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Prédios que não têm piscina e que carecem de uma boa área de lazer podem optar pela criação de um solarium, espaço onde, além de tomar sol, é possível relaxar.

Quando bem montado, o salão de festas é uma área que valoriza o condomínio. Móveis e revestimentos de fácil manutenção e resistentes são os mais indicados para esses espaços. Para os pisos, a arquiteta Flávia Portela recomenda os porcelanatos, de fácil limpeza. Para as paredes, a profissional indica pintura de cor neutra, que não interfira em nenhuma decoração temática. “Se o salão é muito usado, pelo menos uma vez ao ano deve ser repintado”, diz. Segundo Flávia, painéis em madeira também são permitidos pois requintam os ambientes e são mais resistentes que os papéis de parede, que devem ser evitados.

Abastecer o condomínio com água proveniente de um lençol subterrâneo tem sido uma solução adotada por muitos edifícios. A opção pela perfuração de um poço visa, essencialmente, uma economia na conta de água do condomínio. Segundo a Associação Brasileira de Águas Subterrâneas (ABAS), na região metropolitana de São Paulo, enquanto a Sabesp fornece 67 m3 de água por segundo à população, os poços já representam 6 m3 por segundo, ou quase 10% do que é fornecido pela concessionária. “Grandes consumidores, como shoppings, hospitais, hotéis e condomínios utilizam uma parte de água da Sabesp e uma parte originada do poço. É uma solução altamente viável”, informa Joel Felipe Soares, presidente da ABAS - www.abas.org - entidade formada por empresas do setor, ambientalistas e profissionais interessados na difusão do uso racional da água. “Nossa preocupação é impedir que façam com os lençóis subterrâneos o mesmo que fizeram com os mananciais e rios”, explica.

Poucos condomínios dão a devida importância ao playground. Afinal, pensam os menos informados, é apenas um espaço para as crianças brincarem... Porém, os brinquedos do playground - ou o tradicional parquinho - devem ser fabricados seguindo rigorosamente as normas técnicas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Segundo o engenheiro Mariano Bacellar Netto, diretor técnico do IQB - Instituto da Qualidade do Brinquedo, o playground é uma área de risco e, por isso, existe a norma NBR 14.350 da ABNT. A certificação (um atestado de que o produto atende à norma técnica) não é obrigatória para brinquedos de playground. “A norma não é obrigatória mas os empresários idôneos a seguem. Antes de comprar, pergunte sempre se o brinquedo é certificado pelo IQB”, recomenda o engenheiro.

O Brasil é o segundo país do mundo em número de piscinas instaladas, só ficando atrás dos Estados Unidos. São 1.250.000 piscinas em todo o País, segundo a Associação Nacional dos Fabricantes e Construtores de Piscinas e Produtos Afins (ANAPP). Não há números que comprovem a quantidade de piscinas em condomínios. Porém, elas são um dos componentes das áreas de lazer que mais valorizam um edifício. Prédios sofisticados chegam a ter modelos aquecidos e cobertos, ideais para nadar o ano inteiro.

Depois da água limpa, ou seja, livre de sujeiras visíveis, é hora de deixá-la balanceada e saudável. A água da piscina deve ser tratada quimicamente para tornar-se balanceada (não provocando irritações na pele e olhos) e saudável (livre de bactérias, fungos e odores).

A Genco, fabricante de produtos químicos para tratamento de piscinas, preparou um glossário dos termos mais usados na área. Vale a pena conhecer alguns deles:

Em se tratando de piscinas em condomínio, a segurança não pode ser deixada de lado. A principal função das capas é justamente proteger contra acidentes (como a queda de crianças ou animais domésticos). "A maioria das capas suporta até 80 quilos por metro quadrado. Mas é claro que tudo depende da qualidade do vinil", orienta o engenheiro Armando Nascimento, especializado na conservação e assistência técnica de equipamentos para piscina.

Recorrer ao laudo de um perito técnico detecta defeitos construtivos e auxilia na escolha de orçamentos.

Saiba que o para-raios não protege aparelhos eletro-eletrônicos. Porém, é importante ter um equipamento correto para garantir a segurança do prédio e dos moradores.

Cores vivas, estruturas duráveis em alumínio, facilidade de manutenção. Os móveis para exteriores têm inúmeras opções para transformar as áreas comuns do condomínio em ambientes de muito bom gosto.

Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.

O desmoronamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro passado, deixou síndicos e administradores de condomínios muito preocupados. Afinal, até que ponto reformas no interior das unidades podem comprometer a estrutura predial? E como o síndico pode controlar obras, muitas vezes iniciadas sem o seu consentimento? A Direcional Condomínios ouviu o especialista Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, engenheiro civil, pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, sobre o assunto. Em entrevista publicada a seguir, Jerônimo observa, por exemplo, que a aparentemente simples troca de pisos em todos os andares de uma edificação pode gerar sobrecarga e levar à ruína da estrutura. Confira.

Organizar um plano de manutenção, inclusive arrecadando fundos necessários para obras a serem realizadas em longo prazo e garantindo uma reserva de caixa para serviços emergenciais, está entre as responsabilidades do síndico, defende o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação. Ele sugere que os critérios utilizados para elencar as prioridades venham, por exemplo, através da inspeção predial. “O procedimento também poderá analisar, propor ou corrigir as ações ao longo do tempo e poupar custos desnecessários”, explica.

Eis um tema que nem sempre merece a devida atenção de síndicos, funcionários e condôminos: o lixo gerado pelo condomínio. Afinal, pensam os mais desavisados, basta colocar tudo na calçada que a Prefeitura recolhe. Mas, são necessários alguns cuidados com o lixo, a começar pelo seu acondiciona-mento.

Se você pretende fazer de seu condomínio um colaborador da natureza, aprenda um pouco mais sobre reciclagem e coleta seletiva de lixo. A coleta seletiva nada mais é do que separar o lixo (papel, metal, plástico e vidro) para que ele seja enviado para reciclagem - uma atividade, na maior parte dos casos, industrial, que transforma materiais usados em outros produtos. Outro conceito, mais amplo e muito usado por ambientalistas, é o da minimização de resíduos. Ele pressupõe seguir três regrinhas básicas, os chamados 3 R’s: reduzir o lixo, reaproveitar tudo que for possível e só então enviar para reciclar.

Bem equipadas, salas de jogos e de ginástica se transformam em espaços de convivência dentro do condomínio. Se o seu prédio é antigo, talvez já esteja na hora de reformar o salão de jogos e a sala de ginástica. Se o condomínio é novo, certamente ainda nem dispõe dessas áreas totalmente montadas. Para um caso ou outro, trate com muito critério essa parte do prédio. Afinal, elas podem garantir agradáveis momentos de lazer para moradores de todas as faixas etárias.

Cada vez mais as agruras da vida moderna têm transformado os condomínios em verdadeiros clubes. Para que enfrentar o trânsito e a insegurança das ruas, se o próprio condomínio oferece opções de lazer? O custo mensal de um professor de hidroginástica ou de um personal trainer para a sala de ginástica pode ser dividido entre os moradores interessados nas aulas, tornando a área de lazer um ponto de encontro agradável.

Antes de contratar um serviço de impermeabilização, é preciso tomar todos os cuidados possíveis para que se faça uma escolha adequada tanto do material como da empresa aplicadora do produto. Uma pesquisa de preço também é recomendável, pois o custo desse tipo de trabalho gira em torno de 1 a 3% do valor total da obra, além de outros itens complementares como: argamassa, pisos cerâmicos, granito e pedras naturais, terra e plantas.

Para resolver os problemas de infiltração de água é primordial que se conheça os motivos de sua origem. As goteiras, manchas de umidade e outros fatores provocados pelas águas das chuvas, geralmente ocorrem por falhas ou ausência de impermeabilização nas lajes e paredes. A solução é consultar a opinião de um especialista.

As instalações elétricas, hidráulicas e de gás do condomínio merecem a máxima atenção. 

Uma revisão geral nos equipamentos e instalações de gás nos apartamentos é uma ótima medida preventiva contra vazamentos e acidentes. Além dos fogões, os aquecedores de água devem ser vistoriados uma vez ao ano, orienta Sérgio Moisés, consultor na área de gás. “Se o aquecedor está com a chama avermelhada ou alaranjada, não alcança a temperatura ideal. Sua chama não é rica e na verdade ele está gastando mais gás”, informa, acrescentando que o aquecedor também pode estar com vazamento, de gás ou de água. “A manutenção é mais econômica e saudável ao consumidor. Deve-se exigir o uso de produtos normatizados e procurar sempre uma assistência técnica autorizada pelo fabricante”, diz.

No Brasil, as distribuidoras de gás combustível tem o dever legal de disponibilizar a todos os consumidores: apoio, orientação e assistência técnica - prestada por uma equipe de profissionais qualificados que deve estar apta para atender às eventuais reclamações do consumidor e a realizar os seguintes serviços:

Apostar na manutenção preventiva é a melhor garantia contra acidentes envolvendo gás. “Quando se utiliza ou manipula gás, o principal risco de acidentes é quanto a vazamentos”, diz Herculano Gonzaga de Carvalho, administrador de condomínios e coronel reformado do Corpo de Bombeiros. Nos apartamentos, é indicado checar vazamentos em todo ponto onde exista emenda de tubulação e nos controles do fogão, por exemplo, sempre utilizando espuma de sabão. Deve-se ainda manter o registro do gás fechado à noite ou durante ausências prolongadas dos moradores. Mas o vazamento também pode estar nas tubulações. Para fazer essa verificação, o indicado é procurar a companhia fornecedora de gás.

Descoberto em 1609, pelo químico holandês Jan Baptista Van Helmont, o gás representou uma revolução para a vida moderna. A iluminação artificial foi o primeiro avanço de importância, sendo que as primeiras lâmpadas a gás começaram a iluminar Londres em 1807.

Elevador atualizado técnica e esteticamente é certeza de sossego e tranqüilidade para o síndico, além de conforto e segurança para os usuários.

Além de atualizar o design do elevador, a modernização traz inúmeras outras vantagens para os usuários

O elevador é o meio de transporte mais seguro que existe. Ainda assim podem ocorrer quebras e possíveis acidentes.

Uma pesquisa realizada pelo o Procobre - Instituto Brasileiro do Cobre, em parceria com a USP, FAAP, Universidade Mackenzie, Instituto de Ensino São Caetano do Sul e Senai, mostrou que é alarmante a falta de segurança nas instalações elétricas residenciais em São Paulo. Por falta de conhecimento da população e pela ausência de fiscalização, são utilizados produtos de baixa qualidade, que não seguem as normas de segurança.

