Implantação de condomínio: o planejamento necessário

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A gestação de um condomínio é longa, 'dura' e dispendiosa. Parte da legalização deve ser feita pelo construtor, como o registro de incorporação imobiliária junto da Convenção, além da obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e do Habite-se. Mas depois vem uma etapa bastante trabalhosa aos síndicos e corpo diretivo, que poderá ser facilitada com organização e compartilhamento das decisões.

A gestação de um condomínio é longa, 'dura' e dispendiosa. Parte da legalização deve ser feita pelo construtor, como o registro de incorporação imobiliária junto da Convenção, além da obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e do Habite-se. Mas depois vem uma etapa bastante trabalhosa aos síndicos e corpo diretivo, que poderá ser facilitada com organização e compartilhamento das decisões.

Quando um indivíduo se muda a um condomínio consolidado, costuma encontrar os sistemas em operação, sem que se dê conta que as normas afixadas nos quadros de aviso ou paredes foram discutidas e votadas em assembleia; que a escala de porteiros, vigias e funcionários da limpeza e coleta diária do lixo dos halls internos foi previamente organizada e contratada; que os equipamentos de combate a incêndio passaram por vistoria; e que os elevadores somente estão funcionando porque receberam autorização da Prefeitura após emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual, documento de renovação obrigatória aos elevadores no município de São Paulo).

Mas quando esse mesmo indivíduo realiza o sonho de comprar um apartamento novo e se muda logo após a entrega do empreendimento, percebe que o condomínio precisará de um forte trabalho de gestão para que os sistemas passem a operar. Isso vai desde a compra dos carrinhos para transportar o lixo até a atualização do cadastro de todos os condôminos, passando por rateios extras, contratação da equipe, compras de uniformes aos funcionários, definição dos procedimentos de segurança no acesso de pedestres e veículos, entre muitos outros.

"Nossa gestão é bastante compartilhada com o Conselho Deliberativo e isso nos favorece na medida em que dividimos as ações. Temos menos insatisfação e cobrança, as 'coisas' andam em consenso e a comunidade ganha com isso", relata a síndica Roseane Mary Barros Fernandes, eleita na Assembleia de Geral de Instalação do Condomínio Antígua, em julho do ano passado. Localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo, o empreendimento de duas torres e 148 unidades já se encontra bem equipado, com o parque arbóreo e os jardins vistosos. No entanto, o processo absorveu muitas horas de dedicação de Roseane nos últimos dez meses. "Desde o início, estou à disposição do condomínio às segundas-feiras, das 8hs às 10hs; terças e quintas, o dia todo; e aos sábados, das 9hs ao meio dia. Mas fico 'on' 24 horas por dia, através do rádio", descreve a síndica.

Para facilitar sua empreitada, Roseane, ex-síndica do prédio em que morava antes do Antígua, procurou contratar um bom zelador e estimular uma participação maior dos conselheiros. Não à toa, além de acertos ainda pendentes com a construtora (como no acabamento das fachadas), Roseane cuidou da implantação de uma ampla área de lazer. Esta inclui uma pequena pista de caminhada, piscina descoberta, piscina aquecida, academia de ginástica, jardins com bancos e pergolados, salão de festas adulto com espaço gourmet, salão de festas infantil, brinquedoteca, churrasqueira, quadra e sauna. Para que se faça ideia do nível dos cuidados adotados por Roseane, todo o mobiliário em madeira dos jardins (bancos e mesas) está sendo impermeabilizado.

A piscina aquecida ainda não está em uso, pois houve uma decisão entre os condôminos de que a mesma funcionaria a partir deste inverno. E agora o corpo diretivo está orçando "a instalação de bombas de troca de calor, para minimização de custos de aquecimento", explica Roseane. Portanto, é com planejamento e delegação de tarefas que a síndica tem conseguido conduzir a implantação do Antígua. "É um processo desgastante, criterioso, 'duro' e que envolve grande número de profissionais", observa.

 

Matéria publicada na Edição 179 - mai/2013 da Revista Direcional Condomínios