O Código Civil e as leis que organizam a vida nos condomínios

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Os síndicos precisam conhecer bem as leis que determinam suas tarefas e responsabilidades, até para dizer "não" a decisões de assembleias que contrariem a legislação. Tema complexo, as obrigações previstas no Código Civil para os condomínios foram apresentadas de forma didática pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira no 5º Direcional Síndicos e estão presentes em seu livro, lançado no evento.

Uma das inovações que o novo Código Civil brasileiro introduziu à administração condominial a partir de 2003 foi a liberdade para síndicos e condôminos deliberarem sobre suas próprias normas. "O Código atual dá margem a que o condomínio se auto regulamente e transfira poderes à assembleia", disse o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, na segunda conferência do 5º Direcional Síndicos.

É o caso, por exemplo, da definição de regras para rateio das despesas, do percentual de juros incidente sobre atrasos, de obrigações e punições aos condôminos, de normas de conduta, formas de gestão, entre muitos outros. Nesse sentido, a figura do síndico adquiriu relevo ainda maior após a nova legislação, pois cabe a ele organizar a vida desta coletividade, de forma a convocar e gerenciar as assembleias, manter a segurança e qualidade dos serviços, cumprir com as funções administrativas, legais e fiscais, e assegurar o bom convívio entre todos, analisou o advogado.

Segundo Cristiano De Souza, o texto do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) complementa, em boa parte, a Lei de Condomínios (de nº4.561/1964), ou até mesmo a supera quando há conflitos de interpretação. É um conjunto legal organizado em torno das atribuições e responsabilidades dos síndicos e condôminos. Portanto, "qualquer falha no cumprimento das regras do condomínio ou da sociedade de forma geral terá consequências", ressaltou.

Estas se localizam, principalmente, no campo da responsabilidade civil (para síndicos e condomínios) e penal (para síndicos). "A figura do síndico está muito próxima a de um gestor público. Suas atribuições vão da segurança, finanças, gestão de pessoal e manutenção, até a área de saneamento básico (como a limpeza periódica obrigatória das caixas d'água das edificações no município de São Paulo)." Cristiano De Souza enumerou quatro grandes fontes que abastecem os síndicos de atribuições: a legislação geral; a Convenção e o Regimento Interno; o exercício da própria função; e as assembleias.

Mas atenção: nem tudo o que as assembleias decidem deve ser cumprido. Por exemplo, se os condôminos aprovarem uma norma que contrarie a legislação brasileira, "o síndico deverá fazer com que se registre em ata a impossibilidade de cumprir a deliberação da assembleia". Ou seja, "é próprio do cargo conhecer a legislação, agir de acordo com ela e evitar reparações", emendou Cristiano. "Sua função é a de se ater a detalhes", entre eles, por exemplo, ficar atento à necessidade de observar a repetição ou não de um dado comportamento do morador antes de caracterizá-lo como antissocial. Outro detalhe importante, e que passa despercebido a muitas pessoas, é que "a lei não fala em eleição do síndico, mas sim em escolha". Isso significa que um condomínio pode definir o nome do titular por "eleição, aclamação, sorteio e rodízio", abrindo novas possibilidades para a condução do processo.

De qualquer maneira, as responsabilidades serão as mesmas, a menos que sejam compartilhadas. "É possível transferir poder, solicitar auxílio da assembleia ou a própria assembleia propor esse compartilhamento." A transferência pode ocorrer sobre as funções administrativas ou a representação, nunca ambas, porque aí se anulariam as funções do síndico, explicou.

Voltando às responsabilidades, o advogado destacou que há situações em que os condomínios respondem perante a comunidade, e não o síndico, conforme caso extraído de uma jurisprudência, do gato de um morador que caiu do 12ª andar e danificou um veículo. O condomínio teve que arcar com os reparos do veículo, "porque o síndico não é responsável pelos atos do preposto". Já em defeitos apresentados por obras caras e não urgentes, contratadas pelo síndico sem autorização da assembleia, este é quem deverá arcar com os prejuízos.

O tema das responsabilidades e de como agir mediante situações específicas foi o que mais gerou perguntas dirigidas pelo público ao advogado. Uma das questões clássicas, que sempre aparece, é a da disposição das lixeiras nos halls internos dos andares. "Pode?", questionou um síndico. "Depende", respondeu o advogado, sugerindo ao interlocutor contratar um especialista em segurança para avaliar de que maneira os equipamentos poderão ser instalados sem que atrapalhem as rotas de fuga, o que criaria um quadro de insegurança e prejudicaria a revalidação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiro). Novamente aqui, verificou-se a necessidade de se voltar à legislação. "O síndico sabe o que precisa fazer, ele vem justamente a um evento como esse para se instruir e buscar essas informações", arrematou Cristiano De Souza.

Matéria publicada na Edição 173 - out/12 da Revista Direcional Condomínios.