Independente de uma manutenção periódica, realizada por um eletricista profissional, o zelador do condomínio deve estar preparado para realizar uma vistoria no prédio, diariamente, verificando todos os componentes do sistema elétrico (chaves, disjuntores, caixas). O Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo (Sindifícios) oferece para zeladores um curso de duas horas e meia que fornece noções básicas sobre eletricidade, cuidados necessários e providências a serem tomadas em caso de problemas elétricos. “O zelador precisa conhecer a distribuição do sistema elétrico no condomínio. Por exemplo, onde está a cabine primária que recebe a energia da rua e as caixas de distribuição, que levam a energia para as áreas comuns e aos apartamentos”, explica Gilberto Osmar Violin, instrutor de sistema elétrico, de elevadores e de segurança patrimonial do Sindifícios. Um zelador bem treinado certamente terá mais segurança. “Lembramos que, se ele mexer em algum componente sem conhecer, pode sofrer acidentes graves e até fatais. Ou ainda causar um incêndio”, completa o instrutor.

O engenheiro eletricista e mecânico Duílio Moreira Leite sentiu na própria pele o descaso dos condomínios em relação às instalações elétricas. O prédio em que mora teve a energia cortada pela Eletropaulo por não ter realizado as reformas solicitadas pela concessionária. Com a interferência do engenheiro, o condomínio deixou a parte elétrica em ordem e teve o problema resolvido. “Os condôminos acham que as reformas de elétrica são caras. Para meu espanto, logo depois desse fato, uma assembléia no meu prédio aprovou rapidamente a reforma do salão de festas, que tinha um valor muito mais alto do que a elétrica”, conta Duílio.

Além da necessidade do aumento de carga, atualmente os condomínios dispõem de equipamentos elétricos mais modernos e que auxiliam na economia de energia. É o caso dos sensores de presença e das lâmpadas fluorescentes compactas.

A melhor maneira de evitar problemas é procedendo a uma cuidadosa manutenção preventiva. “Ela evita danos futuros em todas as instalações elétricas”, opina o engenheiro eletricista Rodrigo Costa dos Reis. Alguns dos procedimentos necessários são reapertos de terminais e limpeza de contatos. A presença de cupins nas partes de madeira dos centros de medição também é comum. É indicada uma revisão periódica nesses centros. “Os cupins comem até as capas dos fios”, conta. Na opinião de Rodrigo, o ideal é fazer a manutenção preditiva, ou seja, a troca dos equipamentos antes de quebrarem. “Os condomínios, principalmente residenciais, não têm cultura de manutenção. Custa muito mais caro consertar do que manter”, completa.

A decoração das áreas comuns costuma ser tratada, em muitos prédios, como um assunto menor, que merece pouca ou nenhuma importância. É um erro do condomínio, já que um hall de entrada apresentável e um salão de festas bem mobiliado valorizam o imóvel. Portanto, se está na hora de renovar a decoração desses espaços, ou ainda se o prédio é novo e foi entregue pela construtora, sem móveis (o que é muito comum), leia esta série de Dicas que Direcional Condomínios começa a publicar nesta edição.

O regulamento interno do condomínio deve estabelecer normas para o uso das áreas comuns - incluindo-se o hall de entrada. Portanto, todos os condôminos sabem da responsabilidade de manter em ordem os móveis e adornos colocados nesses espaços. Se houver desobediência ao regulamento (como jovens que usam o hall como sala-de- estar, ou crianças como playground), pode ser dada uma advertência ou até multar o condômino. Normalmente, uma circular enviada pelo síndico pedindo a colaboração de todos melhora o problema.

Dedetização é um assunto sério e, realmente, só deve ser feita por técnicos habilitados. Cada praga exige um tipo de ação. Para cupins é preciso um tratamento preventivo. Já as formigas não são controladas com produtos líquidos. “Quanto mais inseticida for aplicado, indiscriminadamente, mais a colônia se fragmenta, multiplicando a infestação das formigas pela casa”, explica Luis Fernando Macul, presidente da Associação Paulista dos Controladores de Pragas Urbanas (APRAG). “O objetivo do controle de pragas é, como o próprio nome diz, controlar o ambiente, monitorando-o com iscas, para diminuir cada vez mais a quantidade de inseticida aplicada”, completa.

Ao orçar serviços de controle de pragas para o condomínio, o síndico não pode se deixar levar pela tentação de contratar o mais barato. “Insistimos para que o condomínio não procure empresas sem licença. Há riscos de um profissional mal preparado diluir um veneno, erroneamente, ou usar, em ambientes fechados, produtos que não são indicados para isso”, orienta Ado de Castro Bechelli, diretor do núcleo 2 do Centro de Vigilância Sanitária. Outra garantia para obter um serviço de qualidade é verificar se a empresa é associada à Associação Paulista dos Controladores de Vetores e Pragas Urbanas (APRAG). Anote algumas dicas da APRAG para contratar certo:

Não oferecer comida aos pombos e proteger com telas ou outros artifícios os locais onde eles possam se abrigar, ajuda a diminuir a população de pombos de um local.

Baratas, ratos, mosquitos, cupins, pulgas, formigas e ainda pombos e morcegos. A presença desses insetos e animais pode trazer inúmeros transtornos para o condomínio. Por isso, a prevenção é a melhor arma contra as pragas. Para André Luís Cipriani, gerente comercial da Impacto, o correto seria o condomínio fazer o controle de pragas a cada 90 dias. “O mais comum é o condomínio fazer o procedimento no verão e só repeti-lo no ano seguinte, já que no outono e no inverno a incidência das pragas diminui”, informa.

Saiba como encomendar uma boa cobertura de policarbonato para o condomínio.

Item de maior importância dentro dos condomínios, a caixa d´água muitas vezes é relegada a segundo plano pelo síndico.

Espaços de Lazer
Bem equipadas, salas de jogos e de ginástica se transformam em espaços de convivência dentro do condomínio. Se o seu prédio é antigo, talvez já esteja na hora de reformar o salão de jogos e a sala de ginástica. Se o condomínio é novo, certamente ainda nem dispõe dessas áreas totalmente montadas. Para um caso ou outro, trate com muito critério essa parte do prédio. Afinal, elas podem garantir agradáveis momentos de lazer para moradores de todas as faixas etárias.

Conheça a mediação, uma alternativa às vias judiciais para solucionar conflitos envolvendo condôminos, que evita o desgaste nos relacionamentos.

É possível transformar as férias escolares em um período de tranqüilidade no condomínio. Veja algumas iniciativas que dão certo.

Nunca é cedo ou tarde demais para prevenir. Muitos fatores determinantes, como por exemplo juízo de valores e auto-estima, vão se formando desde a mais tenra idade

Com muito diálogo e participação, além da ênfase no lazer e nos esportes, é possível diminuir os conflitos e garantir uma melhor qualidade de vida no condomínio.

Comece participando das assembléias. Em vez de apenas reclamar que elas são pouco objetivas; vá e dê sua opinião. Ela pode ser útil para ajudar a resolver algum problema do condomínio;

Miniaturas da sociedade. Assim podem ser definidos os condomínios. E, como tal, é preciso regras para estabelecer direitos e deveres de quem faz parte desse mundo. Como entre os membros de uma família, os alunos e o professor na sala de aula ou os funcionários de uma empresa, também no condomínio todos têm suas responsabilidades: síndicos, o condomínio como pessoa jurídica, os condôminos, os inquilinos e os funcionários. “O condomínio é uma microssociedade que pressupõe a convivência entre pessoas. Há problemas de relacionamento e conflitos, que melhoram a partir do momento em que os envolvidos entendem tratar-se de uma vida em comum”, pondera o advogado Marcos Diegues, do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec).

A multa de até dez vezes o valor do condomínio pode inibir o condômino anti-social. Mas, tome cuidado: nem todo comportamento inadequado é anti-social.

A Justiça do Trabalho admite que, na ausência do síndico, o condomínio seja representado em juízo pelo subsíndico. Não se pode caracterizar, nesse caso, confissão ficta , ou seja, a admissão, como verdadeiro, do que foi afirmado pelo autor da ação, imposta como sanção à parte que se recusa a depor ou a comparecer em juízo.

Enfrentar na Justiça uma reclamação trabalhista é um dos principais pesadelos que afligem os síndicos. Para evitar esse tipo de problema é possível tomar algumas precauções. Segundo Claudia Emiliana Gomes Silva, contadora com especialização em recursos humanos, treinamento, desenvolvimento e responsável pelo setor de recursos humanos de uma administradora de condomínios, as reclamações mais comuns são de funcionários registrados com uma função mas que exerciam outras no condomínio. “Funcionário que faz outra função além da que é registrado certamente vai citar o condomínio no futuro”, garante. Um funcionário tem até dois anos, a contar do desligamento do condomínio, para entrar com uma reclamação na Justiça.

Equipamentos de proteção inpidual (EPI).

Um golpe no bolso dos condomínios

As penalidades do condomínio edilício e as decisões dos tribunais

É importante conhecer direitos e deveres de locatários e locadores, para garantir a boa convivência no condomínio.

É possível valorizar a garagem, tornando-a um espaço mais agradável, com uma iluminação correta e eficiente e instalando acessórios adequados. A instalação de sensores de presença é fundamental para economizar energia elétrica. "Nas garagens, os sensores economizam mais de 60% de energia", afirma o engenheiro eletrônico Márcio Missao Babazono. Segundo Márcio, muitos síndicos têm solicitado um retrofit para a iluminação da garagem. Com o apagão e a necessidade urgente de economizar, os condomínios deixaram as garagens escuras demais. Conforme a garagem, Márcio recomenda a instalação mais adequada. Garagens pequenas podem receber sensores por ponto (ou sistema parcial, que deixa os corredores da garagem acesos e os sensores nas vagas). Já garagens maiores precisam de centrais de gerenciamento - conforme o carro entra na garagem, acendem-se os pontos.

O que pode e o que não pode em relação a alterações de fachada? O assunto causa discussões acaloradas no condomínio. Veja aqui como resolvê-las.

Quer gritar o gol de seu time predileto (vá lá que seja o Palmeiras na segundona), mas, deve gritar pra dentro, socar o travesseiro, xingar em braile. Depois das dez não pode.

A questão é das mais complexas em condomínios: o barulho pode causar danos à saúde, irrita mas é quase impossível eliminá-lo da vida em coletividade.

Intransigência de síndicos e condôminos e falta de responsabilidade dos proprietários de animais domésticos. Essas parecem ser as principais causas de confrontos e discussões em relação à presença de cães e gatos em condomínios. Os dois lados da moeda precisam ser observados: quem tem um bichinho no apartamento e quem sofre com os problemas causados por ele.

Numa escala crescente de 1 a 4, que mede o grau de riscos no trabalho, os condomínios enquadram-se no nível 2. Os funcionários de condomínios estão expostos a agentes de riscos biológicos, químicos e ergonômicos.

