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A lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD / Lei 13.709/2018) passou a valer em setembro de 2020, mas as sanções só foram permitidas a partir de agosto de 2021, um ano atrás. Nesse período, pouca coisa mudou nos condomínios, como observa a seguir o especialista Miqueias Micheletti.

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Uma das situações que venho acompanhando neste ano é o aumento de internações psiquiátricas entre crianças e adolescentes. A pandemia com certeza aumentou o número de casos de ansiedade e depressão, mas essa situação já vem se alterando há mais tempo. As principais queixas que recebo dos pais sobre os filhos são: Tempo excessivo de uso do celular, jogos de videogame, hiperatividade, etc. Isso traz muitos malefícios aos jovens, mas os pais não ficam atrás.

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Sim, se houver qualquer sinal de infiltração, o elevador deve ser imediatamente desligado da energia elétrica.

Épocas de chuvas em condomínios.

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Em geral, a residência do Zelador é composta por: sala, dormitório, banheiro, cozinha e uma pequena área de serviço e fica localizada no térreo ou na cobertura da edificação. Alguns síndicos optam em alugar o apartamento e incorporar a renda à massa condominial. É uma ideia que pode funcionar muito bem, porém gera burocracia, quórum qualificado para aprovação e recebe muitos questionamentos jurídicos. Para aqueles que preferem soluções mais simples e de fácil reversão, existem algumas opções que são caracterizadas como “uso temporário” e se adequam perfeitamente às novas necessidades impostas nessa época de pandemia que estamos enfrentando.

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Quando se fala em auditoria, os moradores logo levam um susto, pois a impressão que passa é que alguém está levando dinheiro do condomínio.

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A divulgação da Convenção Coletiva de Trabalho 2021/2022 do Sindifícios (Sindicato dos Trabalhadores em Edifícios e Condomínios de São Paulo), pegou de surpresa os síndicos e administradoras.

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Na síntese abaixo de seu artigo publicado no site da Direcional Condomínios (Prostituição dentro do condomínio: Ato passível de caracterização de infração), o advogado Diego Victor Cardoso Teixeira dos Reis analisa as medidas possíveis diante de práticas caracterizadas como de prostituição dentro de uma unidade residencial.  

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Com a proximidade do verão e das férias escolares, a administração condominial deverá dar mais atenção ao uso da piscina, de acordo com a síntese abaixo do artigo da advogada Amanda Accioli (texto completo em: Uso irregular da piscina em condomínios: Notificações e multas).

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Prédios baixos que nasceram com vocação para uso residencial acabam, com o tempo, transformando as suas unidades em clínicas, escritórios etc. De outro modo, na pandemia do novo Coronavírus, muitos prédios comerciais registraram acentuada vacância e poderiam reverter seu uso para residencial. Na entrevista abaixo, a advogada Tanila Myrtoglou B. Savoy orienta como fazer esse tipo de transição.

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Com o aumento tarifário sobre o consumo da energia elétrica, os síndicos podem recorrer a reparos, dispositivos e ajustes nas instalações elétricas do condomínio como forma de evitar desperdícios, orienta o engenheiro eletricista Edson Martinho na entrevista abaixo.

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Síndica orgânica e advogada, Tanila Myrtoglou B. Savoy diz que quanto mais um gestor puder solucionar as demandas ou conflitos ao lado dos moradores, melhor será a condição de pacificação. Mas para os casos que extrapolam os limites, o síndico pode apresentar ação de obrigação de fazer, conforme analisa nos exemplos abaixo.

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Por causa da pandemia do novo Coronavírus, os condomínios alteraram a forma de gerir as áreas comuns, adotando medidas preventivas ao contágio e, de outro lado, liberando ambientes para o trabalho dos moradores. Mas o advogado Cristiano De Souza Oliveira observa que o caso específico dos novos usos nos espaços comuns exige a deliberação prévia de assembleia.

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A pandemia da Covid-19 introduziu novas necessidades nos condomínios, entre elas, disponibilizar espaço que promova o coworking entre os moradores. Na entrevista abaixo, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea mostra que é possível adaptar, por exemplo, o salão de festas para essa finalidade.

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Montar um escopo prévio e tecnicamente embasado dos serviços, buscar empresas de credibilidade, analisar suas documentações e dar lisura à concorrência são passos fundamentais ao sucesso de uma obra no condomínio. Na entrevista abaixo, o consultor Carlos Alberto dos Santos destaca outros itens também indispensáveis.

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A gerente administrativa Karina Pravatti, que atua em um condomínio-clube na zona Norte de São Paulo, já teve que cancelar o içamento de um grande espelho para um apartamento que passava por reforma. Motivo: A empresa contratada não dava quaisquer garantias sobre a execução do serviço. Confira na entrevista abaixo os cuidados que devem ser tomados nessas situações.

