Quarta, 06 Fevereiro 2019 00:00

Síndico externo ou profissional, a questão da normatização

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Atuo formalmente neste mercado desde 1996, com a publicação da primeira edição do meu livro “Revolucionando o Condomínio”. Acompanho desde então a evolução das atividades dos síndicos. Eu já previa em 1999, com o lançamento do meu Curso de Administração de Condomínios, então na FMU, que essa atividade poderia ser uma nova opção de carreira profissional. Essa percepção acabou fortalecida em 1997, quando assumi o mandato de síndica orgânica de um condomínio residencial de duas torres, com 120 apartamentos.

Devido a essa experiência, ficou claro que, para exercer a atividade com qualidade, transparência e comprometimento com o cumprimento de todas as normas e legislações envolvida, havia a necessidade de conhecimento, de horas de dedicação e não apenas de algumas horas nos finais de semana. Pude constatar que delegar as atribuições da gestão para o zelador, por mais bem intencionado e ativo que ele seja, por não possuir a capacitação necessária, pode levar o condomínio a graves problemas, entre eles: não renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros); falta de limpeza das caixas d’água e de desinsetização das áreas comuns; passivo trabalhista; ausência da RIA (Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores) etc. Ficou evidente que quando há menor envolvimento do síndico com a gestão cresce a importância dos serviços prestados pelas empresas administradoras de condomínios, que além de todo trabalho burocrático auxiliarão no planejamento e na tomada de decisão.

O Art. 1.347 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002) determina que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio”. Desta forma, o artigo não avalia se a pessoa escolhida irá exercer as atividades da sindicatura como profissão ou alternativa de trabalho. Seja qual for a escolha do condomínio, por um síndico morador ou um síndico externo, e desde que a convenção preveja, essa pessoa terá as mesmas responsabilidades - civil e criminal, entre outras, respondendo com seu próprio patrimônio, caso seja considerado culpado.

A EXPANSÃO DO MERCADO

O aumento no número de edifícios, tanto para moradia como para trabalho, em todas as regiões do País, evidenciou para o mercado muitas oportunidades, tanto para as empresas que comercializam produtos, como para os prestadores de serviços. Além disso, a falta de tempo e o aumento na complexidade das exigências legais para os condomínios contribuíram para uma redução no interesse dos moradores em assumirem a gestão do condomínio. Surgiu assim a figura do síndico externo, chamado de profissional, o qual é escolhido ou eleito da mesma forma que o síndico morador, ou seja, de acordo com a convenção do condomínio.

Essa alternativa poderá ser realmente positiva para o condomínio e uma oportunidade financeira para o síndico, quando esse realmente atender às expectativas dos moradores e demonstrar os resultados do seu trabalho, por meio de dados, gráficos e índices. Entre essas expectativas, estão as de conseguir estabilizar o valor da taxa condominial, reduzir a inadimplência e os conflitos, cumprir a proposta orçamentária anual, além de aumentar o valor patrimonial do condomínio, por meio da realização de todas as manutenções necessárias. Outro ponto fundamental para o sucesso da gestão é que o síndico demonstre, por meio de dados, o comprometimento com o condomínio.

Pode-se observar que o mercado condominial, em função das grandes oportunidades financeiras, está bastante agitado e em evolução, surgindo muitos cursos e eventos, dando possibilidade para que os interessados possam adquirir capacitação para exercer as atividades com maior eficiência. Emergiram muitas empresas com novos produtos e prestadores de serviços. Além disso, há uma reflexão e muitos debates sobre a necessidade de regulamentação das atividades dos síndicos que exercem a atividade como profissão.

A normatização será bastante positiva, dado que dará à sociedade maior segurança de que o condomínio está sendo administrado por pessoas capazes, responsáveis e éticas. Reduzirá a possibilidade das lamentáveis notícias relacionadas àqueles síndicos profissionais que se lançaram a assumir mandatos, mas que não têm desempenhado as atividades com a qualidade esperada pelos moradores, sendo destituídos e eleitos novamente síndicos moradores, mesmo sem capacitação adequada para o desenvolvimento das funções. Outro ponto de alerta está no fato de que alguns síndicos, por assumirem ao mesmo tempo uma quantidade exagerada de condomínios, acabam não dispondo de tempo para a gestão de todas essas edificações, adotando como alternativa o envio de prepostos despreparados, sem ao menos ter sido acordado em assembleia que a administração seria realizada com a participação de uma outra pessoa.

Corrigir essas distorções é do interesse de todos os síndicos profissionais, dado que a repetição de evidências negativas poderá manchar e degradar uma atividade que possui um futuro promissor e merecedor de muito respeito.


Matéria publicada na edição - 242 - fevereiro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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Rosely Benevides de Oliveira Schwartz

Autora do livro Revolucionando o Condomínio (Editora Saraiva/15ª Edição), coordenadora e professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito, em SP) e coordenadora do Grupo de Excelência (GE) do CRA-SP (Conselho Regional de Administração). É mediadora e conciliadora certificada pelo Instituto dos Advogados de São Paulo (IASP).

Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.