Promover a acessibilidade de todos é lei, inclusive para condomínios. E o seu prédio, está adaptado?

1 - INTRODUÇÃO
A palavra assembléia vem do francês assembleé, e significa reunião de muitas pessoas para determinado fim. Nos condomínios, nem sempre a objetividade e a cordialidade prevalecem nas assembléias. Conheça todos os passos para fazer com que as assembléias de seu condomínio tornem-se mais proveitosas, já que o objetivo de todos os condôminos é o mesmo: contribuir para uma vida melhor em comum.

Os modernos sensores de presença ajudam na economia de energia. E, com as luzes de emergência em dia, o condomínio fica mais seguro.

Em todo condomínio, acidentes são comuns - principalmente envolvendo carros e portões automáticos. Por isso, para tranquilidade e segurança de todos, é essencial ter o seguro condominial em dia. Mesmo porque ele é obrigatório por lei (Novo Código Civil - artigos 1346 e 1348, inciso IX), sendo sua contratação responsabilidade do síndico, que poderá vir a responder com seu patrimônio, dependendo do acidente. Para contratar o seguro obrigatório, não é necessária aprovação em assembléia. O seguro é calculado como despesa ordinária e todos os apartamentos contribuem, de acordo com sua fração ideal.

Estabelece critérios para a estruturação do seguro obrigatório de condomínio.

Ao contratar qualquer tipo de seguro para o condomínio é importante se certificar da idoneidade do corretor. Para garantir, verifique se ele está recadastrado junto à Superintendência de Seguros Privados (Susep), através da Federação ou do Sindicato do seu estado (no caso de São Paulo, o Sincor/SP - Sindicato dos Corretores de Seguros). O telefone do Sincor/SP para mais informações é o 0800-114999. “O corretor de seguros é o profissional preparado para orientar as administradoras e síndicos das necessidades e coberturas adequadas aos riscos do condomínio”, informa João Leopoldo Bracco de Lima, presidente do Sincor/SP.

Confira abaixo um conjunto de 62 artigos aprovados em assembleia de moradores de um condomínio residencial de São Paulo, os quais estabelecem normas de segurança que devem ser cumpridas por todos.

Um sistema eletrônico de segurança tem a função de prevenir; ele detecta e avisa quando alguma irregularidade acontece. Os sistemas eletrônicos envolvem subsistemas, que são as centrais de alarmes, os controles de acesso (videoporteiros, catracas, leitores de cartões) e os CFTV (circuitos fechados de televisão e vídeo). Esses subsistemas trabalham integrados entre si e é fundamental, para seu bom funcionamento, que tenham instalação adequada, feita por pessoal especializado.

Muitos condôminos se irritam com medidas restritivas de acesso ao condomínio, especialmente em relação a visitantes, entregadores e prestadores de serviços. Procure encarar esses procedimentos como um mal necessário. Os bandidos se aproveitam justamente de momentos de desatenção ou desleixo na segurança para agir. Elogiar a ação dos funcionários do prédio é fundamental para o aprimoramento do trabalho.

Um bom projeto de segurança para um condomínio deve somar equipamentos confiáveis, treinamento dos funcionários e colaboração dos moradores. Cerca elétrica, clausuras, câmeras coloridas digitais, interfonia digital, holofotes para clarear a rua, etc., não funcionam se os funcionários e moradores não estiverem devidamente preparados para utilizá-los. A comunicação é parte fundamental no projeto de segurança do condomínio.

É possível deixar o condomínio mais seguro complementando equipamentos adequados, treinamento dos funcionários e procedimentos de segurança.

Em caso de acidentes no condomínio, o síndico, zelador ou outro funcionário precisam estar preparados para dar o primeiro atendimento à vítima. Segundo o capitão Eduardo Boanerges, coordenador da Força Tarefa e do Serviço de Resgate do Corpo de Bombeiros, dados da Organização Mundial de Saúde provam que a morte costuma acontecer pela demora no primeiro socorro. “Alguém precisa ter noções básicas de atendimento, até a chegada dos bombeiros ou de uma ambulância”, ensina.

Nos playgrounds, também é alta a incidência de acidentes, principalmente quedas do escorregador e trombadas no balanço. “É preciso prevenir com a presença de um adulto cuidando das crianças”, acredita o capitão Eduardo Boanerges, coordenador da Força Tarefa e do Serviço de Resgate do Corpo de Bombeiros de São Paulo. Ao realizar os primeiros socorros numa criança acidentada, é preciso obedecer a uma seqüência de observações. “O primeiro passo é fazer a liberação das vias aéreas, retirando chiclete ou bala da boca, por exemplo, e a contenção da coluna cervical, ou seja, evitar que ela mexa o pescoço. Depois, observa-se a respiração e a freqüência cardíaca”, orienta o médico intensivista Ricardo Vanzetto, do Serviço de Resgate do Corpo de Bombeiros. Na opinião do médico, não se deve esperar o resgate chegar para fazer esse primeiro atendimento. “Enquanto uma ou duas pessoas estão dando esse cuidado inicial, outra telefona para o 193”, diz. Os traumas em crianças no playground, são mais comuns, segundo o médico, na faixa etária entre 8 e 12 anos. Nessa idade, normalmente elas estão sem a supervisão de um adulto e gostam de brincadeiras mais ousadas.

Os alarmes podem ser manuais ou automáticos.

Aprenda a usar os extintores de incêndio.

Conheça os locais onde estão instalados os extintores e outros equipamentos de proteção contra fogo.

Nunca obstrua o acesso aos extintores ou hidrantes.

Não retire lacres, etiquetas ou selos colocados no corpo dos extintores.

Não mexa nos extintores de incêndio e hidrantes, a menos que seja necessária a sua utilização ou revisão periódica.

Armas contra o fogo: prevenção e treinamento

As baterias que alimentam a iluminação de emergência devem ser instaladas acima do piso e afastadas da parede, em local seco, ventilado e sinalizado. Providencie a manutenção periódica das baterias e faça constantemente a revisão dos pontos de iluminação.

Verifique se a mangueira está com os acoplamentos enrolados para fora, facilitando o engate no registro e no esguicho.

As portas corta-fogo devem resistir ao calor por 60 minutos, no mínimo. Toda porta corta-fogo deve abrir sempre no sentido da saída das pessoas. Seu fechamento deve ser completo. Elas nunca devem ser trancadas e nem calçadas com cunhas ou outros artifícios para mante-las abertas.

Verifique se o acesso aos extintores não está obstruído, se os manômetros indicam pressurização (faixa verde ou amarela), se o aparelho não apresenta vazamento e se os bicos e as válvulas da tampa estão desentupidos.

Os síndicos devem conhecer a legislação sobre segurança contra incêndios para tornar o prédio seguro.

O incêndio do Edifício Joelma completou 30 anos no último dia primeiro de fevereiro/04. 179 mortos e 300 feridos foi o triste saldo do maior incêndio num edifício em São Paulo.

Em São Paulo, a Portaria 614 da Secretaria da Habitação, de 2001, dispõe sobre as recomendações técnicas mínimas de segurança nas edificações multifamiliares (condomínios). “A portaria traz as recomendações mínimas que devem ser aplicadas a condomínios residenciais para garantir a segurança de uma forma geral, incluindo instalações de gás, elétricas, de segurança contra incêndio e pára-raios”, aponta Rosangela Vilarindo Fuzetti, diretora do Contru – Departamento de Controle do Uso de Imóveis da Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano.

O síndico deve solicitar ao Corpo de Bombeiros o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) - a cada três anos para prédios residenciais e a cada dois anos para os edifícios com locais de reunião pública (prédios comerciais). A exigência da vistoria vale para todas as edificações, com exceção das unifamiliares.

A guarita deve ser um dos pontos menos vulneráveis do condomínio, uma vez que, dominada por invasores, torna-se fácil controlar toda a instalação. O posicionamento ideal é aquele que permite a melhor visualização dos portões e perímetros e controle dos acessos.

Sem dúvida, as cercas elétricas são o equipamento mais utilizado na proteção aos perímetros dos condomínios. Consideradas um meio confiável, seguro e econômico para aumentar a proteção do imóvel, normalmente são instaladas sobre muros ou grades que cercam o imóvel. Porém, há particularidades que devem ser levadas em conta no projeto e na instalação, como a proximidade dos fios nas áreas de piscina, quadras de esportes e outros espaços de lazer dos edifícios.

Além das cercas elétricas, há barreiras mais ostensivas para se garantir proteção ao perímetro, como as concertinas. “Certamente segurança é ostensividade”, diz o consultor na área, Nilton Migdal. Porém, ele indica que muros muito altos e completamente fechados podem significar riscos. “Defendo prédios mais vazados, por exemplo, com o entorno em vidro. Perde-se em privacidade, mas se o condomínio for invadido por uma quadrilha grande chamará muito mais a atenção. Em condomínios que são verdadeiras fortalezas, depois que o bandido entra não se vê mais nada e eles têm mais liberdade para agir”, pondera.

Para evitar acidentes no condomínio, é preciso manter os itens de segurança obrigatórios do prédio em dia. Segundo Clayton Claro da Costa, engenheiro civil e diretor do Departamento de Controle do Uso de Imóveis (Contru), ligado à Secretaria Municipal da Habitação de São Paulo, para que um prédio obtenha o Habite-se, ele é vistoriado pela subprefeitura competente (no caso da capital). “Se a construção atender ao Código de Edificações, do qual fazem parte os itens de segurança, o prédio é considerado seguro e consegue o Habite-se. Daí para a frente, é uma questão de manutenção e controle de todos os equipamentos”, orienta. Ou seja, conservar os itens de segurança também é dever do síndico. O zelador deve ser orientado para, periodicamente, vistoriar se os equipamentos estão aptos a funcionar. Clayton exemplifica que, atualmente, os prédios têm maior número de equipamentos automatizados (como geradores, iluminação das áreas comuns e itens para detecção de incêndios), que devem ser frequentemente testados.

Diante dos prós e contras, o condomínio que escolher uma empresa idônea poderá ter sucesso com a terceirização. Normalmente, os condomínios que optaram por esse sistema de contratação de mão-de-obra já enfrentaram algum processo trabalhista movido por ex-funcionários e querem fugir de dores de cabeça. É o caso do Condomínio Edifício Gran Ville no bairro paulistano da Vila Guarani. Segundo a subsíndica, Lourdes Luiz Teixeira, há um ano o prédio de 48 apartamentos tinha 6 funcionários. Hoje, três já foram terceirizados e, em breve, os outros três também serão. “Antes, tínhamos o problema da falta de funcionários. Quando um faltava, o zelador, que tem um salário maior, tinha que substitui-lo. Hoje, estamos economizando até com o material de limpeza. A empresa terceirizadora fornece tudo, com exceção dos sacos de lixo, sabonete e papel higiênico”, explica.

