Obras e reformas nas áreas privativas dos condomínios: Só com o aval do síndico ou da administração

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O desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro em 25 de janeiro de 2012, que matou 17 pessoas e levou ao desaparecimento de outras cinco, foi causado pela derrubada de cinco paredes de sustentação de concreto armado, dois pilares e uma coluna, durante reformas internas em todo um andar. A Polícia Federal indiciou sete pessoas pela tragédia, entre elas o síndico do edifício que ruiu primeiro, levando ao solo os demais. Após os desmoronamentos, os condomínios começaram a exigir projetos das reformas nas unidades, mas ainda apresentam dúvidas.

Os proprietários dos 299 apartamentos do Condomínio Jardins de Tamboré, localizado em Tamboré 10, Santana do Parnaíba, somente poderão iniciar reformas nas unidades com prévia autorização da administração ou do síndico. A norma foi baixada em janeiro deste ano, ainda como reflexo do desabamento dos três edifícios no centro do Rio de Janeiro, há pouco mais de doze meses. O síndico Paulo Eduardo Campos observa que as cinco torres dos Jardins de Tamboré contêm paredes estruturais e apenas algumas de vedação. A derrubada das primeiras poderá comprometer a solidez da construção.

Existem precedentes. Paulo lembra que há cerca de quatro anos, época de entrega dos imóveis, a proprietária de uma unidade em andar alto mandou derrubar todas as paredes internas. A retirada excessiva de entulho chamou a atenção da administração e da construtora, que foram verificar o que estava ocorrendo e tomaram um susto. Afinal, se o apartamento estivesse em um andar mais baixo, provavelmente os pavimentos superiores teriam desabado, por falta de sustentação. A construtora refez o interior do apartamento e cobrou R$ 100 mil reais da proprietária, como ressarcimento ao serviço extra.

Conforme a nova regulamentação do condomínio, a autorização para reformas estruturais ou decorativas, bem como fechamento de sacada e instalação de cortinas na varanda, exigirá a apresentação do nome do responsável técnico pela obra; previsão de início e término; descrição dos serviços; e entrega de documentos, entre eles a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). A intervenção na sacada deverá atender ainda ao padrão estabelecido pelo condomínio, não apenas estético, como também de instalação, evitando riscos à segurança. E o condômino deverá se comprometer a seguir o Manual do Proprietário, caso contrário, será notificado e multado. De acordo com o síndico Paulo Eduardo, a exigência da autorização está prevista na Convenção.

O engenheiro civil Ricardo Pina lembra que boa parte dos edifícios é construída hoje com paredes estruturais (Leia matéria com Ricardo Pina, sobre normas da ABNT, na página ao lado). No caso do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro, inquérito da Polícia Federal concluiu que o desabamento teve duas causas: a derrubada de paredes e pilares de sustentação em reforma contratada por um dos condôminos no 9º andar, e a omissão do síndico, que não teria tomado providências para impedir mudanças tão agressivas à estrutura do prédio.

DÚVIDAS PRINCIPAIS

Quais as responsabilidades do síndico?

O Artigo 1.348 do Código Civil elenca nove obrigações aos síndicos, entre elas, a de "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns", conforme trecho do Inciso V. Mas o advogado Paulo Caldas Paes recomenda que a exigência de prévia comunicação de obra e de apresentação de documentos esteja prevista na Convenção e no Regimento Interno.

Quais as responsabilidades do condômino?

Ao adquirir imóvel junto a uma incorporadora, o consumidor recebe, entre outros, o Manual do Proprietário, contendo um escopo detalhado quanto aos prazos e itens de manutenção preventiva. O desrespeito ao Manual pode levar à perda da garantia, além dos riscos estruturais. O Inciso II do Artigo 1.336 do Código Civil estabelece ainda como dever do condômino "não realizar obras que comprometam a segurança da edificação". Para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, o dispositivo torna possível aos condomínios promoverem vistorias constantes nas unidades exclusivas, como medida de segurança.

Há limites para a ação dos condomínios?

O advogado Paulo Caldas Paes destaca que os dispositivos acima permitem aos condomínios solicitar os documentos que considerar necessários para autorizar uma obra, certificando-se da inexistência de riscos ao prédio e demais unidades. Contudo, o advogado alerta que, "antes de qualquer atitude mais severa, o síndico e os demais condôminos devem zelar pelo respeito ao direito de propriedade e entender que não é qualquer modificação ou mesmo barulho produzido no interior da unidade que possa ser objeto de questionamento".

É possível embargar a obra?

Paulo Caldas afirma que somente uma determinação judicial tem poder de embargar obra em andamento em uma propriedade exclusiva. Caso o condômino descumpra as regras do condomínio, o síndico poderá fazer o "embargo administrativo", ou seja, notificar e aplicar multas. Mediante a continuidade de uma obra não autorizada, ele deverá recorrer ao Judiciário.

Matéria publicada na edição - 176 de fevereiro/2013 da Revista Direcional Condomínios