Impermeabilização: renovação dos sistemas evita danos maiores aos condomínios

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Instalar calhas nas garagens de subsolos de condomínios para evitar gotejamento de água sobre os automóveis tem sido uma das artimanhas mais usadas por síndicos e condôminos na hora de lidar com as infiltrações. Mas está longe de ser a melhor solução. Pelo contrário, conforme atesta o engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior, as calhas são indicativas de que o condomínio está apenas adiando a resolução de sérios problemas ligados aos sistemas de impermeabilização. “É o famoso quebra-galho”, prossegue Boscarriol. “Além de não resolver, permite que a água e seus elementos continuem avançando com a ferrugem, atingindo o ferro que compõe a armadura e comprometendo a estrutura. O ferro está lá com um papel estrutural, se tirá-lo, a armadura cai”, alerta o engenheiro.

Para a síndica Maria de Lourdes Barreto, “o certo é nunca colocar calhas, porque elas escondem os problemas”. A gestora sabe do que está falando. Em seu condomínio, o Omini, uma torre construída com 40 unidades há 24 anos no bairro do Morumbi, zona Sul de São Paulo, havia goteiras em mais de 90% das vagas de garagens do subsolo. Enquanto os condôminos se preparavam para votar em assembleia as obras necessárias de impermeabilização, a síndica teve que instalar provisoriamente calhas nos pontos mais críticos.

Entretanto, não havia como evitar a reformulação completa da superfície da área livre do prédio e a troca da manta. A própria seguradora, na hora de renovar seu contrato com o condomínio, observou que a laje estava toda comprometida, conta Maria de Lourdes. Além do fim da vida útil da manta, o problema foi agravado ao longo do tempo pela obra de elevação de 70 centímetros da superfície da área comum do prédio, feita para abrigar um novo playground e a quadra. “Isso sobrecarregou a laje e comprometeu a impermeabilização”, explica a síndica, que teve que contratar a remoção de tudo, antes de poder chegar à antiga manta. “Tiramos daqui 75 caçambas de entulho e terra, trocamos a manta e refizemos o contrapiso.”

A obra está inacabada, porque a assembleia ainda não liberou a contratação de um novo revestimento para a superfície. “A nova manta está apenas com proteção mecânica, insuficiente para os efeitos das intempéries”, observa Maria de Lourdes. Ela tentará aprovar a finalização dos trabalhos em assembleia de condôminos marcada para este mês de abril. “Fazer obra de impermeabilização não é só arrancar a manta velha e jogar uma nova por cima. Tem que nivelar tudo com cimento, eliminar trincas, providenciar novo nivelamento e colocar piso para que tenhamos a garantia de cinco anos”, arremata.

SOLUÇÕES VARIADAS

O engenheiro Boscarriol comenta que existem alguns procedimentos básicos quando se trata de obras de impermeabilização, os quais irão variar segundo a origem dos problemas. De forma didática, o especialista apresenta, a seguir, as principais intervenções possíveis.

I - Problema geral da manta ou fim da sua vida útil

Aqui, não há muito o que fazer senão quebrar o piso, a argamassa, retirar tudo e refazer o sistema. Boscarriol ilustra que a solução é apropriada para aqueles casos que apresentam vários locais de infiltração. “É claro que começa em alguns pontos, mas se arrumar num só lugar, logo irá estourar em outro, em um fenômeno que chamamos de obsolescência programada. Sabe-se que o material se tornará obsoleto em algum momento, aliás, isso é muito comum hoje com nossos computadores e celulares”, descreve o engenheiro.

PROBLEMA: Quando aparecem calhas nas garagens, geralmente elas indicam a ocorrência de infiltrações causadas pelo rompimento da manta da superfície ou de juntas (aqui, segundo o engenheiro Boscarriol, cabe impermeabilização flexível).

SOLUÇÃO: Refazer todo o sistema.

II - Para problemas pontuais, intervenções alternativas

Os sistemas de impermeabilização podem também ser afetados pontualmente, por diversas razões, desde a movimentação da estrutura ou fundações ao desgate das tubulações. Portanto, algumas soluções podem ser tópicas ou alternativas, como “pintura sobre o piso existente com o uso de materiais próprios”, entre muitos outros, avalia o engenheiro. Ele ressalva, no entanto, a necessidade de o síndico sempre consultar um técnico, “pois a pintura, por exemplo, é indicada somente para alguns casos”.