Solução ou mais problemas para o condomínio?

Conheça as vantagens e desvantagens de cada opção para a mão-de-obra dos condomínios.

O condomínio começa a ser moldado já durante a construção. Conheça os passos principais de todo o processo de instalação do condomínio.

Outra questão que deixa dúvidas é sobre os direitos do inadimplente. "Não se pode privar o inadimplente dos serviços do condomínio" diz Cristiano.

Para resolver a inadimplência, há dois caminhos possíveis: um acordo feito diretamente com o morador, antes que o caso entre em juízo, ou aquele homologado pelo juiz do processo. "Entendo que ninguém é inadimplente porque quer. Antes de entrar com uma ação judicial, é preciso pensar bem", opina Cristiano.

Quando Francisco Carlos dos Santos assumiu seu primeiro mandato de síndico no Condomínio Residencial Ilha do Sol, no Jardim d'Abril, a inadimplência chegava a quase 50%. "Para reaver aquilo que é do condomínio não se pode medir esforços. É preciso cobrar e fazer um trabalho de conscientização da necessidade de se pagar o condomínio", explica Francisco, que chamou os devedores para negociar, preocupando-se sempre em fazer acordos que o condômino conseguisse cumprir. "Eu prefiro que o inadimplente pague em dez vezes mas que tenha condições também de pagar a taxa do mês que vai vencer", completa.

Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a eles as normas da legislação comum trabalhista, com todos os seus direitos e corolários.

A Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) preparou um guia útil aos síndicos e administradoras em relação aos períodos de guarda mínima para diferentes tipos de documentos, relacionados às áreas fiscal tributária, trabalhista e financeira, entre outras. A ideia é facilitar a criação de controles e sistemas de arquivamento”. “Além das vias originais, atualmente, muitos documentos podem ser guardados diretamente em meio eletrônico, sendo necessário extremo cuidado, tanto no manuseio dos documentos em papel, quanto na guarda e cópias de segurança dos documentos digitalizados”, orienta a administradora.

Comentários

É importante que o condomínio tenha os documentos arquivados e em segurança.

O INÍCIO

A convenção deve servir de mapa para que o síndico administre bem o condomínio. Seguindo uma hierarquia de leis, no topo está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (agrupamento de normas que regulam as relações privadas da sociedade), da lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), e finalmente a convenção e o regulamento interno do condomínio. Portanto, nem a convenção nem o regulamento podem contrariar a legislação vigente no país.

A função de cada um no condomínio

Evite problemas trabalhistas, organizando o organograma do condomínio. Funcionários e membros da administração devem ter suas funções bem definidas.

Nos tempos atuais, todos precisam racionalizar custos. E não é diferente com os condomínios.

Interpretar os números do balancete é fundamental para o bom andamento das contas do condomínio. Veja como não deixar passar erros.

Está lançado o desafio: 15 condomínios de Moema, bairro da zona sul de São Paulo, fazem parte da Disputa de Condomínios, campanha que tem como objetivo estimular os moradores a utilizar água de maneira racional, sem desperdícios.

A conta de água representa de 10% a 15% do total das despesas ordinárias de um condomínio. Portanto, mesmo uma pequena economia no consumo pode representar uma boa redução de custo. Segundo um relatório coordenado pela Unesco (Organização das Nações Unidas para a Educação, Ciência e Cultura), se medidas urgentes não forem tomadas para implementar o uso racional dos recursos hídricos, até 7 bilhões de pessoas poderão conviver com a falta de água no ano 2050. O número corresponde aos habitantes de 60 países, ou 75% da população mundial. "Nenhuma região será poupada do impacto dessa crise, que toca todas as facetas da vida, da saúde das crianças à capacidade das nações de providenciar comida", disse o japonês Koichiro Matsuura, diretor-geral da Unesco. Conforme o relatório, "problemas de postura e de comportamento estão no centro dessa crise: inércia dos governantes e uma população que ainda não se deu conta da escala da calamidade".

Uma alternativa viável

Siga algumas boas dicas para a escolha da administradora do seu condomínio:

Acidentes de grande porte podem ser evitados pelos síndicos, com manutenção direcionada através de inspeção predial

Algumas regras e condutas devem ser seguidas pela portaria no controle de acesso de oficiais de Justiça, corretores, policiais e ex-cônjuges ao interior dos condomínios.

A convivência entre donos de pets e síndicos nem sempre é pacífica. Sem radicalismos, deve prevalecer o bom senso dos dois lados envolvidos.

Quando a edificação precisa de reformas gerais, entre elas impermeabilização e pintura, planejamento e seriedade na administração dos serviços são essenciais.

SOBRA PARA O SÍNDICO. SEMPRE!

O ‘alienado’, ‘rancoroso’, ‘comodista’ e ‘incomodado’ são alguns dos perfis comuns dos condôminos que desafiam diariamente os síndicos. Só muita calma e jogo de cintura resolvem as situações mais polêmicas.

READEQUAR PARA VALORIZAR

Olhe para a cidade com um olhar mais crítico, e você verá: São Paulo está envelhecendo. Ao lado dos novíssimos condomínios, com completas áreas comuns e apartamentos com sacadas e churrasqueiras, edifícios antigos perdem valorização e exigem atualizações de seus proprietários.

PLANEJAMENTO E ATENÇÃO ÀS PARTICULARIDADES

Considerada a carta maior dos síndicos, as convenções podem ser alteradas e devem refletir as necessidades de cada condomínio. É importante, no entanto, ficar atento à legislação e coletar as assinaturas de todos os proprietários.

Terceirizar a mão de obra facilita a vida do síndico. Mas há riscos e muitas vezes a qualidade dos serviços prestados deixa a desejar. O ideal é buscar serviços especializados, de empresas qualificadas.

Os caminhos para resolver a inadimplência passam pelo protesto dos boletos, ferramenta que auxilia o síndico no combate aos devedores.

Há outra via para resolver os conflitos corriqueiros dos condomínios. Saiba mais sobre a mediação.

Fechar a sacada é considerada alteração de fachada. Como fazer para aprovar o procedimento no condomínio?

Parece simples, mas não é. A limpeza do condomínio exige cuidados, especialmente com a escolha de produtos e o treinamento de pessoal.

Delegar a gestão das academias dos condomínios a empresas especializadas é uma boa opção para garantir a segurança dos usuários.

Contar com orientação especializada é o caminho correto para sanar problemas como trincas, fissuras e outras anomalias que danificam as fachadas.

O síndico deve sempre estar atento às condições dos elevadores, e buscar assessoria profissional para avaliar orçamentos e as manutenções realizadas.

A inspeção predial é a melhor ferramenta para definir um plano de manutenção para o condomínio.

O acesso cada vez maior a novos eletrodomésticos, ao ar condicionado, aquecedores e computadores facilita o dia a dia dos condôminos, mas exige uma revisão das instalações das edificações. Além da reforma de centros de medição e prumadas elétricas, que ainda figura entre os principais trabalhos das empresas do segmento, a realização de laudos e estudos de demanda vem ganhando espaço neste mercado.

Fique de olho em elementos construtivos aparentemente inofensivos, que podem causar acidentes nas áreas comuns. A sinalização é a melhor prevenção.

CNPJ: essencial para os condomínios. Entenda a importância do CNPJ e o que fazer caso o condomínio não esteja legalizado.

Todo síndico certamente já se viu às voltas com a complicada nomenclatura dos cartórios. Onde registrar a ata da assembleia? Ou onde pesquisar o proprietário daquela unidade inadimplente? Confira a seguir as atribuições de cada cartório:

Preparar todos os participantes da assembléia é a principal saída para conseguir realizar reuniões de condôminos agradáveis e produtivas.

As garagens são uma prova de fogo para a maioria dos síndicos. A valorização excessiva dos carros e a falta de bom senso costumam estar entre as causas de tantas discussões.

Hidráulica, elétrica, pára-raios, garagens, elevadores, segurança, impermeabilização. Um condomínio está sujeito a problemas em muitas áreas. Por isso, o síndico deve estar atento para prevenir acidentes. Fazer inspeções prediais é uma das alternativas. Esses serviços servem para verificar o que está deteriorado no prédio, quais os riscos, se é necessário trocar algum equipamento, etc. A empresa DA Arquitetura atua na área de inspeção, perícias e avaliações prediais desde 2004. O proprietário, Daniel Cyrino, afirma que a inspeção identifica e analisa de forma precisa todos os problemas do prédio: “É um exame completo da edificação. Com uma inspeção, o síndico pode verificar estrutura, térreo, escadas, halls e diversas outras áreas. A partir disso, pode-se fazer um planejamento para a manutenção.” Entre os problemas mais freqüentes, Cyrino aponta: “Impermeabilização, trincas e fissuras por causa de dilatações térmicas e instalações elétricas fora de normas.”

Síndico que trabalha sério pode e deve ser remunerado pelo empenho em sua função. Mas, fique atento, pois é a convenção quem rege essa questão.

O que muda para os condomínios

Especialmente horários de mudanças e de entregas de mercadorias serão alterados e modificarão as rotinas dos prédios.

Ratazanas, ratos de telhado, camundongos. É possível encontrar ratos dentro dos apartamentos e das áreas comuns dos condomínios. Saiba os hábitos desses animais e como evitar sua indesejada presença.

Fundamentais para a segurança das edificações, os sensores de presença auxiliam na economia de energia. E as placas de sinalização também são fundamentais para indicar equipamentos de segurança e os ambientes do condomínio.

Todo cuidado é pouco quando se trata de transportar e armazenar gás LP e diesel no condomínio.

Iniciam os eventos da Direcional Condomínios

Tratando de temas que palpitam nas assembléias, evento foi uma ótima oportunidade de síndicos se reciclarem.

Acidentes envolvendo queda de objetos dos apartamentos estão se tornando cada vez mais comuns. Comunicados e punição quando se conhece o infrator são as melhores maneiras de prevenir o problema.

Com o aumento da violência, cresce cada vez mais o número de condomínios que investem em segurança. O alvo dos criminosos, na maior parte dos casos, é a guarita. Blindar o local, portanto, é indicada para garantir a segurança de todos.

Pagar corretamente o funcionário é a melhor maneira de prevenir problemas judiciais.

Nos condomínios repletos de serviços, comodidades facilitam a vida dos moradores.

Acompanhar obras pessoalmente e documentá-las com precisão estão entre as preocupações do síndico dos Jardins.

Assessoria especializada garante qualidade e tranquilidade diante do excesso de tarefas e de obrigações legais e normativas.

