Pintura da fachada dos condomínios: garanta tratamento adequado com bons resultados

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A Lei Municipal 10.518/88, que dispõe sobre a limpeza e pintura periódica das fachadas de prédios na cidade de São Paulo, completou 25 anos no mês passado. Ela determina que essas superfícies das edificações devam ser pintadas ou lavadas (conforme o tipo de revestimento) num período mínimo de cinco anos, a fim de manter um visual agradável e estético na cidade. Posteriormente, o Decreto 33.008/93 estabeleceu um prazo de 180 dias para início dos serviços necessários à recuperação das fachadas mal conservadas, reduzido para apenas 15 dias pelo Decreto 39.536/00.

Apesar de os dispositivos vigorarem há tanto tempo, síndicos e administradores ainda se atrapalham na hora de providenciar a manutenção das fachadas de suas edificações. Qual o material mais adequado para cada revestimento, como se adaptar ao curto prazo estabelecido e como avaliar a necessidade de intervenção em uma fachada? Essas são as principais dúvidas dos responsáveis pela administração dos condomínios.

A advogada Gláucia La Regina, que também é síndica profissional de um edifício situado na Zona Oeste da Capital, afirma que não se deve esperar uma notificação da Prefeitura para tomar providências. Gláucia está à frente do Condomínio Edifício Giordana, que possui apenas uma torre de dez andares, com um apartamento por andar. Como o prazo de 15 dias é inviável para tantos procedimentos, ela acredita que a prevenção e o planejamento sejam a melhor alternativa aos síndicos. "Eles podem realizar apenas uma assembleia poucos meses antes da época de efetuar essa manutenção e já apresentar no mínimo três orçamentos, economizando tempo e dinheiro", ensina Gláucia.

Ao assumir a responsabilidade de administrar o prédio em 2005, Gláucia encontrou-o em condições precárias e, antes de se preocupar com a fachada, organizou uma reforma geral. Providenciou o conserto de vazamentos e infiltrações, a troca do sistema de para-raios, manutenção de extintores e tubulações de gás, instalação de portas corta-fogo, treinamento de funcionários e pagamento de dívidas previdenciárias. A restauração da fachada virá como próximo item da lista. O prédio possui superfície em concreto aparente, com laterais revestidas por cerâmica azul e detalhes decorativos em cerâmica branca e vermelha. Glaucia declara que sua maior dificuldade foi estabelecer prioridades e saber exatamente o que, como e em que ordem os trabalhos deveriam ser feitos. Porém, sempre teve o cuidado de contratar profissionais especializados em cada área para realizar um diagnóstico preciso.

PRODUTOS ANTIPICHAÇÃO

O engenheiro civil Elorci de Lima se especializou em patologia e terapia de estruturas e esclarece que os critérios utilizados para verificação das condições das fachadas vão depender do tipo de revestimento utilizado (Veja quadro na pág. 18). Deterioração de tinta, formação de fungos, manchas e condições precárias do revestimento de argamassa são alguns dos fatores que caracterizam má conservação.

Lima explica que o responsável pela manutenção do condomínio deve ter em mente que os materiais precisam ser resistentes às intempéries e ataque de chuvas ácidas, comuns nos centros urbanos. No caso de tintas, as acrílicas, com base em água ou solvente, são mais adequadas. Nas fachadas que recebem pouca incidência de luz solar, é comum a formação de colônia de fungos, exigindo, além da pintura, a aplicação de silicones hidro-repelentes à base de silano siloxano (composto químico derivado do silício).

Outro problema bastante comum é o ataque de pichadores, principalmente em edifícios que acabaram de ter sua fachada restaurada. Nesse caso, o engenheiro orienta a aplicação de produtos antipichação, que permitem a limpeza imediata, principalmente se os prédios estiverem em regiões muito visadas. "Os resultados positivos são observados em um curto período, com valorização do patrimônio e um visual muito mais agradável", diz ele.

Cabe ressaltar que esses serviços, considerados como despesas extraordinárias por não fazerem parte do dia a dia do condomínio, devem ser sempre discutidos em conjunto com os moradores. De acordo com a síndica Gláucia, um conceito utilizado nos Estados Unidos e que pode ser bastante útil é o estabelecimento de um fundo de reserva exclusivamente para despesas de conservação. Dessa forma, quando necessário, o valor já estará disponível, evitando o transtorno de um rateio extra entre condôminos e o pagamento de possíveis multas pela não execução das obras.

IMÓVEIS RESTAURADOS GANHAM ISENÇÃO DO IPTU

Outra lei paulistana que também trata da conservação de imóveis foi promulgada no mesmo ano da limpeza e pintura de fachadas. É a Lei 10.598/88. Ela concede desconto no IPTU para o restauro de imóveis tombados no Centro da cidade. Mas há também a Lei 12.350/97, que isenta de IPTU por um período de dez anos o proprietário que decidir pelo restauro de seu imóvel, independente se tombado ou não, incluindo a fachada. Para ver o texto completo da legislação, acesse www.leismunicipais.com.br.

 

Matéria publicada na Edição 180 - jun/2013 da Revista Direcional Condomínios