PROBLEMA: Exemplo de danos causados pela movimentação de estrutura de um prédio industrial, fato também comum em edifícios verticais. O problema acaba atingindo os sistemas de impermeabilização.

SOLUÇÃO: A intervenção poderá ser tópica caso o sistema não tenha sido todo comprometido. A manta permite remendos, desde que, claro, a rachadura seja consertada antes.

Para o caso de tubulações furadas ou desgastadas que causem infiltrações, o engenheiro Boscarriol afirma que existe a possibilidade de “envelopar” o tubo por dentro e evitar a quebra do entorno (aqui o sistema de impermeabilização também precisa estar íntegro). Porém, o custo é alto, pondera o especialista. Ele destaca que a solução deve ser utilizada somente quando a interdição das áreas afetadas gerar muitos transtornos aos usuários, um “custo social” elevado ou colocar em risco “um material muito bonito que se queira preservar”.

PROBLEMA: Imagem do interior de uma caixa d’água que perdeu sua tubulação, corroída pela ferrugem. A foto demonstra, segundo o engenheiro Boscarriol, “o que pode acontecer com a tubulação”. Ou seja, serve de alerta de que “não adianta trabalhar com sistemas impermeabilizantes se a tubulação não passar por revisão”.

SOLUÇÃO: Além de tratar da manutenção e da renovação da impermeabilização, os condomínios devem cuidar simultaneamente das instalações hidráulicas, que são parte importante do sistema, especialmente nas edificações mais antigas, onde predominam os tubos galvanizados (de ferro fundido).

 

INSPEÇÃO, NOVA LEGISLAÇÃO A CAMINHO

A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, ex-diretora secretária do Ibape- SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), acredita que uma nova lei federal venha ajudar bastante os síndicos na gestão da manutenção das edificações, incluindo a impermeabilização. Isso ocorrerá caso o Congresso Federal aprove o Projeto de Lei 3.370/12, obrigando “todos os edifícios a passar por inspeção do estado geral de solidez e funcionalidade a cada cinco anos”.

O dispositivo é importante, segundo Rejane, “pois é comum observar nos condomínios a falta de manutenção preventiva. E, em alguns casos, a manutenção corretiva, quando executada, não atende às normas técnicas pertinentes, comprometendo o sucesso da intervenção”.

 

INSPEÇÃO DE GRAU 1: EVITE RISCOS À EDIFICAÇÃO

A seguir, são elencadas algumas falhas e/ou anomalias aparentes que aos olhos do síndico, condôminos ou administradora parecem isentas de criticidade. Porém, se não tratadas a tempo, poderão causar danos significativos aos imóveis, alerta a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky. Segundo a especialista, esse tipo de inspeção que percebe visualmente falhas e/ou anomalias nas edificações é classificada de Inspeção de Nível de Rigor 1, conforme norma do IBAPE-SP, que assim a define: “vistoria para a identificação das anomalias aparentes, elaboradas por profissional habilitado, contando com orientação técnica pertinente.”

Anomalias em Áreas / Sistemas Riscos
Instalação de calhas na laje da garagem Agravamento do problema da
infiltração ou no sistema de impermeabilização.
A adoção desta
solução paliativa, além de retardar
o reparo, promove a deterioração
do sistema construtivo
Comprometimento da impermeabilização
da laje do ático
Infiltrações em locais de risco,
além de deterioração do sistema
construtivo
Infiltração nas cortinas De origem diversa, esta somente
pode ser identificada através de
análise da água infiltrada. A continuidade
do problema poderá
causar impacto sobre o sistema
construtivo
Tampas dos reservatórios em processo
de corrosão e sem vedação
Contaminação da água
Floreiras com vegetação inadequada Comprometimento da rede hidráulica
e riscos à impermeabilização

 Fonte: Eng. Rejane Saute Berezovsky

Matéria publicada na edição - 189 de abr/2014 da Revista Direcional Condomínios