Terça, 02 Junho 2015 00:00

O solo de meu condomínio está contaminado, e agora?

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A tendência de expansão das cidades no modelo adensado condominial, ocupando áreas anteriormente utilizadas por indústrias, galpões e postos de gasolina em empreendimentos de múltiplas torres, fez emergir um novo problema e desafio urbano: a reocupação de solos contaminados.

A contaminação em solos especialmente ocupados por postos de gasolina (causada pela falta de manutenção de tanques que até pouco tempo eram feitos de metal) ou por depósitos de resíduos sólidos sem adequada disposição (ainda muito comuns na cidade) produz gases que prejudicam a saúde humana.

Na maioria dos casos, além do solo superficial, esta poluição alcança o lençol freático, disseminando-se em áreas muito maiores que o território antes ocupado pela atividade. Assim, contamina-se a água, tornando o desafio mais complexo, pois agora, com a crise hídrica, deparamo-nos com a tendência quase inevitável de se perfurar poços artesianos. E a descontaminação do solo (remediação) demanda custos substanciosos para sua readequação à habitação humana.

No Brasil, contava-se em 2.007 com cerca de 35.000 postos de combustível, tendo sido sua maioria construída na década de 70, cuja probabilidade de contaminação é quase da totalidade. A Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental de São Paulo (Cetesb) mantém há oito anos um cadastro de áreas contaminadas no Estado de São Paulo e trabalha com o norte de descontaminação de todo o território, intimando os proprietários para as providências necessárias, sob pena de multas e suspensão parcial ou total das atividades, mesmo condomínios – uma questão de saúde pública.

A prospecção de terrenos para empreendimentos imobiliários deve atentar-se a esta possibilidade, caso contrário, poderá haver responsabilização futura. São vários os projetos na cidade inviabilizados pelos custos de remediação.

Por exemplo, o Shopping Iguatemi de São Paulo passou por essa situação há poucos anos, durante as escavações para as obras de expansão do centro de compras. Gastou-se em 2007 cerca de R$ 2 milhões para remediar a contaminação constatada no local e no entorno comprometido. Parte dos recursos foi aplicada na remoção de 4.500 toneladas de terra e de dois tanques de gasolina do subsolo, operados por um posto há 20 anos.

No caso de condomínios já instituídos, que descobrem esta situação em seu solo, não há alternativa senão contratar a descontaminação do solo. É um processo lento e dispendioso, mas possível e necessário, além de determinado em lei. Do ponto de vista jurídico, as responsabilidades pela remediação recaem sobre os proprietários do terreno e também ao agente poluidor, que se empresa, pública ou privada, pode alcançar inclusive seus administradores.

No âmbito federal, a poluição do solo encontra amplo amparo legal, e oportuniza atribuir responsabilidades civis e penais aos empreendimentos cujo potencial impacto na saúde e segurança se verifica. A contaminação é considerada crime ambiental pela Lei Federal 9.605/98, regulamentada pelo Decreto 3.179/99, que o tipifica no caso de poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana (com possibilidade de reclusão de 1 a 5 anos, ou de 10 anos - se praticado dolosamente, além da indenização para remediação do solo e pagamento dos danos verificados à população).

A responsabilização segue a regra de se imputar ônus ao autor do crime e àquele que tem a função de cuidar de sua prevenção e saneamento - neste caso, o condomínio, o empreendedor ou o proprietário do terreno. Importante também verificar o licenciamento da obra, bem como a responsabilidade do ente governamental que concedeu autorização de construção e deferiu o auto de conclusão do empreendimento. Trata-se de direito ambiental (urbano) cuja responsabilidade é ampla e difusa.

Matéria publicada na edição - 202 de jun/2015 da Revista Direcional Condomínios

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Michel Rosenthal Wagner

Advogado graduado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (1983) e mestre pela Pontifícia Universidade Católica de SP (2014). Especialista em Direito Imobiliário, Contratos, Direito Educacional e Arbitragem. Preside as Comissões de Direito Imobiliário e de Direito de Vizinhança e Urbanístico da OAB/SP – Seccional Pinheiros. É membro da Comissão Especial de Estudos sobre Educação e Prevenção de Drogas e afins da OAB/SP, prestador de serviços jurídicos de atendimento a famílias e dependentes no CRATOD (Centro de Referência de Álcool, Tabaco e afins), além da Casa de Passagem (Programas do governo do Estado de São Paulo). Autor da obra "Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício, desenvolvimento sustentável das cidades, mediação e paz social" (Editora Millennium, 2015). Consultor sócio-ambiental em Vizinhança urbana, professor, palestrante e escritor. Mediador de diálogos em conflitos coletivos urbanos.
Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br


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