Em prédios novos, um ingrediente pode complicar ainda mais o andamento da manutenção predial: a garantia dada pela construtora. Entre os problemas construtivos mais comuns – e que causam discussão entre condomínios e construtoras na disputa pela responsabilidade -, estão falhas em impermeabilizações, fissuras e trincas e descolamento de revestimentos das fachadas.

“SÓ PODIA SER MULHER!” A frase, tão comum de ser ouvida no trânsito, com tratamento pejorativo às mulheres motoristas, também vale para a administração de condomínios. Porém, nos edifícios a frase é dita com sentido totalmente inverso: prédios com síndicas mulheres costumam ter excelentes resultados em suas gestões. Não há pesquisas que comprovem tal fato. Mas o que se percebe é que as mulheres são mais detalhistas e dedicadas. O resultado são condomínios com manutenção impecável e administração enxuta, com caixas saudáveis.

A cada chuva mais forte que cai sobre a cidade de São Paulo, muitos moradores, já afetados pelos transtornos no trânsito, acabam tendo que enfrentar problemas também para chegar àquelas residências localizadas nos andares mais altos dos edifícios. A chuva de verão que atingiu a capital paulista na tarde de 14 de janeiro, por exemplo, deixou cerca de 200 pontos da cidade sem energia por mais de 24 horas, segundo estimativa da própria Eletropaulo. Apenas nos edifícios equipados por geradores, os moradores puderam manter a comodidade de utilizar elevadores, contar com o funcionamento do sistema de segurança e das bombas d’água. No verão, a situação é comum também em outras cidades.

A empresa contratada parece ótima. O síndico telefonou para uma ou outra referência e o preço era o menor do mercado. Nesse caso, a chance de surgirem problemas é grande. Vale se precaver, equalizando orçamentos, pesquisando muito sobre a contratada e assinando um contrato bem elaborado.

Será realmente uma luz no fim do túnel da inadimplência em condomínios? O governador José Serra sancionou a lei que determina o protesto da dívida de moradores inadimplentes com o condomínio ou o aluguel do imóvel. O projeto de lei n.º 446/2004, que altera a Lei n.º 11.331/2002, havia sido aprovado pela Assembléia Legislativa no último dia 18 de junho e apenas aguardava a sanção do governador. O advogado Michel Rosenthal Wagner lembra que a lei não é retroativa: somente dívidas novas poderão ser inscritas nos cartórios de protesto e com isto o nome do devedor passará a constar nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC, SERASA). “O protesto poderá ser feito contra o proprietário do imóvel, com contrato ou escritura registrados no cartório imobiliário, ou contra o adquirente a justo título, que possui contrato particular ou escritura pública de compra e venda. O condomínio deverá apresentar no cartório de protestos um demonstrativo dos débitos, preferencialmente com cópias dos boletos bancários vencidos”, diz o advogado. Podem ser protestadas dívidas oriundas de taxas condominiais, tanto de rateios ordinários ou extraordinários quanto de multas aplicadas em razão de infrações à lei ou à convenção e regulamento interno do condomínio.

Esses equipamentos são essenciais para resolver pequenos problemas elétricos, hidráulicos e utilizar na jardinagem. Desde as mais simples até as profissionais, não podem faltar nos condomínios.

O condomínio deve contar com procedimentos a serem seguidos para a entrada de visitantes, entregadores, prestadores de serviços e corretores de imóveis.

Bairro completo, reduto da colônia judaica, é repleto de amplos edifícios antigos.

Paredes pintadas, equipamentos em ordem. O vandalismo acaba com qualquer manutenção cuidadosa. Saiba como eliminar esse problema do seu condomínio.

Planeje bem para evitar surpresas

Saiba como planejar e ratear as verbas para obras extraordinárias.

Previsão orçamentária: o início de tudo

Gastos com despesas ordinárias devem estar bem próximos da realidade para que o caixa do condomínio não fique desguarnecido.

Grandes áreas de lazer exigem administração profissional e bem assessorada para os condomínios-clubes.

A tendência é mundial: condomínios nascem certificados como prédios verdes. Para as construções antigas, há saídas possíveis para economizar recursos naturais.

Mesmo investindo em equipamentos eletrônicos, o síndico não deve descuidar da formação dos funcionários.

Investir em medidas preventivas, como câmeras e campanhas de conscientização, é o mais indicado na luta contra as drogas. Mas algumas vezes a atuação do síndico é necessária.

Condôminos descontam sua ira cotidiana especialmente nos funcionários de edifícios. Há casos em que o morador violento pode ser considerado anti-social.

De bairro de chácaras Moema se transformou em um reduto charmoso e completo para se viver.

Trabalho de formiguinha dos síndicos garante economia em contratos e prestações de serviços.

Condomínios e adolescentes: será que a convivência pode ser saudável?

Para garantir uma boa convivência com os pequenos condôminos, invista em espaços para brincadeiras e em atividades dirigidas, especialmente nas férias.

Foi lá que tudo começou. O Centro continua se desenvolvendo, e atraindo cada vez mais moradores. 

No condomínio onde Marcos Carvalho é gerente há sete anos, a terceirização de mão-de-obra ocorreu paulatinamente. Primeiro, foi terceirizada a faxina. Depois, o processo aconteceu com a portaria noturna e, por fim, com a portaria diurna. “Fizemos em doses homeopáticas, para que os moradores se sentissem mais seguros com as mudanças”, aponta. Marcos frisa que foi contratada uma empresa específica para a limpeza e outra para a portaria. O gerente comenta que talvez o condomínio conseguisse até um pouco mais de economia se fizesse um só contrato para as duas áreas. “Mas preferimos não ficar na mão de apenas uma empresa”, diz. O condomínio, com duas torres e 32 apartamentos, conta com um faxineiro e Marcos comenta que há cerca de cinco anos a função é exercida pelo mesmo funcionário. “Não posso me queixar de rotatividade”, afirma. Com a empresa de portaria, também há uma boa parceria. O gerente utiliza um rádio que o mantém em contato direto com a supervisão e com os porteiros. “Tenho um bom relacionamento com todos. Mostro aos porteiros que eles são os responsáveis pela portaria. Há uma relação de confiança”, explica.

A convivência entre condôminos está cada vez mais difícil. Muitos síndicos acabam mediando conflitos mas há outras alternativas para solucionar brigas envolvendo vizinhos.

Condomínios residenciais estão convivendo com profissionais que trabalham em casa. Não há como impedir a ação, desde que a atividade não invada as áreas comuns do edifício.

Poucos edifícios já se adequaram às leis que promovem a acessibilidade. Por que não começar agora?

A lei, que entra em vigor em agosto, promete mudar a rotina de bares, restaurantes e também dos condomínios.

Talvez poucos assuntos sejam tão negligenciados pelos síndicos quanto a prestação de primeiros socorros nos condomínios.

Joaquim Gutierrez Antonio é síndico há oito anos de um edifício com 88 apartamentos na zona sul de São Paulo. Ele conhece muito bem o quanto os síndicos estão sujeitos a ouvir impropérios e ofensas, especialmente dos próprios condôminos. “Há moradores que parecem estar com uma metralhadora na língua. Esperam justamente mexer com os nervos do síndico, mas eu procuro me calar e escutar, apaziguar a situação, porque são discussões que não levam a nada, movidas por intrigas pessoais”, diz. Rígido na administração do condomínio, no início das suas gestões Joaquim precisou enfrentar a falta de obediência às normas. “Diziam que eu era autoritário. Um morador chegou a chamar a polícia, que veio até o prédio e foi embora, quando viu que era um local tranquilo. Esse morador até se transformou em meu conselheiro e amigo, e se desculpou. Procuro não bater de frente com ninguém, até mesmo para evitar processos judiciais”, comenta.

Investir na manutenção e procurar as causas do problema é o segredo para evitar problemas estruturais na edificação.

É inevitável: cães e gatos ocupam lugar de destaque em inúmeras residências brasileiras. Mas, nos condomínios, eles também devem seguir regras de convivência.

No Estado de São Paulo, o mercado de condomínios gera 240 mil empregos diretos e um milhão de indiretos, e movimenta R$ 8 bilhões por ano. São cerca de 40 mil condomínios. Em média, cada prédio emprega seis funcionários e possui uma folha de pagamento mensal em torno de R$ 8 mil. A feira Expo Síndico Secovi Condomínio trouxe novidades e informações para atualizar síndicos e administradores de condomínios.

É possível atender as necessidades de moradores de todas as idades, com atividades esportivas, festas e espaços que promovam o bem-estar e a melhor convivência.

De olho nas regras de trânsito Condomínios que possuem vias internas devem ficar atentos à obediência das normas.

Responsabilidade ambiental. Esse tema também envolve os condomínios.

Porta de entrada dos condomínios, os porteiros precisam gostar da função e se especializar para enfrentar as dificuldades e peculiaridades que a atividade exige, como o contato cotidiano com os moradores.  

Para muitos síndicos, a correspondência é um assunto que costuma passar despercebido. Afinal, o correio entrega e o zelador (ou outro funcionário) distribui para os apartamentos ou coloca nas caixas apropriadas. Mas, na prática, não é tão simples assim. Mesmo porque há uma lei (6.538/1978) que dispõe sobre serviços postais. Diz o artigo 22: “Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.” Segundo o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira, o artigo 151 do Código Penal também trata do assunto: “Devassar indevidamente correspondência fechada dirigida a outrem acarreta pena de um a seis meses de detenção ou multa, mesma pena para quem se apossa de correspondência alheia, a sonega ou destrói. Lembro que esse crime só se penaliza por representação, ou seja, o reclamante deve proceder a queixa-crime, e não apenas o boletim de ocorrência.”

Vale a pena implantar

Há dois anos, quando se tornou síndica do edifício onde mora, em Higienópolis, a apresentadora da MTV Marina Person não teve dúvidas em implantar a coleta seletiva de lixo. “Foi minha primeira providência. Temos apenas cinco andares e dez apartamentos. Passei uma circular para os moradores e a adesão foi total e muito rápida”, comemora. Apesar do pouco número de condôminos, o material reciclável faz volume e acumula rapidamente, constata Marina. “Os moradores separam o orgânico do reciclável e o zelador recolhe o lixo todos os dias dos andares. Não temos latões em cada andar, apenas em um depósito na garagem. A Loga passa apenas uma vez por semana”, diz Marina, referindo-se a uma das duas concessionárias da Prefeitura que executa a coleta seletiva nas ruas de São Paulo (a outra é a Eco Urbis).

Placas garantem informação e segurança 

Mais do que embelezar o condomínio, a sinalização confere segurança aos usuários dos edifícios, seja identificando equipamentos de combate a incêndio e rotas de fuga, seja esclarecendo a respeito de legislações importantes, como as referentes ao uso de elevadores.

