Sexta, 30 Outubro 2020 00:00

Usucapião de área comum de condomínio edilício

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Usucapião não é novidade para ninguém, mas com a evolução da sociedade e aumento da população nas zonas urbanas, intensificou-se a organização em condomínios edilícios, tipo de condomínio caracterizado pelas existências de partes exclusivas e partes comuns.

Diante disto, começaram a surgir diversos questionamentos sobre a aplicabilidade do instituto da usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios. Então, será possível usucapir as propriedades de uso comum?

Existem duas correntes sobre o tema. Uma delas entende ser juridicamente possível usucapir áreas comuns, mas somente nos casos em que a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente e desde que não sirva aos demais. O STJ aprovou o Enunciado 247 (III Jornada de Direito Civil): "No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área 'comum' que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao 'uso comum' dos demais condôminos."

Há dois precedentes nessa Corte Superior: Um de 1999, em que o STJ julgou procedente o pedido de usucapião de corredor (Resp. 214680/SP):

"CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressivo). Recurso conhecido e provido." (STJ - Resp.: 214680 SP 1999/0042832-3, Relator: Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, Data de Julgamento: 10/08/1999, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 16/11/1999 p. 214)

Outro de 2007, no qual o STJ novamente entendeu pela possibilidade de usucapião de área de uso comum (AgRg no Ag 731971/MS):

"AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO. SÚMULA 7/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO HOSTILIZADA PELAS SUAS RAZÕES E FUNDAMENTOS. AGRAVO IMPROVIDO. I - Esta Corte firmou entendimento no sentido de ser possível ao condômino usucapir se exercer posse exclusiva sobre o imóvel. Precedentes. II - Não houve qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, que está em consonância com a jurisprudência consolidada desta Corte, devendo a decisão ser mantida por seus próprios fundamentos. Agravo improvido." (STJ - AgRg no Ag: 731971 MS 2005/0215038-1, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 23/09/2008, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 20/10/2008)

A segunda corrente, predominante, entende que é impossível usucapir área comum, pois esta é insuscetível de posse exclusiva, e que qualquer posse exercida pelo usucapiente não passará de mera tolerância. Considera tal pedido juridicamente impossível, faltando interesse de agir do autor.

A esse respeito, Francisco Eduardo Loureiro assevera que:

"As áreas comuns, por norma cogente, são inalienáveis separadamente da unidade autônoma e não podem ser usadas com exclusividade por um dos condôminos, razão pela qual não podem ser usucapidas por um contra os demais (RTJ 80/851; RJTJSP 129/266, 180/43 e 204/15; RT 734/343 e 753/236)."

Outra dúvida comum é sobre quem irá atuar no polo passivo. Apesar de o Art. 1.348, Inciso I, do Código Civil, instituir que o síndico é o responsável por representar o condomínio em ações judiciais, suas atribuições são apenas administrativas. Quando se tratar de demanda que verse sobre usucapião de área comum, os tribunais têm entendido que os síndicos não são legítimos para atuar no polo passivo, que se faz necessária, a citação de todos os condôminos, titulares de domínio.

Dessa forma, podemos observar que a possibilidade ou não de usucapião de áreas comuns em condomínios edilícios vai depender do caso concreto


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Sabrina Defrein

Advogada do escritório Lobão Advogados, pós-graduada em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito, atuando na área de contencioso e consultoria na área Cível, Imobiliária e Condominial. Mais informações: sabrina@lobaoadvogados.com.br .

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