutenção é o melhor caminho para evitar prejuízos. Dessa forma, cumprir as instruções técnicas de conservação de cada componente e ter um registro do controle das OS (Ordens de Serviços) das manutenções regulares, são formas que aumentam a vida útil do equipamento. Para tanto, o plano de manutenção precisa ser detalhado com um cronograma de checagem de requisitos mínimos, conforme exemplos a seguir:

Gerador: A manutenção do grupo gerador deverá seguir as normas técnicas NBR 5410 (instalações elétricas de baixa tensão) e NBR 10151 (avaliação de ruídos em áreas habitadas). Precisa ser realizada por empresa especializa em engenharia elétrica com registro ativo no CREA. Anualmente deverá emitir ART – anotação de responsabilidade técnica sobre os serviços de manutenção, além da realização do laudo de funcionamento e abrangência. Mensalmente vários componentes deverão ser vistoriados como: motor a diesel, acoplamento, carregador de baterias, baterias, quadro de comando, chave reversora, além da realização de testes de funcionamento geral. Também é aconselhável ligar o gerador uma vez por semana para movimentar o combustível.

Bombas: Para garantir o abastecimento de água nos apartamentos é necessário que as bombas de recalque estejam em perfeito estado de conservação. Mas para garantir isso, é primordial estabelecer um contrato de manutenção preventiva com uma empresa especializada e com corpo técnico qualificado para atender o condomínio 24 horas, incluindo finais de semana e feriados, em caso de emergências. O contrato deverá prever visitas regulares para a inspeção das bombas, os componentes eletrônicos, identificação de vazamento nas conexões hidráulicas, análise geral da vida útil das peças, teste da pressão da água e do nível dos reservatórios, dentre outros. É válido o condomínio ter uma bomba de reserva para casos de emergência ou checar se a empresa contratada tem essa reserva.

Controle de pragas: A dedetização nas áreas comuns visa exterminar os insetos rasteiros e voadores, evitando que acessem as unidades privativas, trazendo um transtorno à administração predial. A dedetização deverá ser feita a cada seis meses, com reaplicação a cada 90 dias, se necessário. O certificado de realização dos serviços com a descrição dos produtos químicos utilizados, bem como a assinatura do Engenheiro Químico responsável deverá ser fixado nas áreas de circulação do condomínio.

Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários com o plano de manutenção predial?

Patrícia Palma: Devemos sempre seguir o plano de manutenção para não ocorrerem imprevistos nos equipamentos e na vida operacional do empreendimento. É de suma importância o controle de todos os sistemas, de acordo com as instruções técnicas de cada item, para que em caso de problemas técnicos, o condomínio tenha respaldo para acionar a garantia da construtora ou do fabricante do equipamento. Para tanto é necessário registrar a comprovação de que tudo foi feito como recomendado. A manutenção deve ser constante. Temos itens de checagem diária, semanal, quinzenal, mensal e anual. Um cronograma é fundamental para a organização destas checagens.

Direcional Condomínios: Quais ferramentas você utiliza para o gerenciamento predial?

Patrícia Palma: Gosto de utilizar sistema de manutenção onde temos o cronograma diário das atividades da equipe, rondas para verificação se o cronograma está sendo respeitado, controle das visitas das empresas terceirizadas para acompanhamento das atividades realizadas, calendário de documentação legal para acompanhar a renovação dos certificados e laudos.

Sem o devido controle da manutenção predial, síndicos sofrerão consequências

O artigo 1348 do Código Civil Brasileiro prevê entre as competências e obrigações do síndico: “V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; IX - realizar o seguro da edificação.”

Portanto é dever do síndico observar e ficar atento ao cumprimento correto e adequado do plano de manutenção predial preventiva, que se tratado com descaso vai gerar excesso de manutenção corretiva (despesas imprevistas), onerando o caixa do condomínio. Consequentemente terá impacto na prestação de contas mensal que serão expostas na Assembleia Geral Ordinária. Se o síndico tratou com descaso, poderá ter as contas reprovadas, trazendo consequências judiciais.


Matéria publicada na edição - 274 - jan/2022 da Revista Direcional Condomínios

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