Elevador: Da atualização tecnológica aos cuidados com a manutenção

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Elevadores novos em folha valorizam o empreendimento, pois eles estão cada vez mais "inteligentes" tecnologicamente. Para os condomínios que convivem com máquinas antigas, a saída é programar modernizações e fazer sua manutenção cotidiana.

A síndica Rosana Candreva, do Condomínio Edifício Camburi, localizado na Vila Mascote, zona Sul de São Paulo, confessa que se preocupou com os elevadores do edifício quando aconteceram duas paradas consecutivas por quebras. "Chamei a empresa de manutenção para entender quais haviam sido os problemas. A empresa mostrou as peças trocadas e me orientou a fazer um caixa para uma modernização técnica futura. Entendi que no nosso caso era muito mais importante essa providência do que o embelezamento das cabines, por exemplo, já que o prédio tem mais de 20 anos", comenta.

Procedimentos como o de Rosana são indicados para que os síndicos acompanhem a manutenção realizada e compreendam o que ainda deve ser feito nos elevadores, equipamentos essenciais para o bom andamento de qualquer condomínio. Entender o funcionamento de um elevador realmente não é tarefa das mais simples. Até porque, como todo equipamento, os elevadores têm evoluído ao longo dos tempos. Uma novidade ainda pouco conhecida pelos síndicos é o elevador sem casa de máquinas, ou MRL (do inglês machine roomless). Segundo o engenheiro mecânico Francisco Thurler Valente, autor de publicações técnicas e consultor na área de elevadores, esse tipo de elevador não é tão novo assim e já existe no mercado brasileiro desde 1996. Porém, explica Valente, "não existia uma norma técnica específica para os elevadores MRL para direcionar o mercado com vistas a um ótimo grau de ordenação. Isso aconteceu recentemente com a publicação da norma NBR 16.042 pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)".

Conforme o especialista, como consequência da falta da norma específica, o mercado vacilou por um tempo e não havia uniformidade da produção. "O custo de produção era elevado, não existia padronização e a variedade de projetos era grande (cada fabricante dispunha de um conceito diferente). A aprovação do novo conceito pelos órgãos do governo era dirigida para um projeto particular e os projetistas e arquitetos ficavam indecisos sobre o equilíbrio entre suas vantagens e desvantagens, porque aumentava a dificuldade em projetar edifícios que acomodassem elevadores de vários fabricantes. Agora o mercado está mais otimista e confiante", enumera Valente, autor do recém-lançado manual Elevador Sem Casa de Máquinas.

O que caracteriza o elevador MRL é o fato de não existir uma casa de máquinas no topo do edifício. Os maquinários que antes ficavam na casa de máquinas passaram a ser instaladas na última altura, dentro da caixa do elevador. As vantagens são grandes, de acordo com o engenheiro Francisco Valente, entre elas: a instalação ocupa menos área de piso (o que agradou aos construtores); o elevador tem um rendimento muito maior e, consequentemente, economiza energia, especialmente se comparado com o elevador hidráulico (70% a 80% de economia de energia) - "Só com a economia de energia, o elevador MRL se autoamortiza em cerca de dez anos", afirma; não utiliza óleo (uma boa solução sob a perspectiva do verde); melhor qualidade de viagem devido ao uso de máquina de tração sem engrenagem (praticamente não há ruído); tempo de instalação menor; a protuberância acima do edifício não existe, portanto, a obra pode ser projetada com linhas mais retas e marcantes. "Nos edifícios comerciais, a cobertura pode também ser utilizada para um heliponto. Nos edifícios residenciais a cobertura agora é destinada a apartamentos diferenciados", define. Para Francisco Valente, a economia de energia é a maior vantagem do novo elevador. "Sem dúvida, o MRL veio para ficar", aponta.

A HORA DA MODERNIZAÇÃO

Novidades à parte, a realidade da grande maioria dos edifícios ainda é batalhar para manter seus elevadores em boas condições de uso, oferecendo segurança a moradores e funcionários. Elevadores ultrapassados tecnologicamente, ou seja, aparelhos obsoletos, que provocam paralisações constantes, trocas de peças frequentes e alto consumo de energia elétrica são os que necessitam passar por modernização técnica. O processo consiste em atualizar o elevador tanto na parte elétrica quanto na parte mecânica e poderá ocorrer de forma total ou progressiva, por etapas, informa Rogério Meneguello, diretor do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo).

O engenheiro mecânico Francisco Thurler Valente orienta que o prazo para que a modernização técnica do elevador seja programada depende da história do elevador, como manutenção adequada e estado da arte. "O estado da arte define o grau de atualização tecnológica de segurança do elevador contra acidentes não previstos em normas anteriores. Sugiro que a modernização seja avaliada a cada cinco anos, prazo em que geralmente as normas técnicas são atualizadas", justifica.

Meneguello, diretor do Seciesp, explica que a modernização técnica básica envolve a troca de itens como quadro de comando, sensores de nivelamento, fiação completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. Ele frisa que na troca do quadro de comando o modelo a ser instalado deverá possuir um dispositivo acoplado chamado de VVVF ou Inversor de Frequência. "Este dispositivo permite deixar a cabina sempre nivelada no pavimento independentemente da quantidade de peso existente dentro dela, elimina trancos na partida e na parada, alonga a vida útil da máquina de tração e motores e diminui o gasto com energia elétrica", explica. Ele lembra também que existem outros equipamentos a serem substituídos em uma modernização, caso de operadores de porta, trincos, fechadores de porta e portas de pavimento. Estes itens são importantes também para melhorar um bom desempenho dos elevadores, porém podem ficar para uma segunda etapa desde que sejam bem avaliados.

