Caminhos para vencer a inadimplência nos condomínios

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Cada vez mais a seriedade e o profissionalismo são atributos exigidos dos síndicos e administradores de condomínios. E não é diferente quando o tema é inadimplência: a assertividade na cobrança dos condôminos devedores é uma boa solução. Ou seja: agilidade e firmeza costumam trazer bons resultados nas negociações.

A síndica Ângela Merici Grzybowski colocou em prática regras bem rígidas de cobrança para os 104 apartamentos do Condomínio Residencial Maresias, localizado no bairro de Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Desde julho de 2006 à frente do condomínio, logo ao assumir Ângela promoveu um plantão de negociações para receber os inadimplentes, com a presença da administradora e de advogado. “Chegamos a ter quase 20% de inadimplência. Síndicos anteriores deixavam a cobrança apenas para a administradora e os devedores geralmente esperavam a ação entrar em juízo para então propor um acordo e pagar a dívida”, lembra.

A semana de negociações foi positiva. De lá para cá, a síndica comemora a vitória contra a inadimplência. “Temos cinco ou seis moradores que pagam no mês seguinte, em função da data em que recebem seus pagamentos. Não os considero inadimplentes, mas não posso mudar a data do vencimento em função de alguns que não conseguem se programar”, conta. A definição de alguns procedimentos de cobrança com o conselho também ajudou o condomínio a alcançar patamares positivos. “Percebi que o perfil da nossa inadimplência é de moradores que deixam em atraso um, dois ou três boletos. Sugeri sermos proativos e logo oferecermos um acordo”, conta Ângela.

Cada apartamento paga R$ 349 de taxa condominial. Para unidade com dois boletos em aberto e dívida de cerca de R$ 700, acrescida de multa e juros, a síndica propõe um acordo em três parcelas de R$ 250. “Ao somar o segundo boleto em atraso já enviamos carta para o condômino com a proposta de parcelamento em três parcelas vencendo dia 10, já que o condomínio do mês vence dia 3. No caso de aceite, emitimos uma confissão de dívida padrão, que é assinada com firma reconhecida. É claro que além do acordo deve ser pago o boleto do mês, senão levamos para ação judicial”, relata a síndica, que teve o cuidado de contar com assessoria jurídica para formatar o padrão de acordo.

Ângela julga que o envolvimento do síndico nas questões de inadimplência é inevitável. Para condôminos que não pagam a taxa no vencimento, ela pessoalmente reemite o boleto, dez dias depois, calculada a multa de 2%, e envia junto com uma carta polida e bem redigida. “O próprio Código Civil diz que é função do síndico cobrar os inadimplentes. Acho que o síndico não pode se esquivar dessa tarefa. Quando viajo, não delego essa função para ninguém. Se posso receber mais rápido, por que vou delegar para a administradora? Quando fazemos o acordo recebemos a dívida em 90 dias”, constata.

Por seu lado, o administrador Marcelo Mahtuk, que tem em sua carteira 350 condomínios, não recomenda que o síndico se envolva pessoalmente nas cobranças. “O contato muito próximo com o devedor pode prejudicar a pessoa do síndico. Alguns moradores guardam rancor e acredito que a cobrança assertiva deve ser realizada pela administradora”, aponta. Para Marcelo, não há condomínio imune à inadimplência e tampouco soluções mágicas para o problema. “Não existe prédio onde todo morador esteja saudável economicamente. Sempre há os que atrasam um pouco e os que rumam para cobrança judicial. Dos boletos que emito mensalmente, em média 3,2% não são quitados. No início deste ano, essa taxa subiu para 3,7%, em função das férias. Em abril a tendência é regularizar novamente, e percebo que em todo perfil de empreendimento há atrasos e inadimplência. Até no de alto padrão”, afirma.

