Sexta, 31 Julho 2020 00:00

Assembleias Virtuais X Associações de moradores em loteamento fechado

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Com a publicação da Lei 14.010/2020, criou-se a falsa impressão de que as assembleias virtuais e/ou a prorrogação dos mandatos dos síndicos estavam autorizadas indistintamente, seja para condomínios edilícios, seja para associações de moradores em loteamento com acesso controlado, popularmente chamado de loteamento fechado.

Mas não é bem isso que aconteceu, pois a referida lei, em seu Capítulo VIII, apenas e tão somente trouxe tal autorização legal aos condomínios edilícios, nada mencionando sobre as associações de moradores em loteamento com acesso controlado, conforme segue:

"CAPÍTULO VIII
DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS
Art. 11. (Vetado).
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração."

Assim, até então, estava havendo uma interpretação extensiva às associações de moradores em loteamento com acesso controlado (fechado), no sentido de que estas são consideradas como condomínios de fato.

No entanto, a fim de regulamentar essa situação, foi sancionada em 29/07/2020, a Lei 14.030, de 28 de julho de 2020, a qual dispõe sobre as assembleias e as reuniões de sociedades anônimas, de sociedades limitadas, de sociedades cooperativas e de entidades de representação do cooperativismo durante o exercício de 2020; altera as leis 5.764, de 16 de dezembro de 1971, 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), além de dar outras providências.

Mas alguém pode estar questionando, as associações de moradores não são sociedades anônimas, sociedades limitadas, sociedades cooperativas e entidades de representação do cooperativismo, mas sim, uma associação civil, conforme dispõe o Art. 53 e artigos seguintes do Código Civil.

Pois bem, a Lei 14.030/2020 trata da conversão da Medida Provisória 931, de 30 de março de 2020, a qual, originariamente, apenas atendia às sociedades acima mencionadas, nada mencionando sobre as associações civis.

Ocorre que a Medida Provisória (MP) representa norma com força de lei, editada pelo presidente da República, em situações de relevância e urgência, a qual produz efeitos imediatos, ou seja, já tem validade ao mesmo tempo em que tramita no Congresso (Câmara dos Deputados e Senado Federal), tendo prazo de vigência de 60 dias, podendo ser prorrogada por igual período. Todavia, para se transformar em lei ordinária, ela precisa ser convertida em lei pela casa legislativa.

Assim, havendo aprovação da MP, a matéria é promulgada e convertida em lei ordinária, não sendo sujeita à sanção ou veto do presidente da República, todavia, esse não é o caso da Lei 14.030/2020, pois a mesma foi aprovada pelo Congresso Nacional na forma de um Projeto de Lei de Conversão.

O projeto de Lei de Conversão refere-se a qualquer alteração feita no texto original da Medida Provisória editada pelo Poder Executivo, sendo assim, após aprovação definitiva pelo Senado ou pela Câmara, ele é remetido à sanção do presidente da República.

E foi isso o que aconteceu com a MP 931/20, pois, durante a tramitação no Senado, a matéria sofreu alteração, justamente para incluir as associações, além das fundações e outras pessoas jurídicas não abrangidas pela Medida Provisória originária.

Desta forma, o Art. 7º da Lei 14.030/2020, traz expressamente o seguinte:

"Art. 7º. As associações, as fundações e as demais sociedades não abrangidas pelo disposto nos arts. 1º, 4º e 5º desta Lei deverão observar as restrições à realização de reuniões e de assembleias presenciais até 31 de dezembro de 2020, observadas as determinações sanitárias das autoridades locais. (grifamos)
Parágrafo único. Aplicam-se às pessoas jurídicas de direito privado mencionadas no caput deste artigo:
I – a extensão, em até 7 (sete) meses, dos prazos para realização de assembleia geral e de duração do mandato de dirigentes, no que couber;
II – o disposto no art. 5º da Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020."

E o citado Art. 5º da Lei 14.010/2020 dispõe que:

"CAPÍTULO III
DAS PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO
Art. 4º (VETADO).
Art. 5º. A assembleia geral, inclusive para os fins do art. 59 do Código Civil, até 30 de outubro de 2020, poderá ser realizada por meios eletrônicos, independentemente de previsão nos atos constitutivos da pessoa jurídica.
Parágrafo único. A manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio eletrônico indicado pelo administrador, que assegure a identificação do participante e a segurança do voto, e produzirá todos os efeitos legais de uma assinatura presencial."

Portanto, haja vista a MP 931/2020 ter sido alterada no Congresso Nacional e convertida na Lei 14.030/2020, a qual foi sancionada pelo presidente da República, incluindo o texto modificado, agora as associações de moradores em loteamentos com acesso controlado (fechado) poderão também realizar assembleias por meio eletrônico (virtual) até 31 de dezembro de 2020, ou na impossibilidade de sua realização, a extensão em até 7 (sete) meses, dos prazos de duração do mandato de seus dirigentes.


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Otávio Celso Furtado Nucci

Advogado há 20 anos. Especializado em Direito Condominial. É sócio proprietário do Escritório Jurídico Nucci e Nucci Sociedade de Advogados. Possui pós-graduação Lato Sensu em Direito Empresarial pela Uniseb e Extensão Universitária em Direito Condominial pela FAAP. Ex-Presidente Estadual da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP - gestão 2016/2018. Ex-Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da 12ª Subseção da OAB de Ribeirão Preto (gestão 2016/2018). Ex-Diretor da OAB 12ª Subseção de Ribeirão Preto (gestões 2007/2009 e 2010/2012). Coordenador e professor do curso de Síndico Profissional do Portal dos Condomínios Brasil (Unidade de Ribeirão Preto). Professor do curso de Direito Condominial do Instituto Valente de Educação. Professor do curso de Pós-Graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP (Unidades Ribeirão Preto e São Paulo). Palestrante, congressista, é autor de artigos em revistas especializadas. Mais informações: otavionucci@nucciadvogados.com.br