Quarta, 23 Março 2016 00:00

Condomínio: Semelhanças entre um cão e uma TV

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Da mesma forma que a TV é um bem, nos termos da legislação vigente, Art. 82 do Código Civil, os animais são considerados bens móveis suscetíveis de movimento próprio.

Ou seja, semoventes, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social. Assim, a manutenção tanto de uma TV quanto de um animal em uma unidade residencial é exercício regular de um direito, o de propriedade.

O que deve ser considerado para o impedimento deste exercício é o abuso desse direito. Ou seja, se o exercício de propriedade interfere no sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou sobre os bons costumes, de acordo com o Código Civil. Aí sim pode existir o impedimento de manutenção de animais, mas não pelo fato de simplesmente ser um animal.

Mesmo que o direito de propriedade garanta a utilização da unidade da forma que entender o proprietário, este deve obedecer a limites, e o limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Nesse aspecto, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança ou perturbação ao sossego dos demais residentes do condomínio. A lei determina que é dever do condômino não utilizar a propriedade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores e aos bons costumes.

Em casos que envolvam o tema, as limitações são legítimas e seus descumprimentos passíveis de advertência ou multa e, em situações extremas, o Judiciário tem entendido pertinente a limitação do uso da propriedade, inclusive afastando animais que sejam nocivos ao convívio do condomínio.

Por outro lado, se não há perturbação ao sossego, prejuízo à saúde, segurança dos moradores ou aos bons costumes, em situações como definição do número de habitantes, do tamanho dos animais ou do automóvel que infringe o direito de propriedade, acaba sendo vedado ao síndico ou à assembleia deliberar em detrimento ao direito de propriedade.

Comparativamente, seria o mesmo caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser estacionado na garagem ou o número de moradores residentes em uma mesma unidade. 

Seja o porte do automóvel, seja o número de moradores ou animais, o que deve ser considerado é se existe o uso prejudicial da propriedade, acima das situações toleráveis, ou da própria lei, o que causará transtorno aos demais,  como, por exemplo: carros parados fora da vaga delimitada, excesso de barulho de moradores ou ainda a perturbação de animais.

Alguns condomínios avançam e infringem o direito de propriedade quando, em Convenção ou Regimento, proíbem animais ou carros utilitários. Essas cláusulas são nulas, pois é facultado ao proprietário de uma unidade usar, gozar e dispor da propriedade, limitado ao seu uso normal, respeitando o direito de vizinhança.

Comparativamente, tanto uma televisão como um cão são propriedades e, portanto, o proprietário tem direitos sobre esses bens. Nem a Convenção ou uma decisão de assembleia teriam poderes para tirar a televisão da casa de uma pessoa, mas se ele assistir a filmes ou a programas com som muito alto poderá ser multado e obrigado a abaixar o volume do aparelho, em casos extremos por ordem judicial. Da mesma forma que se um cão latir muito o proprietário poderá ser advertido, multado e em casos extremos ser obrigado a remover o animal da unidade. Afinal, como determina o Código Civil, os direitos são iguais no que se trata de propriedade de bens particulares.

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Rodrigo Karpat

Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. É palestrante e ministra cursos em todo País, além de colaborar para diversas mídias especializadas. É colunista de sites e mídias impressas, além de consultor da Rádio Justiça de Brasília e do Programa "É de Casa", da Rede Globo. Apresenta os programas "Vida em Condomínio", da TV CRECI, e "Por Dentro dos Tribunais", do Portal Universo Condomínio.
Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br