Seguro: Novas regras para os condomínios

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Novas modalidades de contratação do seguro condominial estão em vigor desde o dia 1º de julho. Conforme a Resolução Susep 218/2010, aprovada no final do ano passado pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), a partir deste mês as seguradoras se tornaram obrigadas a oferecer dois tipos de cobertura, a Básica Simples e a Básica Ampla. O texto da resolução coloca na modalidade Básica Simples a cobertura contra “os riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza”.

Já o contrato com cobertura Básica Ampla assegura ressarcimento aos danos elétricos, derrame de sprinkler, a equipamentos de baixa voltagem, ao impacto de veículos terrestres e queda de aeronaves, quebra de vidros e recomposição de documentos, exemplifica a advogada Helena Gurgel Prado, especializada em seguros. Segundo ela, as novas medidas deixam “os condomínios mais protegidos, porque a cobertura Básica Ampla será na modalidade all risks, o que significa que todos os danos materiais estarão cobertos e a relação dos riscos excluídos será a constante do Artigo 4º exclusivamente”.

Ou seja, conforme este dispositivo, não serão cobertos “prejuízos resultantes, direta ou indiretamente”, de mau uso, má qualidade dos equipamentos, “vício intrínseco não declarado”, serviços de manutenção, “atos de autoridade pública, salvo para evitar propagação de danos cobertos pelo seguro”, entre outros (confira o texto completo da Resolução 218/2010 no endereço eletrônico http://www. direcionalcondominios.com.br/seguros). De forma geral, a advogada Helena Prado acredita que os contratos baseados na cobertura Básica Ampla atenderão a um grande escopo de riscos aos quais os condomínios estão vulneráveis. Mas isso vale somente para os negócios fechados a partir do dia 1º deste mês. As apólices contratadas antes permanecem iguais, observa, lembrando que deverão ser adequadas à resolução após seu vencimento.

A decisão do CNSP introduziu duas outras importantes alterações no seguro condominial. A primeira delas é a equiparação da importância segurada (IS), “que será única para todas as garantias”, afirma a advogada. “Assim, se a IS para o risco de incêndio for de R$ 5 milhões, por exemplo, a IS para roubo, entre outros, também será de R$ 5 milhões”, explica Helena. Por outro lado, conforme determina o Artigo 5º, “a contratação do seguro condomínio deverá ser feita obrigatoriamente a primeiro risco absoluto”. “Neste tipo de seguro a companhia responde por qualquer prejuízo real coberto até o limite da importância segurada e não invoca a regra proporcional”, complementa Helena. Assim, o rateio não poderá mais ser aplicado.

A contratação do seguro é obrigatória aos condomínios, de acordo com os artigos 1.346 e 1.348 (Inciso IX), do Novo Código Civil. O síndico deve assegurar coberturas contra “o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial” e, se não o fizer, responderá por eventuais prejuízos. Pela nova resolução, ele ainda poderá contratar coberturas adicionais, não obrigatórias.

EXTENSÃO DOS BENEFÍCIOS
Para Marcelo Goldman, diretor executivo do segmento de Massificados de uma grande seguradora, a opção Básica Simples é semelhante ao produto anteriormente comercializado pelo mercado. Marcelo comenta que “os síndicos devem estar atentos às condições que regem o seguro e às regras de aceitação das seguradoras”, bem como escolher a modalidade “que mais se adeque ao condomínio.” O diretor ressalta que, além das coberturas que garantem a parte estrutural da edificação, estão disponíveis contratações adicionais às unidades residenciais contra incêndio ou mesmo roubo. Também Carlos Eduardo Corrêa do Lago, diretor gerente de outra grande companhia, avalia que a contratação “deve levar em conta as necessidades de cada caso” e que a inclusão de “outros bens ou riscos dependerá do tipo de cobertura básica contratada e da estruturação de cada produto”. É o caso da extensão dos benefícios para os riscos de incêndio e explosão das unidades autônomas ou mesmo a contratação de seguros de acidentes pessoais aos trabalhadores.

CUSTOS E EXIGÊNCIAS
Quanto ao prêmio (ou custo do seguro), o mercado permanecerá regulando os valores. “Este dependerá dos tipos de contratos bem como das diretrizes internas de cada seguradora”, avalia a advogada Helena Prado. Mas para o síndico Paulo Roberto de Castro, do Conjunto Residencial Parque dos Pássaros II, localizado em Interlagos, zona Sul de São Paulo, as relações com as seguradoras estão bem difíceis no momento. Além das dúvidas em relação à precificação, Paulo Roberto tem lidado com dificuldades para o ressarcimento de alguns danos ou até mesmo desinteresse entre as companhias em celebrar contrato com o condomínio de cinco torres e 560 apartamentos.

Paulo identifica “zelo exacerbado entre as seguradoras”, demora na avaliação dos sinistros, insuficiência nas coberturas aos equipamentos (que não incluem serviços de reinstalação) e exigências custosas aos condomínios, como a apresentação de laudos meteorológicos. Além disso, o síndico aponta que os termos utilizados nas cláusulas são confusos para os leigos, que se tornam “dependentes das interpretações das próprias seguradoras”. Ele sugere aos órgãos reguladores a adoção de critérios mais claros para análise de riscos e propostas de coberturas, em linguagem padronizada entre as empresas.

A advogada Helena Prado comenta que “as seguradoras não são obrigadas a aceitar riscos que considerem agravados ou fora da sua política de aceitação”. E que “não há garantia legal que obrigue uma seguradora a indenizar” situações que não estejam expressas nas cláusulas contratuais.

“As seguradoras procedem à regulação do sinistro, visando apurar causas, coberturas, agravação de risco, ato doloso etc., bem como se há garantia contratada para o sinistro.” Quanto ao laudo meteorológico, esta é uma exigência que normalmente “consta das condições gerais da apólice”.

Desta forma, resta ao síndico cuidar para que o risco segurado seja “extremamente bem administrado e com todos os sistemas de segurança”, observa o diretor Marcelo Goldman. Segundo ele, as seguradoras, “ao avaliar um risco, procuram verificar as condições gerais e construtivas do condomínio a ser segurado” e chegam a recomendar melhorias na edificação, “de forma a evitar, por exemplo, eventos como incêndio”.

Matéria publicada na Edição 159 - jul/11 da Revista Direcional Condomínios.