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“Uma das questões mais controvertidas na esfera condominial refere-se à locação das áreas comuns a terceiros estranhos ao local”, afirma o advogado Paulo Caldas Paes. Entre as dúvidas mais frequentes entre os síndicos se encontra a possibilidade de locação da moradia do zelador, conhecida como apartamento funcional e destinada à utilização exclusiva por parte deste funcionário. A seguir, o especialista analisa algumas implicações de eventual mudança de uso do espaço.

O Corpo de Bombeiros costuma dar “comunique-se” quando se depara com lixeiras dispostas nos halls internos das edificações, adiando a expedição do Auto de Vistoria (AVCB) e obrigando o síndico a promover a sua retirada dos andares, para não atrapalhar a rota de fuga durante eventual emergência. Há casos, porém, em que a medida é adotada temporariamente e as lixeiras voltam aos pavimentos depois de liberado o AVCB. Os riscos dessa situação são analisados abaixo pelo advogado Paulo Caldas Paes.

A revista Direcional Condomínios volta ao tema das advertências e multas aplicadas às unidades privativas, pois dúvidas persistem, especialmente quanto à formalização desses instrumentos. A questão é analisada a seguir pelo advogado Paulo Caldas Paes.

Salão de festas, quadra, halls, entre outras áreas do condomínio, demandam manutenção e/ou substituição de equipamentos e mobiliário. Os advogados Antonio Artêncio Filho e Paulo Caldas Paes comentam a necessidade ou não de aprovação dessas intervenções em assembleia.

Há pouco tempo, este articulista presenciou conduta inapropriada e desumana de um condômino que, simplesmente, trancafiou dois de seus cães na varanda do apartamento. O fato perdurou por algumas semanas, sendo que o morador da unidade apenas alimentava os cães, mas sem lhes dirigir qualquer carinho ou atenção. A atitude causou desconforto em grande parte dos moradores do condomínio, principalmente, daqueles que tinham suas unidades próximas ao apartamento em referência.

Na noite do réveillon de 2013, o advogado Paulo Caldas Paes viu uma das unidades do condomínio onde mora ter que ser arrombada, porque seu morador estava fora havia tempos e de lá emanava um forte cheiro, insuportável aos vizinhos. O síndico teve que providenciar um chaveiro com urgência, que cobrou muito caro para abrir a unidade. Verificou-se então que o morador desligara a força antes de viajar, mas deixara a geladeira cheia de carnes, que apodreceram.

Poderia ter sido pior, como aconteceu com a síndica Rejane de Albuquerque, do Condomínio Edifício Ana Carolina, de Santana (São Paulo/SP), que em duas situações semelhantes acabou encontrando os respectivos moradores das unidades mortos havia tempos dentro dos imóveis. Por isso, arrombar torna-se muitas vezes uma necessidade, mas há muitas dúvidas quanto à legalidade desse ato.

Confira como proceder, segundo orientação do advogado Paulo Caldas Paes, especialista em Direito imobiliário e condominial.

Com a expansão das varandas gourmets na paisagem urbana dos grandes centros, são cada vez mais comuns casos de condôminos que trocam luminárias, introduzem mobiliários, modificam o revestimento das paredes e promovem o fechamento desses espaços. Mas tudo terá que ser desfeito caso as intervenções não atendam às normas de padronização da fachada estabelecidas pela Convenção do Condomínio, mesmo que o morador tenha gasto alguns milhares de reais para fazer as modificações. Confira as explicações do advogado Paulo Caldas Paes.

Os incessantes fluxos de objetos, correspondências, encomendas e chaves deixadas nas portarias dos edifícios trazem sérios riscos de transtornos aos condomínios, conforme avalia o advogado Paulo Caldas Paes, que deixa aqui algumas dicas aos síndicos.

Como representante do condomínio, o síndico deve zelar pelas receitas e despesas do edifício e, antes de aprovar gastos excessivos, se precaver com alguns cuidados, aponta o advogado Paulo Caldas Paes nesse Tira-Teima. Confira.

O tema é sempre controverso e fonte de discussões intermináveis entre moradores e a administração condominial: até que ponto os visitantes, em especial crianças e adolescentes, podem utilizar quadras, piscinas, playgrounds e demais espaços de lazer dos condomínios? O advogado Paulo Caldas Paes analisa, a seguir, os principais pontos relacionados à questão.

