Inadimplência: Etapas para uma boa gestão da cobrança

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Um dos maiores problemas a ser administrado pelo síndico ou administradores de condomínios e de associações de loteamentos fechados reside na questão da inadimplência e nos mecanismos e procedimentos que se deve utilizar para o recebimento desses créditos.

Na grande maioria dos condomínios e residenciais, os síndicos e administradores são moradores, o que pode causar conflito e impedir a boa convivência com seus vizinhos, em decorrência de inadimplência. Os adimplentes, em geral, não aceitam arcar com a cota de despesas que deveria ser suportada pelo inadimplente e pelos inadimplentes. E estes, por serem cobrados, criam o risco de responsabilização do condomínio ou associação, por alegado constrangimento no tratamento e eventual meio de cobrança utilizado pelo síndico ou administradores.

Por essa razão, sempre recomendamos, para aperfeiçoar e profissionalizar a administração e cobrança de cotas em atraso, a contratação de empresas especializadas em cobranças extrajudiciais, cujos analistas são treinados para evitar tal risco, sem jamais perder o foco da recuperação de créditos e diminuição da inadimplência.

Outra grande dúvida refere-se à possibilidade de protesto das cotas condominiais. Em São Paulo, a Lei Estadual 13.160/08 legitima o protesto dos boletos de cobrança de aluguel e quotas condominiais, consequentemente, com a inclusão do nome dos devedores em cadastros de proteção ao crédito. No entanto, foi declarada sua inconstitucionalidade pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em 25 de maio de 2011 (pela Arguição de Inconstitucionalidade n° 0209782- 04.2010.8.26.0000) e, apesar da decisão se referir apenas ao protesto de dívida decorrente de contrato de locação, há entendimentos de que também alcance o protesto de dívidas condominiais. Na cobrança de débitos condominiais é importante a agilidade do síndico ou administrador, encaminhando a parcela em atraso para cobrança, pois esperar o acúmulo de outras parcelas reduz o êxito na cobrança e no pagamento do débito. Ademais, as empresas especializadas em cobrança possuem mecanismos de localização e técnicas de cobrança eficazes e elisiva de riscos, para a solução da inadimplência. Elas disponibilizam ainda consultores especializados que negociam diretamente com os inadimplentes, podendo formalizar documentos com valores jurídicos importantíssimos, como a confissão de dívida.

Outro ponto que deve ser observado com muito cuidado pelo síndico e administrador refere-se ao parcelamento do débito. O Artigo 1.348 do Código Civil especifica que é competência do síndico a representação do condomínio, praticando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condômino, incluindo-se o parcelamento do débito condominial.

No entanto, o síndico não está autorizado à concessão de qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.

Recomendamos que na administração e cobrança extrajudicial da inadimplência sejam observados os seguintes passos:

1) Manutenção de banco de dados do condômino atualizado (com cópia dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão de direitos e de locação);

2) Controle financeiro sobre todas as taxas condominiais quitadas e em aberto, a fim de evitar cobranças indevidas e possíveis ajuizamentos de ações de indenização por danos morais:

3) Envio para cobrança extrajudicial das taxas condominiais não pagas após o vencimento do primeiro boleto, através de empresa especializada. Se após três meses não houver a quitação do débito, a questão deve ser enviada ao advogado do condomínio ou associação, para as providências de ajuizamento das ações de cobrança.

Diante das explicações acima, chega-se à conclusão de que a melhor solução para a administração da inadimplência, com redução de custos e contenção do aumento das dívidas, é a cobrança e composição extrajudicial, não sendo recomendado o protesto da taxa condominial.

 

Matéria publicada na Edição 172 - set/12 da Revista Direcional Condomínios.