Segunda, 16 Dezembro 2013 00:00

Individualização de água & gás: do quórum necessário à sua aprovação

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A sustentabilidade é tema de primeira necessidade e palavra de ordem na vida moderna, por isso vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade. Neste sentido, os condomínios, como grande fonte consumidora de recursos naturais, necessitam se engajar nesta causa.

Na atualidade, ao projetarem os edifícios modernos, geralmente as construtoras já preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por unidade autônoma. Esta individualização visa à busca de um consumo mais racional destes insumos. Contudo, para que esta individualização seja implantada, torna-se necessária a sua aprovação pelos condôminos, através de uma assembleia específica e regularmente convocada.

Surge então, uma questão que tem deixado muitas dúvidas entre os síndicos: Qual o quórum necessário para aprovar a individualização?

Em um primeiro momento, a individualização do consumo de gás e água nos condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino, pois, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma original, que antes previa o consumo rateado entre todos os condôminos. Conforme este entendimento, o quórum para a aprovação da individualização poderia se pautar pela alteração prevista no Artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, demandaria a concordância unânime dos condôminos, sejam adimplentes ou não.

Pois, conforme determina o dispositivo,

“.... a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.

Mas existe outra corrente doutrinária que defende a tese de que, para a concretização dos registros de consumo individuais, haveria uma alteração na área comum do edifício, valendo então, a regra do Artigo 1.342 do Código Civil:

“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (...).”

Ou seja, esta impõe a anuência de dois terços dos condôminos, novamente desconsiderando-se a adimplência ou não destes.

Portanto, observando-se qualquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo. Mas a situação atual do planeta clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável. Dessa forma, resta evidente que a individualização trará uma maior economia destes recursos, visto que o condômino buscará equilibrar sua utilização a partir do momento em que for diretamente responsável pelo seu pagamento.

Levando-se em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados, não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que, por mera conveniência, não comparecem nas assembleias. Por isso, apresentamos a possibilidade de um terceiro entendimento relativo ao quórum necessário para a aprovação da individualização da água e do gás: o de que uma assembleia regularmente convocada, e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado, possa, pela maioria de seus participantes, aprovar a individualização com a instalação dos medidores próprios.

Entraríamos aqui no quesito relativo às chamadas obras úteis, previstas no Inciso II do Artigo 1.341 do Código Civil. São intervenções relacionadas à benfeitoria destinada a aumentar ou facilitar o uso do bem. Neste caso, basta aprovação pela maioria dos condôminos. Certamente, caberá à administração do condomínio demonstrar as vantagens auferidas com a aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente, na comparação entre uma unidade ocupada por um ou dois moradores e um apartamento vizinho que acomode um casal com três filhos.

São Paulo, 5 de agosto de 2013.

 

Paulo Caldas Paes

é advogado da Ig & Paes advogados, coordenador da Comissão de Direito do Consumidor da OAB – Subseção Barueri, e administrador da página Expresso Imobiliário Facebook.
Mais informações: www.igpaesadvogados.adv.br  |  paulo@igpaesadvogados.adv.br