Quarta, 15 Julho 2020 00:00

Síndico condominial: Deveres legais (e humanos) em tempos de Covid-19

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O síndico nada mais é que o representante máximo eleito dentro de um condomínio a fim de representá-lo, tendo, por sua vez, diversas atribuições e responsabilidades legais, algumas desconhecidas de seus destinatários.

Apesar de o condomínio edilício não ser administrado unicamente pelo síndico, de forma isolada, cujas decisões dependem, via de regra, de Assembleias Condominiais instituídas para tal fim, o administrador eleito deve agir em conformidade com as disposições elencadas, além da Convenção condominial, na lei civil vigente e, principalmente, nas determinações governamentais relacionadas à saúde pública, por atingirem de igual modo a coletividade condominial.

Dito de outro modo, o síndico deve pautar sua atuação profissional com vistas a resguardar a segurança, a saúde e a vida dos condôminos, nem que para isso tenha que promover medidas restritivas no condomínio no sentido do enfrentamento da pandemia de Covid-19, havendo a possibilidade de, oportunamente, convocar Assembleia para prestação de contas de seus atos e ratificação de suas decisões ou mesmo para responsabilizar-se por elas, inclusive por meio de medidas judiciais.

Neste sentido, em relação à Assembleia condominial, salutar destacar que até 30 de outubro do corrente ano ela poderá ocorrer de forma virtual, conforme estabeleceu a Lei nº 14.010/2020, conhecida como Lei da Pandemia, a qual estabeleceu dispositivos de caráter transitório e emergencial com o fito de regular as relações privadas em face da atual crise na saúde pública.

Em que pese o presidente da República ter vetado, por ora, o poder do síndico de restringir a utilização da área comum do condomínio visando, sobretudo, a evitar a proliferação do novo Coronavírus, notório consignar que o síndico, mesmo assim, possui poderes de administração expressos na lei correspondente (Lei no 4.591/64 e Código Civil), com o objetivo de impor limites à utilização nociva da propriedade comum, prestigiando, sobretudo, a saúde, segurança e integridade física dos condôminos.

Como exemplo, temos disposição inserida no Art. 1.348, Inciso V, do Código Civil, indicando que cabe ao síndico a diligência de conservação e a guarda das partes comuns do edifício, incluídas aí a sua higienização e segurança.

Assim, a atual crise sistêmica na saúde mundial confere arrimo ao condomínio, na figura de seu síndico, apto a promover a interdição temporária de áreas sociais e comuns de lazer, cuja não limitação, neste momento singular de pandemia, poderá acarretar riscos não só aos condôminos e funcionários, mas a toda uma coletividade.

Conforme orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS), a melhor opção, no momento, para reduzir a velocidade do contágio da Covid-19 é o isolamento social, sobretudo diante da falta de vacina e medicamentos efetivos, de modo que essa medida deve ser uma prática coletiva importante e constante nos condomínios residenciais.

Mesmo diante de eventual ausência de previsão expressa na Convenção condominial, o síndico deve tomar medidas limitativas quanto à propagação de doenças contagiosas no ambiente coletivo, como, por exemplo, a limpeza e desinfecção mais rigorosa das áreas com o maior movimento de pessoas; obrigatoriedade do uso de máscaras pelos moradores e funcionários nas áreas comuns; proibição de entregadores no interior do edifício etc.

Caso haja infração das medidas supracitadas, poderão ser aplicadas advertências e multas, desde que haja previsão na Convenção do condomínio ou em Assembleia destinada a essa finalidade, além da devida publicidade, seja por meio de circulares nos elevadores ou em outros meios físicos e/ou eletrônicos.

Vale dizer, em que pese as limitações do direito de propriedade serem excepcionais, o direito coletivo deve se sobrepor ao direito particular/individual, tendo em vista a supremacia do direito à vida e à saúde, prestigiando sobremodo o princípio da dignidade da pessoa humana, esculpido em nossa Constituição Federal.

Por fim, malgrado a observância da quarentena não estar sendo cumprida por todos de forma uniforme, os síndicos podem (e devem) tomar medidas restritivas visando o bem maior, da coletividade, levando, assim, a uma redução na sobrecarga nos hospitais, além de poupar vizinhos vulneráveis ao contágio involuntário, sendo que tem sido o entendimento predominante dos tribunais, qual seja a legalidade do administrador condominial em impor limitações às áreas comuns do condomínio em razão da atual crise sanitária.

Adriana Kingeski dos Santos

Lucas Nowill de Azevedo

Advogado formado na Universidade Católica de Santos (2013), é pós-graduado em Direito Processual Civil e Direito Consumerista pela Faculdade Damásio de Jesus (2015) e Mestre em Direitos Humanos pela Universidade de São Paulo (2019). Atuou como advogado de bancos nacionais e internacionais, foi coordenador jurídico da Uber na Baixada Santista e da APAE. Atualmente é Corregedor Geral do Município de Cabreúva (SP) e membro das Comissões de Direito Civil, Consumerista e Direito das Pessoas com Deficiência da Ordem dos Advogados do Brasil – Subseção Santos.

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