Elevadores: cuidado com contratos e cronograma assegura boas relações com os prestadores

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As frequentes quedas de energia na cidade de São Paulo vêm provocando um dissabor a mais para síndicos e condôminos. Em pelo menos dois edifícios, nove inversores de seus elevadores queimaram no período de até um ano, casos relatados à Direcional Condomínios, como no da síndica Rosana Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda, localizados na Aclimação. Já no Condomínio Edifício Santa Margherita, entre o final do ano passado e a primeira quinzena de março, houve a queima de quatro “drives de estepe” (inversores) dos dois elevadores do prédio, diz a síndica Margarida Feres.

Margarida tem ciência de que o contrato com a prestadora não cobre danos provocados por fatores externos, como descargas elétricas e atmosféricas. Seu condomínio vem se apoiando, nesses casos, na cobertura da seguradora e no ressarcimento da franquia pela Eletropaulo. A conta, em cada queima, fica em R$ 9.300,00, fora a franquia. Mas seu questionamento é outro, refere-se ao tratamento dispensado pela prestadora ao condomínio. Na primeira ocorrência, o edifício de 72 unidades e 18 andares ficou mais de 25 horas sem os dois elevadores. “Por que a empresa que nos atende não colocou logo pelo menos um em funcionamento?, pergunta a síndica.

Ela prossegue: “Há possibilidade de proteger esses drives dos picos de energia?” [Margarida diz que corre para desligar os elevadores durante os temporais, mas nem sempre dá tempo de evitar o pior]. “É possível ainda instalar um drive provisório até a chegada do definitivo, garantindo o funcionamento da máquina?”

O fato é que Margarida, que assumiu o cargo há um ano no condomínio localizado no Brooklin, zona Sul de São Paulo, está bastante insatisfeita, tanto com o relacionamento com o fornecedor quanto com o contrato, que ela define como “obsoleto e draconiano”. Sua renovação é automática e abrange período de quatro anos; se quiser fazer a rescisão, precisa comunicar o fato em carta registrada à sede da empresa com 90 dias de antecedência e ainda pagar 50% dos meses restantes, a título de multa. Ou seja, é difícil até mesmo buscar uma alternativa no mercado.

Modernização é outro problema, acrescenta Margarida. Preços elevados serão cobrados pela sua prestadora para promover o balanceamento necessário em caso de outra empresa vir a fazer a reforma das cabinas, o que torna as mudanças proibitivas. Assim, apesar de os pisos estarem muito gastos, o condomínio desistiu de colocar novo revestimento e há pouco tempo simplesmente os encobriu com tapetes.

ORIENTAÇÃO

Segundo Max Santos, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), a entidade acredita que “os clientes devem preservar seus prestadores de serviços por estarem sendo bem atendidos, tranquilos e seguros de que os elevadores estão bem conservados, mantidos em perfeitas condições de funcionamento e segurança, e não por força de cláusulas contratuais abusivas”. Max observa ainda que multas “somente poderão ser cobradas por rescisão não motivada”. “Se houver motivo comprovado e documentado, esta multa, a princípio, não terá validade. Nestes casos deve ser consultado um advogado ou órgãos de defesa do consumidor para melhor orientação.”

A fim de subsidiar os síndicos e gestores condominiais na hora de contratar ou renovar um contrato, o dirigente apresenta a seguir uma espécie de Guia Básico dos Contratos. E alerta: “O síndico, antes de assinar os contratos de manutenção com empresa habilitada, deve ler atentamente suas cláusulas e evitar aquelas que o desfavoreçam em uma eventual rescisão.” [É o caso de prestadoras que colocam “multas pesadas visando manter o cliente por força contratual”.]

 

MODALIDADES DE CONTRATOS

 

1 - Contrato de Manutenção Básica

Também conhecido como contrato de conservação. Nesta modalidade, a aplicação de peças e componentes (material e mão de obra) é paga à parte.

O valor da mensalidade relativa à modalidade inclui:

• Recolhimento obrigatório de ART ( Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia);

• Registro de responsabilidade técnica junto ao Segur (antigo Contru, órgão de fiscalização ligado à Prefeitura de São Paulo), em obediência à Lei 10.348/87 (Artigo 7º), com regulamentação atual regida pelo Decreto 52.340/2011;

• Manutenção Preventiva: realizada obrigatoriamente uma vez por mês em cada equipamento, de acordo com cronograma de execução, normalmente fixado na casa de máquinas dos elevadores. Ele deve trazer detalhes do que foi inspecionado no período, bem como data da inspeção e nome do técnico que executou o trabalho. Os materiais relativos à lubrificação dos componentes, como graxa e estopa, estão inclusos no valor da mensalidade;

• Chamados efetuados pelo cliente em função de algum problema no elevador: A empresa é obrigada a atender tantos chamados quantos forem necessários, 24 horas por dia, 365 dias por ano;

• RIA (Relatório de Inspeção Anual): Emissão obrigatória pelo menos uma vez por ano, atestando as condições de funcionamento e segurança dos equipamentos. O RIA é enviado ao Segur, por sistema online, via internet, o que permite a fiscalização por parte da Prefeitura dos elevadores instalados na cidade de São Paulo. O RIA poderá ser emitido, também a qualquer momento, a critério da empresa responsável, devido a alguma alteração das condições de funcionamento e segurança dos equipamentos.