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Enquanto a sociedade aguarda o avanço do programa de imunização contra o novo Coronavírus, síndicos dizem que deverão manter os protocolos de saúde recomendados pelas autoridades da área, conforme vêm aplicando nos condomínios desde o final de março do ano passado. Isso inclui o uso obrigatório de máscaras por todos os que circulam nas áreas comuns. Na entrevista abaixo, a advogada Adriana Sant’ana fala sobre as medidas que poderão ser adotadas contra funcionário que se recusar a usar máscaras durante o expediente.

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Na edição de outubro de 2020, a revista Direcional Condomínios trouxe matéria sobre os termos mínimos que devem constar num contrato de prestação de serviços [Leia em Textos de contratos em condomínios, há um padrão?].

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A Medida Provisória 927/2020 foi lançada no início da pandemia do novo Coronavírus possibilitando antecipar férias (mesmo sem os 12 meses de trabalho cumpridos) com o pagamento da gratificação de 1/3 somente no final do ano, bem como diminuir jornada ou suspender o trabalho com formação de banco de horas para ser compensado em até 18 meses. No entanto, a MP perdeu a sua validade no dia 19 de julho de 2020 e o impacto disso é comentado a seguir pela Profa. Rosely Schwartz.

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Perdas de prazos no pagamento de tributos, lançamentos duplicados e até erros na consolidação mensal das despesas previstas com as realizadas são queixas comuns de síndicos em relação à administradora do condomínio. A Profa. Rosely Schwartz, administradora e contabilista, analisa as medidas a serem tomadas quando isso vier a ocorrer.

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Em entrevista à Direcional Condomínios, o consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos orienta como devem ser as escadas de acesso às caixas d’água inferiores e superiores das edificações, de forma a garantir a saúde e segurança dos trabalhadores que executam serviços de limpeza, impermeabilização, inspeção etc.

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Na hora de o condomínio fechar contrato com empresa de terceirização, sempre fica a dúvida se este prestador pode ser optante do Simples Nacional.

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Bancos e mesas em madeira, decks de piscina e pergolados expostos às intempéries nas áreas comuns dos condomínios podem e devem ser recuperados. O síndico Wolfram Werther ensina como fazer a sua recuperação na entrevista a seguir, sugerindo procedimentos que deveriam fazer parte da manutenção preventiva, mas ainda possíveis de serem adotados para o próximo verão.

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Síndicos têm apresentado dúvidas em relação ao modelo ideal de contrato para explorar o topo das edificações com antenas de telecomunicações.

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Ao contratar um prestador de serviços para o condomínio, o síndico precisa ficar atento à quitação do salário e demais obrigações trabalhistas de funcionário terceirizado. A advogada trabalhista Manoela Alcântara orienta, em entrevista abaixo, como proceder caso haja atraso ou falhas nesta quitação.

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As redes sociais que reúnem síndicos ficaram bem agitadas no mês de abril último pela divulgação de fotos de um casal que invadiu condomínios na zona Sul de São Paulo, quando a mulher se identificou como corretora de imóveis e, o homem, em traje social, como comprador. Segundo o advogado Alexandre Callé, falta aos prédios mais rigidez no controle de acesso dos corretores.

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Síndicos e prestadores de serviços têm enfrentado demora ou até resistência de alguns moradores para acessar as varandas das unidades ou áreas de cobertura e finalizar obra na fachada. Confira a seguir a orientação repassada aos leitores da Direcional Condomínios pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

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Entrou em vigor em julho de 2018, no município de São Paulo, a Lei 16.809, que prevê sinalização especial em portões eletrônicos de casas, condomínios e comércios da cidade.

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Os síndicos de condomínios constituídos em imóveis tombados, principalmente na região central de São Paulo, podem utilizar o instrumento urbanístico da transferência de potencial construtivo. (Leia mais em Síndicos de prédios tombados de SP se mobilizam em busca de recursos). A advogada Vivian Barbour, especializada na área, explica, em entrevista à Direcional Condomínios, como aplicar o recurso.

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A cobrança de rateio (ordinário e extraordinário) ao condômino deve ser aprovada através de assembleia, conforme prevê a Convenção do condomínio e também o Código Civil brasileiro. Desta forma, cabe a este morador procurar a administração do prédio caso não receba o boleto, antes da data do vencimento, orienta o advogado Alexandre Callé em entrevista à Direcional Condomínios.

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A folha de pagamento dos funcionários registrados representa em média 50% das despesas do condomínio residencial. Em muitos casos, a proporção se torna ainda maior em função do elevado número de horas extras, cuja real necessidade poderá ser reavaliada, conforme orientação da Profa. Rosely Schwartz em entrevista à Direcional Condomínios.

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Os condomínios devem pagar inúmeras contas todo mês relativas às “despesas ordinárias". Como discriminá-las na prestação de contas apresentada aos condôminos? Para maior transparência da gestão, a Direcional Condomínios traz as dicas abaixo da Profa. Rosely Schwartz.