Além das vantagens observadas no uso cotidiano dos elevadores, a modernização técnica agrega valor ao condomínio. Elevador que vive quebrado, ou que pode deixar um provável comprador preso, certamente irá desvalorizar o imóvel. "Depois do apartamento, o segundo maior bem material do morador no edifício é o elevador. Sem dúvida ele ajuda muito na hora de comercializar um apartamento", constata Rogério Meneguello.

Se possível, modernizar a cabina do elevador também ajuda na valorização, como revestir a cabina antiga com aço inox, trocar as botoeiras por modelos com braile e antivandalismo, instalar espelhos e corrimãos, e modificar piso e teto. Desde, é claro, que o condomínio tenha recursos para a reforma. O administrador de condomínios Sérgio Meira orienta a aprovação da verba em assembleia, destinando o dinheiro exclusivamente para a modernização. Todo cuidado é necessário também quanto aos pagamentos do fornecedor. "Em serviços grandes, oriento sempre os síndicos a deixarem uma parcela maior do pagamento para ser realizada contra a entrega da obra. Jamais a obra pode estar atrás do pagamento. E nunca é demais lembrar que obras importantes precisam de uma empresa com qualificação técnica, que não deve ser escolhida com base apenas no menor preço", sustenta o administrador.

O próprio Sérgio teve uma experiência bem sucedida com os elevadores do Condomínio Edifício Ouvidor, prédio comercial no centro de São Paulo, do qual é síndico. O condomínio, construído há mais de 60 anos, investiu em dois elevadores novos. "Pagamos os elevadores em três anos, enquanto os equipamentos foram montados em oito meses. A troca dos elevadores fez parte de uma extensa obra de retrofit que incluiu restauração de fachada e melhorias nas instalações elétrica e hidráulica", conta.

FORMAS DE CONTRATO

Contrato de manutenção com ou sem peças incluídas? O contrato sem peças custa menos para o condomínio. "E sabemos que muitos condomínios hoje, infelizmente, buscam apenas baixar custos", pontua Meneguello, do Seciesp. Porém ele reforça que o contrato com peças deixa o cliente isento de elevadores parados por troca de peças, ou para aprovação de orçamentos, ou dependendo de reuniões e rateios. "É mais caro, mas o administrador fica sem esta dor de cabeça. Ele sabe mensalmente o quanto vai pagar e ainda tem a comodidade e agilidade da empresa de manutenção em repor o elevador funcionando", completa.

Nas duas formas de contrato estão inclusas uma visita mensal de manutenção preventiva, número ilimitado de visitas para assistência técnica, responsabilidade técnica perante o CREA e o Contru (Departamento de Controle Urbano da Prefeitura de São Paulo), além de todo o ferramental e produtos para a manutenção (óleo, estopa, lubrificantes, desengraxantes etc.). Em ambos os casos, o técnico realiza todos os testes de segurança, lubrificação dos componentes, limpeza em geral e ajustes.

BOM USO É FUNDAMENTAL

Se a parte técnica dos elevadores vai bem, o síndico deve cuidar ainda para que os moradores respeitem o regimento interno quando se trata do uso desses equipamentos. No Residencial Interlagos, um verdadeiro condomínio-cidade, com 18 elevadores distribuídos nas sete torres, que servem os 728 apartamentos, as câmeras instaladas em todos os elevadores servem de importante instrumento de controle para a síndica Maria Virgínia Santos. "Elas identificam não só atos de vandalismo, mas também quem usa o elevador social para descer o lixo ou andar com o cachorro. E se as pessoas não são vigiadas, costumam não respeitar o regulamento", diz a síndica, há 18 anos no cargo.

Os picos de luz no fornecimento de energia elétrica, que acontecem com frequência no bairro do Residencial Interlagos, também acarretam problemas nos elevadores. Por segurança, os equipamentos param. "Alguns usuários tentam abrir a porta com força, danificando os operadores de porta", constata a síndica, que não hesita em advertir ou multar os moradores que fazem mau uso dos elevadores, com base nas imagens das câmeras.

O síndico deve coibir atos de vandalismo, sempre respaldado pela convenção e regimento interno. Segundo o advogado Luiz Felipe Souza de Salles Vieira, atuante em empresas do ramo de elevadores e do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo), o condomínio pode, inclusive, ajuizar queixa-crime junto à Justiça Criminal contra os que depredam os elevadores, cobrando o valor do prejuízo, com aplicação de juros, correção monetária, honorários de sucumbência e despesas processuais em caso de litígio. "O ato de vandalismo é crime e o síndico, quando não resolvida a questão de forma interna, pode ajuizar uma queixa-crime, podendo o vândalo ser responsabilizado por uma detenção de um a seis meses, ou uma multa, nos termos do Artigo 163 do Código Penal", finaliza.

 

Matéria publicada na Edição 172 - set/12 da Revista Direcional Condomínios.