Linhas de crédito aos condomínios: de olho em um mercado em expansão

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Entre o final de 2007 e princípios deste ano, a cidade de São Paulo registrou o lançamento anual de 35 mil a 40 mil unidades residenciais em condomínios verticais ou horizontais. No princípio desta década, havia perto de 22 mil condomínios na Capital, o que levou alguns bancos a apostar em serviços especiais a esses clientes. Mas eles encontram ainda um público-alvo que prefere negociar prazos com fornecedores ou fazer rateios extras e que defende juros subsidiados.

Oito agências do Banco do Brasil em São Paulo e cinco no Interior do Estado estão participando de um programa piloto da instituição, com vistas a oferecer linhas de crédito para os condomínios residenciais, comerciais e/ou de serviços. O objetivo é analisar a possibilidade de inclusão dos condomínios como público-alvo dos produtos de crédito do Banco, informa a assessoria de imprensa do órgão em São Paulo. Também o Bradesco opera com uma carteira de produtos e serviços específica aos condomínios, entre eles, o CDC para Financiamento de Serviços aos Condomínios, com taxas que variam entre 3,01% a 4,61% ao mês (para período até 24 meses) ou entre 4,16% a 4,61% (para prazos entre 25 a 48 meses).

Já o Banco Itaú anunciou, no final do ano passado, o lançamento de uma solução integrada no Internet Banking, propondo facilitar a vida das administradoras e condomínios, que ganharam uma homepage específica para efetuar as operações. O Banco anunciou ainda que disponibiliza “diferentes soluções de crédito e seguros” para esse público, mas até o fechamento desta edição, a assessoria de imprensa da instituição não havia fornecido detalhes sobre os produtos. A Caixa Econômica Federal (CEF) informa, por sua vez, também via assessoria de imprensa, que “não possui produtos de crédito destinados aos condomínios”.

É o que vivenciou, na prática, a síndica Rejane de Albuquerque, que conduz um sistema de autogestão do Condomínio Edifício Ana Carolina, em Santana, zona Norte de São Paulo. A síndica recorreu a uma agência da Caixa Econômica Federal onde o condomínio mantém suas operações, mas a instituição alegou que não realiza financiamento em nome do condomínio. O Edifício Ana Carolina precisa levantar R$ 200 mil para finalizar o pavimento de suas garagens, que passaram por obra de impermeabilização. No conjunto, já foram contratados para o condomínio serviços orçados em R$ 400 mil, “parcelados em 24 vezes sem juros pela construtora”. Os valores equivalentes às parcelas pagas à empresa estão sendo arrecadados, todo mês, como despesa extraordinária. Rejane de Albuquerque defende que os bancos emprestem dinheiro aos condomínios pelas taxas praticadas para as microempresas, de 0,98% ao mês.

CONDIÇÕES PARA O CRÉDITO

Os bancos que estão operando com linhas especiais aos condomínios fazem muitas exigências como forma de obter garantias para as operações. Sem informar as condições que estão sendo oferecidas pelo Banco do Brasil a esses clientes, a assessoria de imprensa do órgão informa apenas o que a instituição solicita para a concessão do empréstimo: cópia da Convenção, bem como de suas respectivas alterações, devidamente registrada em Cartório de Imóveis; ata da assembleia geral que aprovou a operação (mas não especifica quórum mínimo de aprovação); cópia da ata de eleição do síndico; comprovação da receita dos últimos doze meses; cópias dos balancetes dos últimos três meses; e autorização do condomínio e do próprio síndico para consulta ao SCR (Sistema de Informações de Crédito do Banco Central), com vistas a identificar o nível de endividamento do cliente.

Mediante essas exigências documentais, estão excluídos do programa do Banco do Brasil os condomínios constituídos há menos de seis meses ou que, em período inferior a este, não tenham feito balancetes, comprovando receitas e despesas. Também não podem contrair o crédito condomínios que tenham síndicos como pessoa jurídica.

