Impermeabilização: como os condomínios podem garantir a sua vida útil

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Quem já pasou pela experiência sabe o que significa para os condomínios uma obra de impermeabilização: custo alto para o caixa e transtornos também elevados no dia a dia do condomínio, com quebra-quebra, muito entulho, sujeira e, ainda, a insegurança se o serviço ficará a contento e o problema resolvido.

O síndico profissional Daniel Alexandre Rubin, há 20 anos atuando na área, e atualmente gerindo dois condomínios comerciais, destaca que reformas de impermeabilização exigem muita atenção do síndico. A começar pelo contrato firmado com a empresa escolhida para os serviços. “É fundamental que o contrato seja o mais abrangente possível. O síndico deve exigir supervisão frequente e constante na obra e também durante o período de garantia, discriminar item a item o que será comprado e utilizado, e até sugiro haver uma cláusula de ressarcimento dos danos ao condomínio em caso de não cumprimento do prazo”, diz. Daniel orienta ainda os zeladores a fazer um controle da frequência dos funcionários à obra e dos dias em que os serviços ficaram efetivamente parados por conta de chuvas: “É fundamental ter um diário da obra, até mesmo com fotos, para poder cobrar judicialmente a empresa depois, em caso de falhas.”

Mesmo tomando todas as precauções para assinar um contrato favorável ao condomínio, acompanhar uma prestação de serviços de impermeabilização não é tarefa fácil. “A impermeabilização é uma área da engenharia civil que tem uma falha de nascença, se assim podemos dizer, pois não existe o curso de impermeabilização na gritante maioria de nossas escolas de engenharia. Ora, se os engenheiros não sabem por falta de informação como proceder, o que dizer do síndico?”, questiona o engenheiro André Fornasaro, conselheiro do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), entidade que congrega aplicadores, fabricantes, distribuidores e revendedores de produtos impermeabilizantes.

Diante da falta de informação, André acredita que a conduta mais prudente é providenciar um projeto de impermeabilização para o condomínio, seja para uma caixa d´água ou para a reforma completa do pavimento térreo. Segundo o conselheiro do IBI, a partir do projeto o síndico irá conhecer o produto (ou até mesmo mais de um) adequado para o caso. “Reforçamos nossa sugestão de que uma orientação técnica especializada sempre deve existir para a opção de se executar serviços de impermeabilização, diminuindo desta forma os riscos na contratação de serviços que podem parecer banais, mas que, no futuro, trazem um transtorno enorme a todas as partes envolvidas. Principalmente porque juridicamente não existe agilidade para a apuração das responsabilidades, para o ressarcimento de prejuízos e para nova execução do que foi mal feito e está vazando”, aponta.

CUIDADOS ESSENCIAIS
Obra contratada com esmero, serviço executado, síndico sem problemas por muito tempo. Nem sempre a equação é esta. E com impermeabilização, a questão é complicada porque não há propriamente uma manutenção preventiva a ser seguida. O livro “Inspeção Predial”, editado pelo Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), recomenda que as áreas impermeabilizadas sejam inspecionadas regularmente por profissional habilitado, identificando pontos passíveis de infiltrações. “O olho clínico do técnico irá detectar a existência de umidade ou infiltração nos diversos elementos construtivos, tais como: estruturas, reservatórios de água, piscinas, fachadas, coberturas”, aponta a publicação.

O Ibape é taxativo: o sistema de impermeabilização de uma edificação não é passível de manutenção preventiva, sendo que qualquer intervenção direta é de caráter corretivo. No entanto, há recomendações para não danificar ou comprometer o sistema de impermeabilização, como, por exemplo: não utilizar máquinas de alta pressão para limpeza de reservatórios; não lavar revestimentos em geral com adição de produtos químicos não recomendados; e não fazer perfurações em lajes ou locais impermeabilizados para fixação de antenas, hastes de para-raios, equipamentos de playground, rufos, postes etc. Também é importante a escolha correta de espécies a serem plantadas em jardineiras e canteiros, não permitindo que raízes profundas danifiquem a manta asfáltica.

O síndico Daniel Rubin toma um cuidado adicional nos prédios que administra: “Faço inspeções regulares verificando se o revestimento da área impermeabilizada está o mais vedado possível, para evitar infiltrações.” Ele aconselha que também as paredes e muros devem ser checados, à altura de 25 a 30 centímetros do piso. “A manta fica embutida na parede e a tendência é que a argamassa de proteção descole, com a movimentação dos materiais.” O síndico complementa que evita qualquer instalação de equipamento que perfure a manta. No caso de novos brinquedos no playground que exijam fixação, ele indica criar uma estrutura sobre a base impermeabilizada, onde possam ser fixados os brinquedos. O mesmo vale para qualquer objeto fixado em lajes de coberturas. “O síndico deve cuidar para não haver quebra de contrato e perda da garantia dos serviços”, justifica.

Para o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, a conduta de Daniel é correta. “Se o rejuntamento é mantido em ordem com a revisão periódica, a infiltração será minimizada preservando ou resguardando a durabilidade da impermeabilização. O contato da impermeabilização com a água e a sequência intermitente de ciclos de seca/umedece, repercutindo diretamente no material impermeabilizante, provoca a sua fadiga, reduzindo a durabilidade, ou a sua vida útil inicial”, previne Jerônimo.

Matéria publicada na Edição 165 - fev/12 da Revista Direcional Condomínios.