Essa é a terceira edição subsequente do ano em que a Direcional Condomínios publica matéria sobre prevenção e combate a incêndio nas edificações. Uma dúvida subjacente e muito comum em relação ao tema diz respeito à amplitude da cobertura do seguro condominial neste tipo de sinistro, questão agora analisada pelo advogado Paulo Caldas Paes. Confira.

Muitos casos de arrombamentos de unidades condominiais acontecem diariamente, sem que sejam registrados em Boletim de Ocorrência. Mas isso cria conflitos e transtornos internos, envolvendo moradores, administração e síndicos. Confira abaixo como o advogado Paulo Caldas Paes analisa as responsabilidades em torno dos arrombamentos. Porém, ele ressalva que cada caso “demanda uma análise objetiva para fins de seu respectivo parecer”.

Notícias sobre incêndios em apartamentos são comuns Brasil afora, colocando vidas e patrimônio em risco. O advogado Paulo Caldas Paes avalia, a seguir, algumas medidas que estão ao alcance dos síndicos para garantir a segurança das unidades e de toda a edificação.

O tema da prostituição em condomínios é polêmico e de difícil comprovação, mas, quando sob suspeita ou identificados, eventuais casos geram insegurança, afrontam costumes e transgridem a moral dos demais moradores. São situações em que profissionais do sexo (homens e mulheres) se utilizam dos apartamentos para promover encontros eróticos em troca de remuneração, como meio de vida, sendo que, seus potenciais clientes, valorizam estes locais em decorrência da segurança, da comodidade e discrição proporcionada pelos empreendimentos residenciais.

Introdução

Em recentíssimo artigo de autoria do nobre advogado Dr. Kênio de Souza Pereira, publicado no Boletim de Direito Imobiliário¹, o aclamado jurista rompeu importante barreira que acabou por suscitar a ira de condôminos e síndicos. Tudo porque, frisa-se, com corretíssima fundamentação jurídica, arguiu pela possibilidade da cobrança por igual das taxas de condomínio independentemente da área privativa da unidade autônoma.

A sustentabilidade é tema de primeira necessidade e palavra de ordem na vida moderna, por isso vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade. Neste sentido, os condomínios, como grande fonte consumidora de recursos naturais, necessitam se engajar nesta causa.

Ao contrário do que se possa imaginar, a área destinada à circulação de veículos nos condomínios submete-se à aplicação não só das regras instituídas pela Convenção e Regulamento Interno de cada edificação, como também deve seguir as normas prescritas pelo Código de Trânsito Brasileiro.

A presença de animais nos apartamentos representa direito constitucional de seu proprietário, em analogia ao direito de propriedade previsto no Artigo 5º, Inciso XXII, da Constituição Federal.

Abalados pelo recente fato ocorrido em um condomínio da Grande São Paulo, em que uma briga entre vizinhos resultou em três mortes, nos perguntamos: "Condôminos, será que não chegamos a um momento de reflexão?".

Expressão muito utilizada, principalmente nos contratos de locação de imóveis, as benfeitorias dividem-se em três modalidades, definidas pelo Artigo 96 do Código Civil. São elas: Voluptuárias, Úteis e Necessárias.

A aquisição de apartamentos na planta sempre é precedida de grande expectativa e ansiedade pelos adquirentes. Uma das principais preocupações do consumidor consiste no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, o qual nem sempre é respeitado.

Ao se falar em taxa de condomínio, devemos ter a consciência de que esta representa a contribuição conferida pelos condôminos face ao pagamento das despesas suportadas por esta coletividade. Segurança, limpeza, manutenção, despesas com material e mão de obra, além dos impostos e contribuições devidos, devem ser rateadas entre os condôminos, de forma a manter em dia os pagamentos junto aos funcionários, prestadores de serviço e fornecedores.

A vida em sociedade demanda e sempre demandará a existência de um líder. Os índios possuem seus caciques, as empresas seus presidentes, a família o pai e o condomínio o síndico.

