Mercado de condomínios: um ‘PIB’ em ascensão

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As áreas urbanas adensam cada vez mais e os edifícios abrigam, ano a ano, um número maior de unidades. Também aumentam as necessidades dos condôminos, o que leva à expansão dos serviços, dos gastos e, consequentemente, da arrecadação. Esta pode somar, conforme indicam estimativas, entre R$ 7,8 bilhões e R$ 10 bilhões ao ano entre os condomínios do município de São Paulo, um 'PIB' (Produto Interno Bruto) que tende a crescer ainda mais com o aquecimento do mercado imobiliário.

As áreas urbanas adensam cada vez mais e os edifícios abrigam, ano a ano, um número maior de unidades. Também aumentam as necessidades dos condôminos, o que leva à expansão dos serviços, dos gastos e, consequentemente, da arrecadação. Esta pode somar, conforme indicam estimativas, entre R$ 7,8 bilhões e R$ 10 bilhões ao ano entre os condomínios do município de São Paulo, um 'PIB' (Produto Interno Bruto) que tende a crescer ainda mais com o aquecimento do mercado imobiliário.

A conta exata ninguém tem. Uma das bases utilizadas pelo mercado aponta que no início dos anos 90 a cidade de São Paulo tinha 22 mil condomínios, afirma o administrador Marcelo Mahtuk, que atua há 25 anos no segmento. Já o monitoramento anual dos lançamentos dos edifícios residenciais na Região Metropolitana feito desde 1985 pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) soma 11.198 novos empreendimentos neste período, cerca de 60% dos quais na Capital. Para Hubert Gebar, vice-presidentede Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi em São Paulo, é possível falar hoje em 30 mil somente no município e em 45 mil em todo Estado. E uma pesquisa de mestrado defendida em 2012 sobre a verticalização da cidade junto à Universidade Presbiteriana Mackenzie, de autoria de Guilherme Gagliotti, fala em 26.621 edifícios na Capital, 2.873 dos quais construídos entre 2004 e 2011.

Mesmo que os números apresentem divergências, o que todos concordam é que o mercado de condomínios cresce ano a ano, desconhece crise e torna sua gestão orçamentária cada vez mais complexa. Dados divulgados em outubro do ano passado por uma administradora paulista, baseando-se em uma projeção mais baixa do total de condomínios (20 mil), indicam uma arrecadação anual em torno de R$ 7,8 bilhões na cidade de São Paulo, considerando-se a média de receita de cada empreendimento apurada pela empresa. Marcelo Mahtuk e Hubert Gebara consideram bem críveis a projeção feita pela administradora, pois a arrecadação média anual dos condomínios ficaria hoje entre R$ 300 mil e R$ 500 mil.

Claro que existem edifícios pequenos, sem elevadores nem áreas de lazer, que recolhem bem menos, mas há também condomínios-clube, que chegam a movimentar R$ 3 milhões por ano, observa Mahtuk. Um levantamento da Embraesp mostra, por exemplo, que em dez anos (de 2002 a 2012) o número médio de unidades por prédio subiu de 42 para 79, revelando grande processo de adensamento.

ED. BLUE STAR, SEIS MODERNIZAÇÕES NOS ELEVADORES

Isso significa mais gente dividindo um mesmo espaço e, consequentemente, necessidade de mais serviços e gastos. O síndico Mário Sérgio Silva revela, por exemplo, que seu condomínio, o Blue Star, localizado próximo ao Aeroporto de Congonhas, já promoveu seis modernizações dos elevadores (quatro nos componentes e duas das cabinas). Com 23 anos de construção, 23 andares e 92 unidades de três dormitórios, a arrecadação anual do Blue Star chega a quase R$ 700 mil, diz Mário Sérgio, síndico em quarto mandato. Deste montante, 58% são destinados à folha de pagamento de oito funcionários e 20% para o consumo de água e energia. O restante vai para manutenção - elevadores, bombas d´água, CFTV, portões, caixas d´água, equipamentos de prevenção de incêndio, de ginástica, controle de praga, jardinagem etc. -, além de fornecedores, administração e investimentos.

Na parte dos investimentos, os últimos anos computaram, além da modernização dos elevadores, duas pinturas da fachada do prédio; substituição das colunas de água e de gás; serviços de impermeabilização; quatro reformas no playground; troca do piso dos halls internos de seis pavimentos e do acabamento em gesso do teto de dez deles; três trocas dos equipamentos da academia de ginástica; várias reformas da jardinagem; construção de uma segunda churrasqueira; substituição do mobiliário e equipamentos do salão de festas; e implantação da brinquedoteca (cotizada pelos moradores). Entre os próximos investimentos, alguns já aprovados em assembleia, se encontram pintura da fachada, a troca do alambrado da quadra de esportes, outra modernização da cabina dos elevadores, e a construção de nova área de convivência para os funcionários (banheiro e refeitório).

SEGMENTO SEM CRISE

"O condomínio é uma cidade, tem sistemas de transporte (garagem mais elevador), de abastecimento de água, segurança e limpeza. E somos o único segmento econômico que não dá calote, pois a arrecadação tem que ser feita de qualquer maneira e o síndico tem responsabilidade civil e criminal", enfatiza Mario Sérgio, mostrando o porquê os investimentos não podem parar. Para o economista e consultor Sérgio Volani Filho, a arrecadação anual dos condomínios em São Paulo pode atingir a R$ 10 bilhões, levando-se em conta uma receita média de R$ 500 mil cada por ano e a base de 20 mil empreendimentos.

Isso movimentaria "R$ 2,5 bilhões/ano com contratações dos mais variados serviços de manutenção e mão de obra terceirizada", estima Sérgio Volani, que fez a projeção analisando os itens de despesas dos balancetes de condomínios. Sérgio destaca também um grande impacto dos condomínios sobre o mercado de trabalho, o que não é para menos. Segundo os administradores Marcelo Mahtuk e Hubert Gebara, cada condomínio contrata entre cinco e sete funcionários celetistas, de forma direta ou terceirizada.

"O nível de exigência que temos que atender hoje é muito grande", diz Hubert Gebara, lembrando que os prédios em São Paulo, há cerca de 20 anos, sequer tinham guarita. Marcelo Mahtuk, por sua vez, ressalta que os condomínios representam um "excelente negócio, um mercado que não conhece recessão". Entretanto, ele pondera que alguns lançamentos têm cometido equívocos sobre os serviços disponibilizados aos condôminos, gerando aumento das despesas e encarecimento dos rateios. Por exemplo, uma brinquedoteca estava sendo projetada em um edifício de apartamentos tipo estúdio em Curitiba (PR) e uma varanda espelhada era prevista em um empreendimento comercial em São Paulo. Mahtuk, que realiza estudos de personalidade dos projetos antes de seu lançamento, barrou ambos os itens apresentados pelos clientes, mas alerta o mercado que os serviços e equipamentos precisam ser, sobretudo, funcionais.

 

Matéria publicada na Edição 179 - mai/2013 da Revista Direcional Condomínios