Cuidados especiais com a proteção perimetral

Quando o assunto é a segurança do condomínio, proteger o perímetro de invasões deve ser uma das principais preocupações. As cercas eletrificadas e as concertinas são os equipamentos mais utilizados para esses casos. Ambos funcionam como barreiras físicas, sendo que a concertina (nome comercial da proteção perimetral perfurante fabricada em aço especial) tem um visual mais agressivo. “Já a cerca elétrica causa menor impacto no ambiente, mas age também psicologicamente sobre o invasor”, admite Carlos Alberto Progianti, vice-presidente da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança).

Equipamento de Primeira Necessidade

Em tempos de apagões, especialmente comuns em dias de temporais, o gerador deixou de ser um equipamento de luxo e tornou-se essencial para a segurança e o bom funcionamento dos condomínios. Portões, sistema eletrônico de segurança, iluminação de garagens, escadarias e halls e pelo menos um elevador costumam ser alimentados pelo gerador – fazendo com que o condomínio tenha vida praticamente normal mesmo com queda no fornecimento de energia elétrica.

O tema é mais do que polêmico. Falar de fraudes em condomínios é tabu. São comuns situações nebulosas, onde não há provas claras de desvio de dinheiro. Resultado: os moradores se acomodam e até aceitam administrações capengas, comandadas por síndicos de atuação suspeita ou administradoras que prestam péssimos serviços, sem a transparência necessária. O pior é que em alguns casos a dúvida se transforma em realidade e o prejuízo já está grande quando os condôminos percebem os erros cometidos.

OLHARES INTEGRADOS A TODO O SISTEMA

Elizabeth Grabenweger é síndica há pouco mais de três meses e não teve dúvidas de onde deveria começar as melhorias necessárias quando assumiu. A segurança do condomínio foi prioridade. “Há 30 anos não se investia no prédio. Além do mais, estávamos muito defasados em termos de procedimentos. Para se ter uma ideia, ainda era permitida a entrada de entregadores nos andares durante o dia”, conta a síndica. Em relação aos equipamentos, o prédio tinha poucas câmeras, que não gravavam. Hoje, os porteiros já contam com a visualização, no monitor da portaria, de dez pontos do edifício através do CFTV.

Vida nova para os enfeites natalinos.

Quem disse que vida de síndico se resume ao combate à inadimplência e outros assuntos espinhosos? Afinal, mais um final de ano se aproxima e é hora de deixar o condomínio decorado para o Natal.

Cano, cachorro, criado, carro, crianças. Os chamados cinco “cês” dos condomínios costumam causar polêmicas e atritos na convivência entre os moradores. Mas sempre há caminhos possíveis para trazer paz e tranquilidade para a comunidade, principalmente em se tratando de crianças. Afinal, o que querem nossos pequenos? Espaço para brincar, afirmam até mesmo os especialistas em educação. Para Maria Irene Maluf, pedagoga especialista em Educação Especial e Psicopedagogia, os condomínios necessitam planejar o espaço destinado às crianças. “Além do cuidado com a escolha dos locais, é preciso adaptá-los às questões de segurança, de higiene e definir os brinquedos de acordo com a faixa etária dos usuários, prevendo ainda a manutenção rotineira e a reposição de alguns materiais”, orienta.

É o cabo de aço do portão basculante que quebra, as roldanas do modelo de correr que não aguentam tanto abre e fecha, as fechaduras elétricas que vivem com defeito. Todo síndico sabe bem das exigências cotidianas com a manutenção dos portões, elementos fundamentais na segurança dos edifícios.

POLÊMICAS ENVOLVEM QUÓRUM E PADRONIZAÇÃO DO ENVIDRAÇAMENTO

Ser síndico é despender tempo e energia para resolver os problemas da comunidade. Saiba como não tornar sua vida um inferno, separando vida particular das atividades condominiais.

Não Importa o tamanho do condomínio. Dos pequenos edifícios aos grandes empreendimentos, com várias torres, o controle de acesso de moradores, visitantes e prestadores de serviços é fundamental para a segurança. Segundo o consultor de segurança condominial Eduardo Lauande, independentemente do número de unidades do edifício, deve haver um cadastro de condôminos, para que, em caso de dúvidas, o porteiro possa consultar o banco de dados com o registro fotográfico dos moradores.

O zelador com conhecimentos primários dos principais equipamentos de um edifício ou o porteiro que mal consegue anotar um recado são funcionários praticamente em extinção. O perfil atual dos condomínios residenciais e comerciais exige colaboradores atualizados e qualificados, e cientes da sua importância para o bom funcionamento do edifício. Para Paulo Ferrari, presidente do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo), já foi o tempo em que o zelador atuava como o caseiro de um sítio, aquele que mora no local, "quebra galhos", “arruma uma coisinha ou outra”. “Atuar em um edifício, em especial numa cidade como São Paulo, exige um profissional completo, que alie experiência e teoria, e que, além disso, saiba se relacionar, viver em grupo, se comunicar”, pontua Ferrari.

Síndicos apostam na manutenção e na administração bem cuidada para fazer frente a um mercado imobiliário superaquecido e assegurar a valorização patrimonial. É essencial, entre outros, manterem em bom estado o sistema de segurança contra incêndio e usar equipamentos modernos, de baixo consumo de energia.

Equipamentos em dia evitam falsos disparos

O síndico profissional Nilton Savieto, que comanda 12 edifícios na cidade (metade deles residenciais e metade comerciais) é taxativo: os falsos alarmes são um sério problema nos condomínios. “Acredito que 95% dos alarmes, ou até mais, são falsos. As causas são várias: passarinhos, gatos, vento ou plantas que fazem os sensores dispararem o dispositivo”, aponta o síndico.

A previsão orçamentária deve refletir a realidade do condomínio e incluir despesas extraordinárias planejadas pelo síndico. A aprovação da previsão traz tranquilidade ao gestor.

O simples ato de colocar o lixo na rua, à espera da coleta, vem causando preocupações aos síndicos. Isso porque a instalação de lixeiras nas calçadas tem sido alvo de fiscalizações pelo poder público. Na opinião do advogado e consultor condominial Cristiano de Souza Oliveira, a questão é polêmica e está sujeita à interpretação da lei. O decreto 45.904/2005, que estabelece um novo padrão arquitetônico para as calçadas de São Paulo, destaca em seu artigo 7º: “A faixa de serviço, localizada em posição adjacente à guia, deverá ter, no mínimo, 70 centímetros e ser destinada à instalação de equipamentos e mobiliário urbano, à vegetação e a outras interferências existentes nos passeios, tais como (...) lixeiras, postes de sinalização, iluminação pública e eletricidade.” O capítulo VIII do mesmo decreto reforça que as lixeiras, entre outros itens, deverão ser instaladas exclusivamente na faixa de serviço.

NOVO SISTEMA PARA VELHOS PROBLEMAS

No Edifício Anália Garden, localizado no valorizado Jardim Anália Franco, zona Leste de São Paulo, os condôminos conviveram durante muito tempo com uma infiltração na cortina de concreto no primeiro e segundo subsolos. A umidade danificou os depósitos e deixou as paredes da garagem escuras e com mofo. “Sou síndica há quatro anos e o problema já existia. Chegava a verter água em alguns locais”, lembra a síndica Camila Messias. Após promover uma inspeção predial, o engenheiro contatado acabou indicando o sistema de injeção para sanar o problema, conta. Camila reconhece que o procedimento é novo e causa dúvidas. “Mas tenho como norma só contratar um serviço depois de muita pesquisa”, destaca.

Oferecer um espaço seguro e adequado para as brincadeiras infantis é um dos grandes desafios do síndico. Mais do que valorizar qualquer empreendimento, um playground em acordo com as normas técnicas significa tranquilidade para o gestor e uma opção positiva para o desenvolvimento das crianças. “O playground bem montado é uma prova de carinho e de responsabilidade com a criança”, afirma a psicóloga e psicopedagoga Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira, conselheira da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin) e membro da International Toy Library Association (ITLA).

Quais máquinas e ferramentas devem fazer parte do acervo do condomínio para a manutenção básica? Conheça os itens essenciais para manter o prédio em ordem.

CUIDADOS PARA EVITAR PROBLEMAS

Certamente, não há obra mais traumática para o síndico do que a impermeabilização com manta asfáltica. Barulho, sujeira e a necessidade de interditar áreas do térreo transformam o cotidiano do prédio. Os moradores do Condomínio Edifício José Strano, no Campo Belo, conviveram muitos anos com vazamentos na garagem. “Em alguns locais, chovia literalmente”, lembra o síndico Ricardo Carnevalle. As infiltrações atingiam também os dois apartamentos do último andar, já que a impermeabilização da laje de cobertura, utilizada como solário, estava vencida. Com grandes problemas de inadimplência, Ricardo procurava soluções paliativas, como remendos na manta, sem resultados positivos. “Em termos de impermeabilização, ou se faz tudo ou nada”, sentencia.

Um playground seguro e que promova o desenvolvimento e a diversão das crianças não é feito apenas por brinquedos. O piso instalado no local é fundamental para que todos se divirtam em segurança. Pedras, cimentos e cerâmica, nem pensar. “O ideal é utilizar um piso emborrachado, que amorteça a queda”, aponta a psicóloga e psicopedagoga Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira, conselheira da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin) e membro da International Toy Library Association (ITLA). Para o arquiteto Fábio Namiki, coordenador do Comitê de Segurança de Playground da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), um piso de areia, desde que com 30 centímetros de altura, também é um excelente amortecedor de impacto. Já uma superfície de EVA com um milímetro de espessura “não é recomendado para playgrounds, pois não irá amortecer uma queda”. “E, mesmo utilizando pisos de segurança, é preciso cuidar para que possíveis fundações de concreto dos brinquedos não fiquem expostas, colocando as crianças em perigo.”

Os especialistas são unânimes:  toda impermeabilização exige um projeto que irá definir a melhor solução a ser empregada conforme as características topográficas e construtivas do local. Segundo Eliene Ventura, engenheira colaboradora do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI), antes mesmo da fundação de um edifício é preciso haver um projeto de impermeabilização já definido. E no caso da piscina, “o sistema mais indicado vai depender de vários fatores, como as condições do terreno. Por exemplo, se é um aclive ou um declive, e se a área tem um lençol freático alto ou não”, aponta.

Combatendo a inadimplência

Não há solução infalível contra os maus pagadores nos condomínios. Mas já existem novos caminhos, que podem resolver as pendências com mais agilidade.

Ao assumir a função de síndica do Condomínio City Park, na Vila Mariana, Maria Cecília Genevcius buscou, de cara, renegociar contratos com os diversos fornecedores. E se surpreendeu ao verificar que o empreendimento, construído há 30 anos, tinha, desde a instalação do condomínio, contrato de manutenção para os oito elevadores dos quatro blocos, incluindo troca de peças. “É um absurdo que um condomínio, em seus primeiros anos de vida, tenha um contrato com peças. Já em um edifício a partir dos oito ou dez anos de construção, é fundamental incluir a troca de peças em contrato”, aponta Cecília, hoje subsíndica do City Park e consultora de outros cinco condomínios na cidade.