Frequentemente somos abordados por síndicos e condôminos com esta indagação: O condomínio, através de sua Convenção, pode punir condômino inadimplente vetando-lhe o uso da área comum? A questão é demasiadamente complicada e, antes de conferirmos qualquer resposta, devemos analisá-la sobre a ótica do direito de propriedade, prevista em nossa Constituição Federal, no Caput do artigo 5º, bem como em seu Inciso XXII.

Dando prosseguimento ao artigo "É possível proibir a utilização da área comum ao condômino inadimplente?", abordaremos outra dúvida sobre possíveis punições contra estes condôminos.

Ao adquirirmos uma unidade em um edifício de apartamentos, entendemos que tudo o que se encontra nos limites desta área, o que inclui suas portas, guarnições, esquadrias, paredes externas, varanda, piso seja este da varanda ou do hall de entrada, referem-se à propriedade exclusiva e autônoma e, dentro deste limite tudo podemos, afinal, "o direito de propriedade é legitimo" e encontra-se garantido em nossa Constituição Federal.

O Código Civil Brasileiro, que do seu Artigo 1.331 ao 1.358 regula as relações condominiais, discrimina os principais quóruns sobre as deliberações das assembleias. Dentre os principais quóruns definidos na Lei, destacam-se:

- a aprovação da Convenção do Condomínio;

- multas aplicadas a condôminos que não respeitem as normas condominiais;

- realização de obras nas áreas comuns;

- e as deliberações sobre assuntos tratados em assembleia que não estejam previstos em Lei ou na Convenção.

Acesse em pdf quadro resumo dos quóruns legalmente definidos

São Paulo, 8 de novembro de 2012.

O advogado Paulo Caldas Paes, especializado em condomínios e autor de diversos artigos jurídicos na área imobiliária, produziu um manual objetivo sobre locação dos imóveis residenciais urbanos, que serve como boa fonte de consulta aos síndicos e profissionais envolvidos com a administração dos condomínios. Afinal, é muito comum surgir dúvidas acerca das despesas condominiais mensais que devem ser pagas pelos inquilinos. Outra fonte de conflitos diz respeito à locação de vagas de garagem. E não menos conturbadas são as rescisões dos contratos e a sublocação, assuntos que devem ser do domínio daqueles que cuidam da gestão diária desses ambientes coletivos.

Confira o manual em pdf

 

São Paulo, 8 de novembro de 2012.

25 de janeiro de 2012, quarta-feira, por volta das 9 horas da noite, somos surpreendidos por uma tragédia no Rio de Janeiro, um prédio no auge dos seus 20 andares ruiu e, um passado de histórias, sonhos e, principalmente: vidas foram ceifadas em poucos segundos.

Desde o inofensivo e gracioso yorkshire ao belo e imponente labrador, a presença destas e outras raças de cães sempre é fator de calorosas discussões nos condomínios. A mera proibição incondicional e irredutível da manutenção de animais de estimação nos condomínios fere o direito de propriedade do condômino, direito este garantido em nossa Constituição Federal.

É chegado o grande dia: a Assembleia Geral devidamente convocada e, ansiosamente aguardada pelos condôminos, deliberará sobre a aquisição do sistema de aquecimento da piscina do condomínio.

Aprovada de forma unânime, eis que finalmente, a piscina poderá ser utilizada nos dias de inverno com todo o conforto e comodidade.

A Lei de Locação, Lei nº 8.245/91, dispõe em seus artigos 22 e 23 quais são as modalidades de despesas originadas pelo Condomínio. O artigo 22, em seu inciso X, dispõe sobre as despesas que deverão ser pagas pelo locador, proprietário do apartamento, definidas como extraordinárias.

Há um entendimento legal diverso em relação ao quórum necessário para que uma assembleia condominial normatize o fechamento de varandas. Mas para o advogado Paulo Caldas Paes, o condomínio pode e deve determinar um padrão, além de impor outras exigências, com o voto da maioria simples. Confira neste Tira-Teima.

Em decisão tomada recentemente e que rendeu bastante polêmica junto aos especialistas e administradores da área, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) apontou que há possibilidade de se definir o rateio da taxa condominial por igual entre os condôminos, independente do tamanho de suas unidades (Recurso Especial nº 1.104.352, MG 2008/0256572-9). O advogado Paulo Caldas Paes analisa a seguir essa questão bastante delicada.