Sexta, 31 Julho 2020 00:00

Reajuste Condominial: Gestor propõe “quebra de paradigma”

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Proposta de nova forma de reajuste de taxa condominial procura conferir precisão ao índice de reajuste e melhorar o planejamento financeiro.

Um dos momentos mais tensos na vida de um edifício é por ocasião da assembleia que irá determinar o índice de reajuste da taxa condominial. Além das acaloradas discussões sobre o índice de reajuste, há também as pressões para se fazer – ou não – obras de melhoria durante o ano.
A forma tradicional de se fazer o orçamento para o ano seguinte é, em geral, tomar-se todos os gastos da conta ordinária ocorridos durante o ano para, em seguida, projetar as despesas para o exercício seguinte, usando como base indicadores tais como INPC, inflação etc.
Inevitavelmente, duas coisas irão ocorrer:

1. A taxa condominial precisará carregar uma "gordura" para fazer frente aos reajustes esperados ao longo do ano. Esta "gordura" é legitima, mas pode ser excessiva, formando um excedente no caixa do condomínio sem destinação programada;

2. A "gordura" poderá ser insuficiente, criando o incômodo da necessidade de convocação de nova assembleia requerendo chamadas extras.

Obs.: a "gordura zero" é altamente desejada, mas muito difícil de ser conseguida nesta forma, tradicional.

Condomínio tem CNPJ, mas não deve apresentar lucro operacional nem lucro marginal. As "sobras" de caixa correspondem a recursos que deveriam ficar no bolso dos moradores. Além de ser dinheiro parado, corresponde a uma taxa condominial cobrada a maior – e taxa condominial impacta na valorização e liquidez do imóvel.

Condomínio não é banco. Taxa condominial não é aluguel!

Vejamos a composição genérica de despesas condominiais:

1) Contratos, reajustados anualmente.

- Pessoal: Próprio e/ou terceirizado – com encargos;

- Manutenção de Equipamentos: Elevadores, bombas, sistemas de segurança, portões etc.;

- Serviços: Administradora, jardinagem, serviços especializados etc.

Todos estes contratos costumam tomar em torno de 80% do orçamento do edifício.

2) Concessionárias

- Água, energia, telefone e internet - Aproximadamente 15% do total. Em particular na conta água nota-se variação sazonal de consumo (estações do ano e férias, por exemplo).

Obs.: A taxa condominial, por incluir os consumos de água, luz, gás, telefone e internet, tem inevitavelmente perfil variável.

3) Manutenção e reparos rotineiros

Este é o valor de orçamento que realmente exige atenção e dedicação.

Compreende a aproximadamente 4% do total e abrange os pequenos serviços de alvenaria, limpezas especiais, eletricidade, pintura e pequenas reformas necessárias durante o ano.

Obs.: Grandes obras consideram-se como rateios à parte.

4) Despesas Diversas, Taxas etc.

Aproximadamente 1% do total, correspondem a gastos de papelaria, cartórios, serviços extraordinários diversos etc.

Quais as providências que o Corpo Diretivo pode tomar para controlar cada componente de despesa?

- Contratos (80%)

Os contratos relativos a pessoal e terceirizados são ancorados em dissídios coletivos celebrados anualmente, com valor de reajuste e benefícios no limiar do inegociável.

Os demais contratos, entretanto, permitem negociação de valor e data para reajuste.

- Concessionárias (15%)

Os reajustes de água, energia, internet e telefone ocorrem ao longo do ano, em geral sem previsão. Da mesma forma, não há como negociar taxas de reajuste. O síndico somente consegue reduzir estas contas através de equipamentos mais eficientes e protocolos para uso racional dos insumos.

- Manutenção e Reparos rotineiros (4%)

Este sim é o item que exige debates e planejamento, deve considerar todos os serviços de conservação, pequenos reparos e melhorias para o ano.

- Despesas Diversas, Taxas etc. (1%)

Esta conta requer análise dos gastos ocorridos durante o ano e se fazer uma projeção para o ano seguinte. É o único item em que se usa índice inflacionário. Ainda assim, por ser valor pequeno, não tem grande impacto no valor total.

Nova configuração para o reajuste da taxa condominial

Providências a serem tomadas pelo Corpo Diretivo:

a) Todos os contratos renegociados de forma a coincidirem com a data do dissídio dos funcionários

Com isto, elimina-se um grande gerador de “gordura”, pois a correção final é resultado das correções de todos os contratos, sendo um indicador exato.

Pelo sistema tradicional (Figura 01), os reajustes dos contratos vão ocorrendo ao longo do ano e o reajuste tem de ser estimado para cobrir os aumentos. Resultado: “gordura”.

Figura 01 – Sistema Tradicional com “gordura”

Gráfico: Taxa condominial

Ao se negociar o reajuste dos contratos coincidindo com o de pessoal, elimina-se a "gordura" (Figura 02).

Figura 02 – Novo sistema, sem "gordura"

Análise das Taxas condominiais

b) Rateio de concessionárias feito a cada mês

Este é o componente variável do condomínio. Sim, o condomínio passaria a ficar com leve variação. Em caso de condomínios com cobrança coletiva da água, em caso do aumento, este fator é aplicado de imediato na taxa condominial. Não se trata de nada inusitado, pois quando há cobrança individualizada o impacto é o mesmo.

A vantagens do rateio de concessionárias mês a mês são a eliminação de "gordura" e o impacto positivo de ações de uso racional e protocolos para economia de insumos, que passam a baixar de imediato o valor da taxa condominial resultante.

c) Planejamento do que se vai fazer de conservação e pequenas reformas no ano

Este é o estudo importante no caso: Análise e estimativa de todas as pequenas obras e serviços a serem desenvolvidos nos anos com orçamentos mais precisos. Planeja-se o que se pretende fazer e o quanto se prevê despender.

d) Despesas Diversas

Aplicação de índice usual de correção. Como dito anteriormente, é valor que não tem grande impacto no orçamento.

Cobrança em 2 boletos

Principalmente para os condomínios onde a cobrança de água é coletiva, a emissão de dois (02) boletos pode ser uma ferramenta importante para se gerenciar melhor consumo de água. A proposta é:

Boleto 1 – Conta do rateio de água, rateios extras e Fundo de Reserva. Inclusão do gráfico do consumo de água ao longo do ano gerado pela concessionária de água;

Boleto 2 – Taxa condominial propriamente dita, correspondente às contas ordinárias.

Nestes tempos difíceis de pandemia e crise econômica, este novo método pode ser, então, uma solução para melhorar o controle financeiro do edifício.
Como disse Einstein, "Repetir a mesma experiência esperando resultado diferente é coisa de louco", vamos então, inovar!

Carlos Reganati

Carlos Reganati

Engenheiro Eletricista, foi diretor de empresas, atuou como síndico e conselheiro de seu prédio.
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