Impermeabilização: Dos sinais à identificação das causas das infiltrações nas edificações

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O síndico Zsolt Imre Voros é dos que gostam de acompanhar pessoalmente e com a máxima atenção todas as obras do prédio em que mora. À frente desde 2002 da gestão do Edifício Santa Vitoria, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, ele já enfrentou duas grandes obras de impermeabilização. E com elas não foi diferente. “Sou síndico praticamente 24 horas por dia. O que me motiva é que, cuidando do patrimônio dos condôminos, estou também cuidando do meu. Gosto de acompanhar os reparos pessoalmente e costumo fotografar o antes e o depois”, diz.

A primeira obra de impermeabilização aconteceu na laje superior do prédio. Zsolt lembra que antenas e para-raios estavam fixados na laje e que a obra foi preventiva. “Tinha receio de que ocorressem infiltrações nas caixas d´água”, comenta. A outra experiência do síndico com impermeabilização foi emergencial. O edifício conta, no térreo, com uma área de lazer na parte dos fundos do terreno. O espaço fica sobre a garagem e o salão de festas. O síndico recorda que era comum chover no salão de festas. Mesmo que a água não pingasse no salão, os sinais eram visíveis pelo forro de gesso do local. “Sabia que lá havia uma infiltração. Quebramos o forro para entender de onde vinha a água. Notamos que era da junta de dilatação existente no térreo, que divide o corpo do prédio da área de lazer. O pior é que a ferrugem já havia corroído a armadura por cerca de quatro metros quadrados”, relata.

Zsolt contratou primeiro uma empresa especializada para cuidar da recuperação estrutural, reconstruindo a armadura. “Depois, partimos para a impermeabilização do térreo. É uma área muito exposta ao tempo e decididamente a impermeabilização existente já tinha validade vencida. Aproveitamos para criar um jardim próximo ao muro do condomínio. Tive o cuidado de acompanhar todo o serviço realizado, como o envelopamento das muretas com as mantas e o teste de estanqueidade. Tudo foi feito com muito critério”, comenta.

Manchas e estalactites

Calejado pelos muitos anos na função, Zsolt sabe que a necessidade de obras não para e que as infiltrações são um dos maiores problemas dos condomínios. “Sempre há algo para fazer. Agora, por exemplo, estamos com infiltrações na garagem do térreo. Eu sei de onde a água não vem, mas não sei de onde vem. Por isso, pensamos em contratar uma inspeção predial para ter a melhor orientação”, completa.

As manchas de umidade costumam ser o primeiro sinal de que algo não vai bem com o sistema de impermeabilização, e que é hora de começar a agir. O engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, explica que as manchas podem evoluir de tamanho, chegando inclusive a verter água, seja em pingos ou através de eventuais jorros. Ou seja, segundo Jerônimo, nesses casos observam-se “deficiências de impermeabilidade à ação da água”. Os sintomas, em casos de infiltrações mais persistentes, podem evoluir e atingir o estágio das estalactites, especialmente nos tetos. “As estalactites são manchas esbranquiçadas, que assumem a forma de pendentes formados pela ação da água, atravessando, por exemplo, as estruturas de concreto, as argamassas dos revestimentos em geral ou de demais elementos de construção que possuem sais solúveis na sua composição, como o carbonato de cálcio. Tais sais são carreados pela água e se depositam nas superfícies atingidas”, explica. O resultado dessas infiltrações são manchas em veículos, pisos ou outras superfícies. Jerônimo completa que as manchas causadas são de difícil remoção e tornam-se irreversíveis, caso não sejam limpas imediatamente.

Apesar dos transtornos visíveis e facilmente identificados pelos leigos, a origem das infiltrações geralmente só é encontrada por profissionais habilitados. “É preciso que um engenheiro diagnóstico ou perito proceda às investigações, às análises de projetos, às prospecções, aos ensaios de estanqueidade, para identificar as causas e caracterizá-las com precisão, visando o estabelecimento do correto diagnóstico”, diz. Jerônimo frisa que o fornecimento do projeto de impermeabilização pelas construtoras é obrigatório: “A probabilidade de incidência de problemas se torna maior quando o projeto de impermeabilização não é desenvolvido para a obra.” Já a vida útil do sistema utilizado varia de produto para produto e até apresenta algumas particularidades, conforme o fornecedor. O engenheiro arremata que a vida útil, aliada à extensão dos problemas, ao prognóstico da evolução do quadro e ao diagnóstico é o que irá determinar a prescrição adequada para sanar a infiltração e indicar se o caso é de reparo localizado ou de substituição total do sistema impermeabilizante. “A vida útil de um sistema de impermeabilização pode variar de 5 a 15 anos. Após o decurso de sua vida útil nada mais há a fazer a não ser trocá-lo.”

Matéria publicada na Edição 166 - mar/12 da Revista Direcional Condomínios