Formas de cobrança efetiva
Para um bom controle do nível de inadimplentes, Marcelo recomenda mais do que enviar uma carta após 30 dias de atraso. Em sua administradora, o padrão é emitir, além do boleto em papel, outro por e-mail antes do vencimento, que funciona como um lembrete para o morador programar o pagamento. Cinco dias após o vencimento, o devedor recebe novo e-mail. A primeira carta de cobrança é enviada após 20 dias do vencimento. Se o caso vai para o jurídico, nem assim a administradora relaxa. “Cobramos e pedimos relatórios frequentes aos advogados. Acredito que o fato de entrar com uma ação desestimula o mesmo condômino a atrasar o pagamento novamente. Já a cobrança sempre muito amigável estimula aquele condômino a ser devedor em outra ocasião”, sustenta. Quanto ao protesto do boleto condominial vencido, Marcelo é taxativo: “Não recomendo. Há outras formas de fazer uma cobrança efetiva com bons resultados.”

Apesar de ter aprovado em assembleia o protesto, 45 dias após o vencimento, a síndica Ângela nunca fez uso do procedimento. “O protesto é inócuo para aquele devedor que não pretende pagar. É uma forma de pressão que não surte efeito”, acredita. Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), orienta que o protesto seja usado como ferramenta específica em casos pontuais. “É muito difícil padronizar a utilização do protesto nos condomínios, apenas aprovando uma data a partir da qual o boleto pode ser protestado. Ele serve como uma alternativa para o condomínio, depois de esgotadas todas as possibilidades de negociações amigáveis. Por exemplo, quando já há uma ação judicial em curso, pode ser protestada uma próxima parcela vencida.”

Adequação ao padrão
O advogado Cristiano de Souza Oliveira salienta que já houve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a inconstitucionalidade da “lei do protesto” (Lei Estadual 13.160/2008), por se tratar de assunto de competência federal. “Considero temerário o síndico protestar o boleto do condomínio até porque já há esse posicionamento do Tribunal. Sugiro também que os síndicos mantenham seus cadastros muito bem atualizados, principalmente para não protestar o devedor errado. Até porque o termo de apontamento do protesto costuma ser assinado pelo próprio síndico”, orienta. Se a ideia é negativar o nome do devedor no mercado, entrar com ação judicial de cobrança simples leva imediatamente o nome do condômino aos cadastros de inadimplentes, “porém sem riscos para o síndico”, frisa o advogado.

Com ou sem o uso do protesto, Omar Anauate considera que os condomínios estão vivendo uma das mais baixas taxas de inadimplência dos últimos anos. A mora (valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês) tem girado em torno de 6% e a inadimplência (valores não pagos até 90 dias após o vencimento) fica por volta de 3,5%. “Certamente esses dados são reflexo do bom momento econômico do país e do maior número de instrumentos de cobrança utilizados pelas administradoras”, completa.

Para edifícios que não conseguem resultados positivos contra os maus pagadores, talvez seja o caso de avaliar melhor se o padrão do condomínio coincide com o dos moradores. Marcelo Mahtuk comenta que não são raros os casos de edifícios, principalmente com moradores idosos, que já não conseguem arcar com os custos de um alto padrão. “Se há o retrofit estrutural, por que não pensarmos em adequação do prédio ao padrão dos condôminos?” sugere. Como exemplo, ele cita a adoção de plantas mais robustas e duráveis no jardim, ao invés de espécies floridas e que exigem troca constante (e custo mais alto). “O condomínio deve ter a personalidade dos condôminos, mantendo obviamente a legalidade e aquilo que é necessário para o bom funcionamento do empreendimento”, finaliza.

Fonte: Ipemic (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial) da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) * A inadimplência diz respeito a atrasos a partir do 31º ao 90º dia após o vencimento. A atualização dos dados de inadimplência relativos a dezembro passado e janeiro será divulgada em princípios do mês de abril. Já a mora corresponde a atrasos dentro do mês e a atualização de seus dados é feita diariamente.

Matéria publicada na Edição 167 - abr/12 da Revista Direcional Condomínios.