No Bradesco, a linha CDC Financiamento de Serviços aos Condomínios é oferecida para correntistas do Banco, afirma a assessoria de imprensa. Entre as exigências, figura a apresentação da Convenção e Ata de Assembleia Geral dos Condôminos, “devidamente arquivada no Cartório competente, na qual estabeleça de forma clara a aprovação para a contratação de operações de crédito pelo condomínio, representado pelo síndico”. Segundo o Bradesco, “nessa Ata deverá ainda constar a obrigatoriedade da Centralização da Cobrança do Condomínio no Bradesco, pelo período de vigência do financiamento, bem como estipular um percentual no valor das prestações condominiais equivalente ao valor das parcelas do respectivo financiamento, que deverá ser direcionado para uma conta específica”. E “no vencimento das parcelas, esses valores deverão ser transferidos para a conta corrente, a qual está direcionada para receber os débitos”.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira observa que a legislação referente aos condomínios não prevê nada acerca das operações de crédito com instituições financeiras. Assim, “as interpretações ficam a cargo de cada agente financeiro”, especialmente no que diz respeito ao quórum exigido para aprovação da operação em assembleia. “Uns podem considerar que basta a aprovação dos condôminos por maioria simples dos presentes em assembleia. Outros que será preciso obter a unanimidade entre os participantes, outros ainda que a questão demande unanimidade dos proprietários”, avalia Cristiano.

Para o diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate, o financiamento bancário necessita da aprovação unânime, pois “o síndico não tem poderes para contrair dívidas com juros em nome dos condôminos”. Anaute considera, entretanto, que ainda é raro os condomínios contratarem financiamentos bancários, em função “do preço e da burocracia”. “Eu vejo o condomínio sempre com a alternativa de provisionar esses recursos em tempo hábil, ele costuma arrecadar algo para dar de entrada e, para o pagamento do restante, consegue negociar boas condições com os fornecedores.”

O síndico Arnaldo Ferri, que cumpre seu 4º mandato à frente do Condomínio Sol Nascente, no bairro da Liberdade, região central de São Paulo, também prefere recorrer aos rateios extraordinários ou à negociação de prazos com fornecedores. Ferri considera que os custos dos juros bancários acabam ficando bem acima das condições que consegue com os prestadores de serviços. “Agora estou com problema nas fachadas e laterais do prédio, com patologias no revestimento, recebemos três orçamentos, que oscilam entre R$ 20 e R$ 25 mil. Isso dá, em média, R$ 275,00 por unidade (sobre custo estimado de R$ 22 mil), o que, dividido em três vezes, representa R$ 90,00 a mais por mês para os proprietários”, analisa. “Para esse montante, não justifica recorrer a um banco”, considera Arnaldo.

CARTÃO BNDES

Outra possibilidade de crédito a que os condomínios podem recorrer é o Cartão BNDES. Segundo informou a assessoria de imprensa do órgão no Rio de Janeiro, esta é uma modalidade de linha de crédito pré-aprovada, com limite de até R$ 1 milhão por banco emissor, taxas a 0,97% ao mês e pagamento em prestações fixas. A assessoria informa ainda que o órgão não faz restrições à concessão do Cartão BNDES para condomínios. “Se há alguma restrição, deve ser por parte do banco que opera com o cartão”, pondera o BNDES.

O administrador Márcio Bagnato diz que sua empresa vem estudando a solicitação de um síndico para obter o Cartão BNDES. “Mas muitos condomínios não têm essa cultura de liberação de crédito pré-aprovado, é como se desse um cheque em branco para o síndico utilizar. O síndico pediu que estudássemos a questão, no entanto, o conselho já se manifestou contrário a isso”, comenta o administrador. De forma geral, os condomínios temem perder o controle, acredita Márcio Bagnato, já que “o síndico somente iria justificar as despesas daí a um ano” (na assembleia de aprovação das contas).

O Bradesco informou que o banco aprova a concessão do Cartão BNDES para os condomínios, “desde que apresentem as documentações obrigatórias para ter o produto” (a relação completa da documentação está disponível no endereço eletrônico www.cartaobndes.gov.br).

 

Matéria publicada na Edição 171 - ago/12 da Revista Direcional Condomínios.