Segunda, 26 Setembro 2011 00:00

Condomínio e a estética da cidade

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A fachada da edificação é propriedade de toda sociedade.

O tema das fachadas em edifícios e mesmo em casas tem recebido atenção cada vez maior da população, especialmente em condomínios onde são consideradas áreas comuns, mas não deixando de incluir as residências unifamiliares ou os comércios individuais, e tantas outras formas que adquire a urbanização.

Tratando-se de condomínios, onde a administração da propriedade se dá de forma coletivizada, a responsabilidade é patente. Bem verdade que a atuação dos condomínios extrapola os limites de suas superfícies, tendo a possibilidade de interagir e interferir nas fachadas da cidade através dos muros e grades que os cercam, que se instalam no piso térreo da urbanização, dos jardins que extravasam seus domínios, e considerando-se a responsabilidade do cidadão pela manutenção das calçadas, também esta precisa ter qualidade paisagística e de iluminação adequada aos transeuntes.

Depois da implantação do conceito “cidade limpa” em São Paulo, abriram-se os horizontes para a possibilidade de embelezamento da paisagem urbana. Tem-se reformado muito, estamos em um ciclo virtuoso para todo setor, desde o início da cadeia construtiva imobiliária, até sua perpetuação com a administração deste importante parque e patrimônio construído.

Neste sentido é que emerge o direito à estética da cidade em condomínios. Não se conhece, por exemplo, de condôminos reclamarem hoje em dia da colocação de telas de proteção em varandas e janelas, alteração esta que pode diferir de uma unidade para outra e na prática pode ser considerada como alteração de fachada.

É importante que se saiba que não é proibido alterar as fachadas, devendo apenas conseguir se reunir importantes contingentes para levar a cabo estas intenções combinadas com segurança jurídica necessária e essencial para o sucesso destas.

Nestes processos de discussão, o que se busca é a harmonização de interesses por vezes diversos e contrários entre si, beneficiando o patrimônio comum, tanto estético, quanto economicamente. Prédios bem mantidos têm seu patrimônio valorizado, vale dizer, uma verdade inconteste.

O que se tem ponderado, às vezes até a despeito da rigidez da lei, é uma flexibilização quando é necessária a atualização de materiais, ou principalmente do que se vem chamando de envidraçamento de sacadas. O que antes era considerado como fechamento de sacadas, hoje com novo título, vem a atender à melhor ambientação destas áreas. Há inclusive exemplos da introdução de sacadas nos edifícios, tendo alguns profissionais arquitetos se especializado no tema. A fixação de sacadas de metal nas fachadas permite revolucionar o paisagismo da cidade.

Há também casos de condomínio cujo conjunto arquitetônico tem proteção especial e, via de regra, expressa, nos seus instrumentos constitutivos, sujeitando os condôminos a, obrigatoriamente, realizar a consulta ao criador do projeto – arquiteto ou escritório de arquitetura responsável. Outros existem cuja preservação do aspecto arquitetônico é regrada pelo Estado, no caso de tombamento.

Uma sugestão é que incorporadores e construtores deixem registrada na convenção dos condomínios a possibilidade de alteração dentro de critérios adequados de arquitetura para que, no futuro, os efetivos proprietários tenham maior liberdade na promoção destas alterações.

É importante lembrar que se a fachada, roupagem da edificação, é propriedade de todos os condôminos, também o é da sociedade como um todo. O conjunto de fachadas das edificações na cidade compõe a fachada da própria cidade, direito coletivo dos munícipes.

Ao se permitir murar, eletrificar e gradear, em grandes alturas as propriedades, a colocação de guaritas e outros equipamentos, permite-se não só que esta seja a fachada da cidade, mas que não mais seja visível a verdadeira fachada de cada construção. Em suma, o espírito da lei deve ser a proteção da harmonia estética e arquitetônica do projeto do condomínio, e tem que permitir sua transformação, preservação econômica e valorização.

Assim, pode e deve a assembleia de condôminos deliberar por alterar fachadas, proporcionando uma aparência diversa da original, melhorando-a e ainda assim mantendo–a harmônica. O objetivo do legislador foi o de impedir que a fachada fosse lesada por impulsos individuais, assim os verdadeiros beneficiados são os próprios condôminos.

Matéria publicada na Edição 161 - set/11 da Revista Direcional Condomínios.

Michel Rosenthal Wagner

Advogado graduado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (1983) e mestre pela Pontifícia Universidade Católica de SP (2014). Especialista em Direito Imobiliário, Contratos, Direito Educacional e Arbitragem. Preside as Comissões de Direito Imobiliário e de Direito de Vizinhança e Urbanístico da OAB/SP – Seccional Pinheiros. É membro da Comissão Especial de Estudos sobre Educação e Prevenção de Drogas e afins da OAB/SP, prestador de serviços jurídicos de atendimento a famílias e dependentes no CRATOD (Centro de Referência de Álcool, Tabaco e afins), além da Casa de Passagem (Programas do governo do Estado de São Paulo). Autor da obra "Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício, desenvolvimento sustentável das cidades, mediação e paz social" (Editora Millennium, 2015). Consultor sócio-ambiental em Vizinhança urbana, professor, palestrante e escritor. Mediador de diálogos em conflitos coletivos urbanos.
Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br