Retrofit de fachadas valoriza imóveis e renova paisagem das cidades

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Processo relativamente novo na construção civil, o retrofit tem se mostrado bastante eficaz na recuperação e modernização dos edifícios. De forma geral, o termo é utilizado para designar reforma, que pode ser tanto para edificações, como para equipamentos como elevadores, ar-condicionado, sistema de segurança, iluminação etc. Mas o retrofit se diferencia de uma reforma comum porque vem precedido de estudos minuciosos, seja do ponto de vista arquitetônico ou dos equipamentos e instalações, esclarece o engenheiro civil Elorci de Lima, especialista em patologia e terapia de estruturas.

Segundo ele, a técnica tem sido largamente utilizada no Brasil em função dos programas de revitalização dos centros históricos, visando a recuperar estruturas desgastadas pelo tempo, aumentando sua vida útil e utilizando tecnologias avançadas. Mas não só: a ideia é também reduzir custos com manutenção dos edifícios mais antigos; aumentar as possibilidades de uso de suas áreas comuns e privativas; proporcionar maior conforto, segurança e funcionalidade para os moradores; além de modernizar e valorizar os imóveis.

TIPOS DE INTERVENÇÕES

Um bom exemplo é dado pelo Edifício Marambaia, localizado na Alameda Franca, região dos Jardins, em São Paulo, cujo projeto de retrofit foi desenvolvido pelo arquiteto Roberto Candusso. Erguido há 30 anos, o condomínio residencial de 20 andares passou por uma verdadeira reestruturação da fachada, que incluiu a implantação de terraços estruturados em aço e de painéis pré-fabricados com quartzo e resina, em diferentes tonalidades, revestindo a superfície. A modernização do edifício envolveu ainda a instalação de um sistema informatizado de controle predial.

Segundo Candusso, a sugestão de mudança tão radical na fachada partiu dele mesmo, como forma de valorizar esteticamente o conjunto. Como anteriormente não havia sacada, cada pavimento do prédio recebeu portas-balcão para acesso às varandas. O projeto demandou seis meses de conversas com os condôminos até obter o consenso de todos, e mais um ano e meio para a execução das obras.

Logo após as reformas, "o preço médio do apartamento subiu de R$ 550 mil para R$ 1,5 milhão. E uma unidade com localização privilegiada foi vendida por R$ 2,1 milhões na época", relata Gláucia La Regina, advogada e síndica do empreendimento. Gláucia também é síndica do Condomínio Edifício Giordana, situado na Zona Oeste da capital paulista, onde coordena várias intervenções, entre elas a reforma da fachada. O prédio de dez andares provavelmente sofrerá uma pequena alteração no parapeito de suas paredes externas, originalmente revestido por uma faixa de mármore, "que se encontra bastante desgastada em decorrência do tempo".

Gláucia afirma que já solicitou os orçamentos e, na próxima assembleia com os proprietários, colocará em votação se após a retirada do mármore será mantido o mesmo padrão de revestimento ou se tudo será trocado por textura. "Para tomar essa decisão, levaremos em conta a viabilidade técnica, os custos, a durabilidade do material e a estética do prédio", comenta. A previsão de duração das obras gira em torno de 75 a 90 dias úteis.

Já o arquiteto Luiz Frederico Rangel participou do processo de reforma do Condomínio Edifício Real Parque, situado no Morumbi, Zona Sul de São Paulo, que envolveu tratamento da fachada, a qual se destaca pela ampla varanda das unidades (duas em cada pavimento) e jardineiras suspensas. O arquiteto afirmou que foi realizada tanto intervenção estética quanto de manutenção da superfície do prédio de 12 andares, com correção de rachaduras, lavagens, remoção de manchas, correção de alguns peitoris e nova pintura. Mas o retrofit mesmo ocorreu no subsolo, com a ampliação de vagas de garagem. Segundo ele, todo o investimento foi altamente compensado por inúmeras vantagens: "valorização imobiliária, eliminação da vacância de ocupação, elevação da renda locatícia, melhor operacionalidade de suas instalações e o controle condominial", enumera.

CUIDADOS LEGAIS E ESTRUTURAIS

Antes de qualquer reforma, porém, é preciso observar algumas normas. Inicialmente, as inovações e adaptações em um retrofit devem ter 100% de aprovação dos condôminos, que poderão escolher a melhor alternativa dentro da gama de possibilidades e especificações técnicas apontadas pelos profissionais competentes.

Além disso, também é necessário observar que os casos que envolvem a inserção de novos materiais de acabamento em estruturas antigas (por exemplo, um revestimento em granito, que vai acrescer um sobrepeso à estrutura) deve, obrigatoriamente, passar por estudos técnicos, complementados por ensaios tecnológicos, avaliando-se a eventual necessidade de reforços estruturais, explica o engenheiro Elorci.

"A modalidade retrofit inclui mudanças em fachadas, até mesmo com acréscimo de áreas, ampliação de ambientes etc. No caso de fachadas, é obrigatória a análise e aprovação de órgãos públicos, em especial as prefeituras. Há de se observar também a questão do direito autoral do autor do projeto original, que deve manifestar concordância com as alterações em sua 'obra'", complementa.

Apenas nos casos em que as alterações interfiram na estrutura principal do edifício, exigindo reforços estruturais, e também em mudanças radicais de uso - como transformar um prédio residencial numa biblioteca, por exemplo – o retrofit não é aconselhado, observa Elorci. Considerando todas as vantagens, inclusive a agilidade na execução dos projetos e a economia futura com novas reformas, a utilização de retrofit na modernização dos edifícios é uma tendência que deve crescer nos próximos anos, acredita o engenheiro.

 

Matéria publicada na Edição 181 - jul/2013 da Revista Direcional Condomínios