2 - Contrato de Manutenção Total

Também conhecido como contrato de manutenção. Nesta modalidade, a aplicação de peças e componentes (material e mão de obra) está inclusa no valor da mensalidade.

OBS.: O cliente deve verificar se existe cláusula no contrato excluindo algum tipo de peça e/ou componente.

O valor da mensalidade inclui TODOS os itens descritos na modalidade anterior e ACRESCENTA troca de peças e o trabalho do técnico. Mas os equipamentos, peças, componentes e a mão de obra relativos à modernização dos elevadores, bem como adequação à legislação, não estão inclusos no preço da mensalidade relativa a este tipo de contrato e devem ser pagos à parte pelo cliente.

Max Santos recomenda aos síndicos conhecer a NBR 16083/2012, norma da ABNT, uma “ferramenta boa para que se possa entender o funcionamento e as responsabilidades das partes envolvidas em uma manutenção de elevadores”. E para os edifícios localizados na cidade de São Paulo, o Decreto 52.430/2011 estabelece todas as condições de operação das empresas (Confira no Portal da Prefeitura, no link http://bit.ly/PQH9XV).

ATENÇÃO AO CRONOGRAMA

Um programa de manutenção preventiva dos elevadores não é algo que possa ser organizado segundo as convicções de cada empresa ou condomínio. O fato é que municípios como São Paulo impõem um rol de obrigações e procedimentos que devem ser cumpridos por todos, baseados em leis e nas normas técnicas da ABNT.

Assim, há componentes que precisam ser vistoriados a cada mês, outros trimestralmente, e existem as checagens anuais. Ou ainda, para um mesmo item, são necessárias diferentes vistorias conforme o tempo passa. Por exemplo, nas cabinas, todo mês o técnico deve conferir ruídos, sinalização e iluminação. Passados três meses, é importante que ele verifique o funcionamento de suas portas, além de corrediças, soleiras e carretilhas. E anualmente, ocorre a lubrificação dos operadores das portas da cabina.

Somente com uma manutenção adequada é possível ao condomínio obter permissão para o funcionamento anual de cada um de seus elevadores, através da emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual), a qual deve ser providenciada pela prestadora de serviço.

O Seciesp organizou um cronograma detalhado da manutenção de elevadores, material que está disponível no site da Direcional Condomínios (Consulte o link da Edição 189 ou ainda http://bit.ly/1gAGKgU).

 

Por uma contratação segura

Confira se a empresa de elevadores que atende / atenderá seu condomínio cumpre com requisitos legais mínimos. Verifique:

Inscrição do CNPJ
• Em www.receita.fazenda.gov.br

Data de abertura
• Em www.receita.fazenda.gov.br

Natureza da empresa
• Devem ser observados o Código e descrição de Atividade Econômica Principal (CNAE) (em receita.fazenda.gov.br), e a Inscrição Estadual (em São Paulo, no endereço eletrônico www. pfserv1.fazenda.sp.gov.br/sintegrapfe/sintegra.html) OBS: a empresa que comercializar peças deverá possuir documento fiscal.

Registro e validade no Segur
• Conferir em www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/controle_urbano - verificar no item elevador. OBS: O órgão da Prefeitura de São Paulo substituiu o Contru

CREA
• Solicitar a certidão da mesma junto ao CREA-Central de Atendimento Telefônico: 0800-17-18-11 - das 8h30 às 17h00

Forma de trabalhar
Conferir a quantidade de Engenheiros Responsáveis inscritos pela empresa.

• Número de veículos de atendimento colocados à disposição dos condomínios (isso pode ser verificado no registro junto ao órgão municipal).

• A efetividade do Plantão telefônico 24 horas, que em São Paulo, Capital, é regido pela Lei 10.384/87. OBS.: O atendimento deve ser por telefone (é proibido usar o expediente da mensagem por celular, e-mail etc.).

• Conferir também o Seguro de Responsabilidade Civil - Valor Segurado. Checar cópia da Apólice de Seguro, Companhia, data de vencimento e local do Seguro da Responsabilidade (deve ser local de terceiros, ou seja, dentro de Condomínios).

• Pedir Certidões Negativas / Situação Fiscal: INSS, FGTS, Certidão Negativa de débitos e Tributos Federais e Dívida Ativa da União, Certidão Negativa de Débitos e Tributos Mobiliários, Certidão de Distribuição Cíveis de Falência e Concordata.

Fonte: Olga Antunes

OBS.: O Código correto do CNAE é 43.29-1-03 - Instalação, Manutenção e Reparação de Elevadores, Escadas e Esteiras Rolantes. (Fonte: Max Santos) 

Matéria publicada na edição - 189 de abr/2014 da Revista Direcional Condomínios