Um autêntico “elefante branco”, que apenas gera custos de manutenção, no lugar de lazer e diversão para os moradores. Assim são vistas as piscinas de muitos condomínios. Sem aquecimento, a água gelada espanta os frequentadores. Hoje, o aquecimento deixou de ser artigo de luxo e se transformou em item essencial para incrementar essa área de lazer por vezes relegada ao esquecimento nos edifícios. Compensa planejar o investimento e estudar qual o melhor tipo de aquecedor: bombas de calor, a gás ou solar.

A fachada de um prédio “entrega” a idade da construção, ou pode até disfarçar o tempo da edificação. Assim como uma maquiagem, os cuidados dispensados à fachada curam imperfeições e dão ao edifício um bom aspecto, interferindo até mesmo na valorização do empreendimento. Mas é recomendável estabelecer um programa de manutenção adequado para as fachadas, sejam elas pintadas ou revestidas, sempre consultando um especialista para nortear os procedimentos utilizados. “Através de inspeções periódicas, um engenheiro pode definir se é indicada pintura com uma ou duas demãos, se há trincas ou fissuras a serem reparadas ou se o problema está no substrato utilizado na obra, que recebeu cimento ou areia demais, por exemplo. Enfim, pode identificar problemas construtivos”, pontua o engenheiro civil Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do Ibape em São Paulo (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

As obras de pintura das fachadas costumam ser das mais complicadas para os síndicos. Da escolha da empresa à definição da cor, passando pelo acompanhamento da obra, todas as etapas são importantes para um bom resultado final. Apesar de trabalhosa, a pintura não pode ser postergada por muitos anos. “Costuma-se falar em repintura a cada três anos, mas tudo depende da qualidade da pintura efetuada”, aponta o engenheiro Tito Lívio Ferreira Gomide, ex-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape -SP) e perito em engenharia diagnóstica.

"Nosso elevador chegou ao fundo do poço". Assim a síndica Maria de Fátima Brito Gibelli David define a situação vivida no Condomínio Edifício Alida. O prédio, construído há 45 anos e localizado nos Jardins, em São Paulo, sofreu alguns reveses em sua história, como o calote de uma administradora. Sem dinheiro em caixa e com seguidas gestões descuidando da manutenção, os elevadores foram dos itens que mais sentiram o abandono. “Houve uma pane total e o elevador social não tinha mais condições de funcionamento”, lembra.

Nos condomínios, as áreas de lazer devem ser observadas com extrema seriedade. O tratamento da água da piscina, por exemplo, é item primordial. “É preciso manter a água limpa, cristalina e principalmente saudável. A questão é tratar a água da piscina como se fosse água potável, isso porque ela pode ser ingerida e fica em contato com a pele. E se não for submetida a um tratamento adequado, pode facilitar a proliferação de microorganismos, cistos, protozoários, bactérias, fungos, vírus, coliformes, causando doenças”, alerta o engenheiro Sérgio Leite, experiente em sistemas de bombeamento e tratamento de água.

Máquinas renovadas, conforto que vale ouro

Piscina, churrasqueira, playground, salão de festas, sala de ginástica são espaços essenciais para os condomínios e devem estar em perfeitas condições de uso. Porém, são os elevadores que jamais podem apresentar defeitos, mas, como qualquer equipamento, estão sujeitos a falhas. Por isso, manutenção bem cuidada e máquinas modernizadas são fundamentais para a tranquilidade do síndico e a valorização do condomínio.

Usar o hall social como área de lazer, pode? Não pode. Estacionar o carro ultrapassando os limites da vaga, pode? Não pode. Fazer barulho além das 22 horas, incomodando o vizinho, pode? Não pode. Deixar o cachorro fazer suas necessidades no jardim do condomínio, pode? Não pode.

Cuidados devem ser mantidos em qualquer estação climática.

Além dos procedimentos com o tratamento da água, também os equipamentos e as instalações hidráulicas da piscina exigem atenção para que todo o sistema funcione adequadamente. A bomba, por exemplo, responde pela circulação da água. “É o coração da piscina”, atesta o engenheiro Armando do Nascimento, que atua há 27 anos no setor. “Já o filtro retém a sujeira em suspensão na água, retirando as impurezas. No conjunto filtro e bomba, um equipamento complementa o outro”, afirma. Além disso, Armando recomenda que os equipamentos não fiquem desligados por longos períodos, “o que pode travar os rolamentos dos motores”. “A bomba não pode ficar parada e a filtragem da água deve ser diária. No inverno, é comum os condomínios cobrirem a piscina e esquecerem-se dos cuidados, o que não é recomendado”, diz o engenheiro.

EPI, ou Equipamentos de Proteção Individual, é todo dispositivo de uso individual, destinado a proteger a saúde e a integridade física do trabalhador. Só poderá ser colocado à venda e utilizado após avaliação técnica da sua eficiência e se possuir o Certificado de Aprovação (CA), expedido pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE).

O termo auditoria contábil, antes restrito a grandes empresas, já faz parte do vocabulário de síndicos e administradores de condomínios. As mudanças promovidas em cargos de gestão levam os novos responsáveis pela administração a contratar os serviços de auditoria.

O síndico profisional Daniel Alexandre Rubin não descuida da sinalização dos dois edifícios comerciais do qual é gestor, cada um com uma população fixa de cerca de 800 pessoas e flutuante em torno de duas mil por dia. “É preciso clareza na sinalização, se colocar no lugar do usuário que não reside nem trabalha no prédio. A sinalização deve ser instalada em locais de fácil visualização, para que ninguém se perca pelo condomínio”, afirma. Além de facilitar o trabalho dos funcionários no atendimento aos visitantes, a sinalização deve atender a questões de acessibilidade. “Recomendo a contratação de empresas especializadas, que conhecem a legislação e podem orientar os síndicos. São necessárias, por exemplo, a sinalização visual indicando os andares, braile no início e final dos corrimãos, entre outras adequações”, aponta.

Para ser síndico, não bastam boa vontade e dedicação: é preciso estar atualizado. Prova recente é a exigência da certificação digital para os condomínios que possuem funcionários próprios. Até 31 de dezembro próximo, eles deverão obter a certificação digital (e-CNPJ) para acessar o canal eletrônico “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal (CEF), criado para a troca de informações relativas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e à Previdência Social. A certificação digital é emitida no modelo ICP-Brasil por qualquer das Autoridades Certificadoras e suas respectivas Autoridades de Registro, regularmente credenciadas pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI). Essas instâncias foram criadas para regulamentar a assinatura eletrônica nas operações realizadas pela internet.

A procuração é um instrumento legal, porém seu uso, e os limites dele, devem estar previstos na Convenção condominal.

Gerente predial durante oito anos de um edifício residencial, Marcos Carvalho sentiu na pele como o uso de drogas pode afetar a vida em condomínio. Um morador jovem fazia uso de drogas nas áreas comuns. Por consequência, problemas de comportamento do rapaz também incomodavam os vizinhos. O gerente lembra que ele costumava usar o elevador social sem camisa e que o cheiro de maconha vindo do apartamento incomodava especialmente o vizinho do andar de cima. “Investi na conversa. Não foi nada fácil, levei uns três meses só para conseguir começar a dialogar. Também procurei o pai do rapaz, que admitiu não saber mais o que fazer com o filho. Cheguei a ir à delegacia, e o delegado me orientou que eu não tinha muito mais o que fazer. Só poderia chamar a polícia se estivesse configurado tráfico de drogas no apartamento”, lembra.

O tema costuma frequentar a pauta de inúmeras assembleias de condomínios: fechamento de sacada. Ou, de forma mais atualizada, envidraçamento de varanda. Seguindo a tendência dos empreendimentos novos, condomínios antigos têm buscado ampliar o uso das sacadas. Mas do desejo à possibilidade, há inúmeros entraves. Há desde as posturas mais conservadoras, que exigem quóruns de 100% para aprovação, até as mais maleáveis, que buscam aprovar um projeto arquitetônico para uniformizar os fechamentos, mesmo sem a unanimidade dos moradores.

Do piso aos alambrados, as quadras esportivas do condomínio merecem atenção constante. O piso deve ser repintado sempre que necessário, assim como a estrutura dos alambrados. A tela do alambrado pode ser esticada por empresa especializada quando for verificada a formação de abaulamentos. Mas, além dessas manutenções frequentes, há acessórios que também precisam de cuidados. Postes, redes e traves costumam sofrer os efeitos do tempo e do uso constante.

Especialistas em segurança condominial alertam que os bandidos acessam os condomínios especialmente pela porta da frente, em falhas de procedimentos, ou mesmo na total ausência deles. Apesar dessa tendência, o perímetro não pode ser descuidado. “Há dois tipos de invasão a condomínios: a entrada autorizada, quando o porteiro abre o portão para o bandido entrar, ou a forçada, menos comum. De toda forma, o grande objetivo ao melhorar a segurança do perímetro do condomínio é inibir as invasões”, pondera o especialista Nilton Migdal, graduado em Engenharia Civil pela Universidade de São Paulo, com especialização master em Business Security.

O Home Boutique Brooklin, condomínio construído pela Cyrela no Brooklin, zona sul de São Paulo, tem áreas de lazer incorporadas ao prédio, entre os andares 11º e 18º. São espaços para sauna e massagem, Espaço Wireless, Café Wireless, Laundry (lavanderia) e Observatório (área com deck view e observatório com vista para o bairro do Brooklin). As opções de lazer foram pensadas sob medida para moradores dos apartamentos do tipo estúdio, com áreas entre 30 e 67 m² e serviços exclusivos (alguns inclusos na taxa condominial e outros no sistema pay-per-use). “Ainda na fase do desenvolvimento de um projeto preparamos os itens de lazer e área comum de acordo com o público para o qual o empreendimento está sendo desenvolvido, sempre considerando as faixas etárias e futuras necessidades dos condôminos”, comenta Rosane Ferreira, diretora de Incorporação da Cyrela São Paulo. Ela cita espaços que não eram nada comuns há alguns anos, e que hoje fazem parte de muitos lançamentos, como garage band, cinema, pista de skate, espaço mulher e áreas para tratamentos estéticos ou de bem-estar.

O início de um novo ano é o período ideal para se programar as manutenções necessárias a toda uma temporada. Além de buscar suporte técnico que oriente sobre as obras prioritárias, o síndico deve fazer uma previsão orçamentária exclusiva a isso, reservar um caixa extra para os imprevistos e manter controle mensal das intervenções.

Quem já pasou pela experiência sabe o que significa para os condomínios uma obra de impermeabilização: custo alto para o caixa e transtornos também elevados no dia a dia do condomínio, com quebra-quebra, muito entulho, sujeira e, ainda, a insegurança se o serviço ficará a contento e o problema resolvido.

O Condomínio Ilhas Gregas, no bairro de Cidade Jardim, em São Paulo, possui três mil metros quadrados de jardins e tem seis torres espalhadas em 10 mil metros quadrados de área, sendo que três mil metros são compostos por jardins, projetados pelo arquiteto paisagista Benedito Abbud. O síndico Luiz Domingues dedica atenção especial a eles e revela o segredo de manter toda essa área verde à disposição dos condôminos: “Para cuidar de um jardim é preciso, em primeiro lugar, gostar. Ele é como uma criança pequena, que precisamos proteger, adubar, cuidar. Vivemos em uma selva de pedra. Além de embelezar esteticamente o condomínio, vale a pena ter um bonito jardim. O nosso é muito bem aproveitado. Até o playground fica no meio das árvores”, diz.

A Síndica Maria de Fátima Brito Gibelli David, há cinco anos à frente da gestão do Condomínio Edifício Alida, nos Jardins, em São Paulo, tem investido em manutenções importantes para o prédio, como a modernização técnica e estética dos dois elevadores. Os moradores ganharam máquinas muito mais confortáveis e econômicas e certamente também mais seguras. Atenta, Fátima faz questão de receber o RIA (Relatório de Inspeção Anual) da empresa responsável pela manutenção dos elevadores. Se o documento demora a chegar dentro do prazo previsto, ela cobra. “Como síndica, fui aprendendo e sempre me mantenho informada, principalmente sobre as documentações obrigatórias do condomínio, e faço questão de manter o RIA bem visível, no quadro de avisos próximo aos elevadores”, diz.

Desde 2008 a individualização do consumo de água já é realidade para os 64 apartamentos do Condomínio Edifício Santa Elisa e Santa Marcelina, localizado na Vila São Francisco, zona Oeste da capital paulista. As unidades tiveram hidrômetros instalados nas cinco colunas de água (são seis nos apartamentos de cobertura). “Hoje, quase cinco anos após a implantação do sistema, nossa conta é 30% inferior”, salienta o síndico Noêmio Guedes Martins.

O síndico Zsolt Imre Voros é dos que gostam de acompanhar pessoalmente e com a máxima atenção todas as obras do prédio em que mora. À frente desde 2002 da gestão do Edifício Santa Vitoria, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, ele já enfrentou duas grandes obras de impermeabilização. E com elas não foi diferente. “Sou síndico praticamente 24 horas por dia. O que me motiva é que, cuidando do patrimônio dos condôminos, estou também cuidando do meu. Gosto de acompanhar os reparos pessoalmente e costumo fotografar o antes e o depois”, diz.

O condomínio tem contrato com uma empresa de manutenção de elevadores confiável e os equipamentos estão em ordem. Imagina-se que, nessa situação, o síndico está livre de problemas. Nem sempre. O cotidiano dos condôminos envolve o uso dos elevadores inúmeras vezes. Além disso, também é o meio de transporte utilizado por visitantes, entregadores e carregadores de mudanças. E nem sempre todos respeitam o uso correto e as normas previstas no regulamento. O resultado são cabines sujas, riscadas e danificadas até por atos de vandalismo.

Cada vez mais, condomínios são equiparados a empresas e procedimentos introduzidos às rotinas administrativas.

O Amontoado de siglas, alíquotas e datas de recolhimento que rondam o mundo dos impostos dá calafrios até mesmo nos mais bem informados síndicos. Para os que não possuem formação financeira ou contábil, as dificuldades são ainda maiores. Além da aridez inerente ao tema, há ainda os novos procedimentos aos quais os condomínios estão sujeitos. “Muitas obrigatoriedades que eram dirigidas apenas às empresas agora valem também para condomínios. Ou seja, administradoras e síndicos que não tiverem departamentos contábeis sólidos passarão por maiores dificuldades daqui em diante”, avalia a contadora e administradora de empresas Cristina Muccio Guidon, coautora do livro “Administrando Condomínios”, com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto.

Cada vez mais a seriedade e o profissionalismo são atributos exigidos dos síndicos e administradores de condomínios. E não é diferente quando o tema é inadimplência: a assertividade na cobrança dos condôminos devedores é uma boa solução. Ou seja: agilidade e firmeza costumam trazer bons resultados nas negociações.

Quase uma minicidade, o Conjunto Habitacional e Comercial Vila Mariana apresenta problemas compatíveis com seu tamanho: o condomínio misto, localizado na Vila Mariana, em São Paulo, tem 931 apartamentos, 51 lojas, oito blocos de apartamentos e uma população estimada em três mil pessoas. O edifício mais antigo do condomínio foi construído há 42 anos. Não é de se estranhar que as instalações elétricas necessitassem de reforma.

Os Moradores do Condomínio Edifício Alvorada, no bairro da Liberdade, sabem bem o significado da expressão “o barato sai caro”. Logo que assumiu sua primeira gestão, em março de 2007, a síndica Cleusa Camilo teve um autêntico abacaxi para resolver: a empresa contratada para realizar a pintura das fachadas recebeu o dinheiro e não concluiu o serviço. Sumiu sem deixar rastros.

O Desconhecimento ainda impera quando se trata do AVCB do condomínio. Para muitos síndicos, a sigla é uma incógnita: AVCB, ou Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, é um documento que deve ser renovado a cada três anos, em edifícios residenciais e comerciais. “Pouquíssimos condomínios providenciam a vistoria. Os síndicos acreditam que ele é recomendado apenas para prédios comerciais, o que não é verdade”, atesta Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do livro “Revolucionando o condomínio” (Editora Saraiva, 13ª edição) e professora do curso de administração condominial ministrado pela Escola Paulista de Direito.

Além dos pagamentos corretos, oferecer formação adequada e benefícios funciona para manter uma equipe coesa e motivada no condomínio. É o que tem percebido a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello. Desde quando era síndica apenas do condomínio onde mora, o Athenas Garden, na Vila Clementino, zona Sul de São Paulo, Mariza sempre acreditou na importância de valorizar o funcionário. “Interesso-me pela realidade daquele ser humano que acorda muitas vezes de madrugada e só vai almoçar às 11 horas. Como ficar tantas horas sem se alimentar e trabalhar bem?”, questiona.

O sonho de todo síndico é contar com uma equipe competente e azeitada, em que tudo funcione muito bem, com funcionários motivados e funções precisamente delimitadas. Pagar corretamente é o primeiro passo para atingir esse objetivo, mas é indispensável cuidado com o acúmulo de função e horas extras.

Para qualquer serviço realizado no condomínio, o procedimento usual tomado pelos síndicos é pesquisar no mínimo três empresas e escolher aquela com o menor preço. Porém, quase sempre essa é a conduta menos indicada. Especialmente se o serviço pesquisado refere-se à manutenção dos equipamentos contra incêndio.

As varandas gourmet dos novos empreendimentos estão em alta: quem não quer um espaço que amplia a sala, às vezes até com churrasqueira, e que pode ser usado confortavelmente como área social?

O síndico Almenor Tacla, do Condomínio Residencial Admo, teve uma surpresa logo após aprovar em assembleia a compra de gerador para o edifício.

Prevenção contra incêndios inclui treinamento da equipe, cuidados na contratação das empresas e vistoria frequente dos equipamentos.

Elevadores novos em folha valorizam o empreendimento, pois eles estão cada vez mais "inteligentes" tecnologicamente. Para os condomínios que convivem com máquinas antigas, a saída é programar modernizações e fazer sua manutenção cotidiana.

Acompanhar obras pessoalmente e documentá-las com precisão estão entre as preocupações do síndico dos Jardins.

“SÓ PODIA SER MULHER!” A frase, tão comum de ser ouvida no trânsito, com tratamento pejorativo às mulheres motoristas, também vale para a administração de condomínios. Porém, nos edifícios a frase é dita com sentido totalmente inverso: prédios com síndicas mulheres costumam ter excelentes resultados em suas gestões. Não há pesquisas que comprovem tal fato. Mas o que se percebe é que as mulheres são mais detalhistas e dedicadas. O resultado são condomínios com manutenção impecável e administração enxuta, com caixas saudáveis.

O síndico deve ser remunerado?. Síndico que trabalha sério pode e deve ser remunerado pelo empenho em sua função. Mas, fique atento, pois é a convenção quem rege essa questão.

De acordo com Sérgio Schneider, o síndico deve cumprir as seguintes tarefas:

É cada vez mais comum os condôminos travarem uma verdadeira batalha para eleger um síndico, seja porque não há candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria. Por lei, todo condomínio precisa ter um representante legal.

Síndico ranzinza, democrático, paciente, amável, mandão. Parecem não ter fim as várias características dos síndicos. Resultado de suas próprias características pessoais (como sexo e profissão), o estilo do síndico é fundamental para que ele exerça - ou não - uma gestão de sucesso. "O síndico rígido não tem mais vez. Ele é visado e destituído. É preciso entender que o síndico não é síndico, ele está síndico. Seu mandato vai acabar e ele continuará sendo vizinho", analisa Maria Luisa Neves, administradora de condomínios e síndica profissional. Maria Luisa adverte que, hoje, os condomínios devem ser administrados primeiramente com bom senso: "Senão, ninguém convive. O síndico deve usar a administradora para não entrar em embate pessoal com seus vizinhos. Uma advertência, por exemplo, deve ser assinada pela administradora, para que o síndico não bata de frente com os condôminos."

Ser síndico é despender tempo e energia para resolver os problemas da comunidade. Saiba como não tornar sua vida um inferno, separando vida particular das atividades condominiais.

A maioria dos condôminos teme ser síndico. Afinal, administrar um condomínio não é tarefa fácil: são muitas atribuições e responsabilidades. E são justamente as responsabilidades que causam os maiores temores no síndico. Ele é o representante legal do condomínio, o que cumpre e faz cumprir os artigos do novo Código Civil, a convenção e o regulamento interno do edifício. Além disso, ele deve cuidar da manutenção das áreas comuns. Uma carga pesada, é verdade.

Chegou a hora da eleição do síndico. Saiba as regras para eleger o novo comandante do condomínio.

Conheça os procedimentos que podem levar à destituição do síndico.

Como fazer a transição para uma nova administração quando o síndico é destituído? A convenção prevalece e devem ser avaliadas suas exigências.

Irregularidades na administração, falta de prestação de contas, não administrar convenientemente o condomínio: apesar de complexa, a legislação permite a destituição do síndico. Saiba como e por que.