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Síndicos e administradoras ainda costumam se deparar com dúvidas sobre a possibilidade ou não do devedor da cota condominial votar nas assembleias do prédio. A seguir, a Direcional Condomínios apresenta a síntese da análise do advogado Thiago Natalio de Souza, publicada no site da revista.

Em entrevista à Direcional Condomínios, a Profa. Rosely Schwartz orienta os gestores sobre a conveniência ou não de se devolver parte da verba arrecadada pelo prédio, caso haja bom superávit no caixa, conforme alguns exemplos já levantados pela revista.

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Prédios marcados por um histórico de protelação de obras acabam, eventualmente, gerando prejuízos e incômodo às unidades, como, por exemplo, nas infiltrações oriundas de uma fachada sem conservação ou da falta de impermeabilização na cobertura. Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado Cristiano de Souza Oliveira mostra como os condôminos podem resolver esses problemas.

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Aumentou o números de invasões nos condomínios neste ano de 2018 em São Paulo para a prática de furtos e roubos nas unidades. Mas o que fazer quando esses crimes são cometidos por um morador, visitante ou prestador de serviços, ou seja, alguém que seja da rotina do prédio? A Direcional Condomínios entrevistou o advogado João Paulo Rossi Paschoal sobre o assunto.

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A Direcional Condomínios aborda nesta edição a ferramenta da inspeção nas edificações, diante da necessidade de se planejar a manutenção, garantir a segurança estrutural e o patrimônio dos condôminos. Em complemento ao tema, o advogado Cristiano De Souza Oliveira fala em entrevista abaixo sobre as responsabilidades dos síndicos perante a manutenção predial.

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Os condomínios, além das micro e pequenas empresas, começaram sua integração ao eSocial (Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas) no mês de julho passado, com o cadastro do empregador.

A reportagem da Direcional costuma se deparar com condomínios cujo mandato da sindicância, previsto em Convenção, é de um ano, quando, na maioria dos prédios, costuma ser de dois. Em entrevista à revista, a Profa. Rosely Schwartz comenta o que é preferível tendo em vista a solução de continuidade da gestão e os interesses dos condôminos.

A Lei Federal 13.467/2017, que introduziu novos dispositivos à CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) e entrou em vigor em novembro do ano passado, dependia da Medida Provisória (MP) 808/2017 para a regulamentação de alguns pontos então considerados inconclusos na nova legislação.

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Com anecessidade de fechar o balancete mensal no azul, ainda há síndicos e/ou administradoras que contabilizam o valor disponível no Fundo de Reserva ou até mesmo transferem seus recursos para cobrir despesas ordinárias. Entrevistado pela revista Direcional Condomínios, o auditor Ivo Cairrão esclarece abaixo o leitor sobre o tema.

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O advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta, a seguir, como os síndicos devem proceder mediante o uso privilegiado de vagas de garagem excedentes, consolidado pelos usos e costumes de um prédio ou mesmo pela sua Convenção.

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Em geral, a administração do condomínio se abstém de interferir no padrão das instalações internas às unidades, mas algumas delas, se feitas de maneira inadequada, podem colocar em risco o abastecimento ou, pior, a própria integridade das pessoas e instalações do prédio. O gestor de riscos Carlos Alberto Santos recomenda que os síndicos orientem os moradores sobre como contratar serviços para a ligação dos aquecedores a gás dos apartamentos.

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Alternativa consolidada entre os condomínios que buscam ampliar sua arrecadação mensal, a locação da antiga casa do zelador requer atenção na hora de fazer o contrato e lançar a renda no demonstrativo financeiro, bem como para efeitos fiscais, conforme explica a seguir a Profa. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz.

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O novo Código de Processo Civil (CPC) prevê a possibilidade de que intimações e citações judiciais possam ser feitas por cartas e entregues a “funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”.

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Três situações relatadas aqui aconteceram recentemente em condomínios residenciais de São Paulo. O advogado Cristiano De Souza Oliveira aponta qual a melhor maneira de o síndico agir, ressaltando que “a inércia ou o desleixo em tais questões poderá gerar responsabilidade ao condomínio e pessoal do gestor”.

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Leis brasileiras estabelecem cotas para portadores com deficiência no quadro de funcionários das empresas, assim como percentual destinado aos jovens aprendizes, como forma de integrá-los ao mercado de trabalho. A seguir, a advogada trabalhista Angela Aparecida Mathias avalia como esses dispositivos se aplicam à realidade do condomínio.

Com o avanço da tecnologia da informação, os condomínios passaram a armazenar seus dados em plataforma digital, desde o histórico financeiro, administrativo e projetos, até as imagens captadas pelas câmeras de segurança. O consultor em desenvolvimento de softwares, Marcelo Okuma, fala abaixo sobre a segurança do material arquivado na “nuvem”.

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É possível encontrar prédios com gestões separadas e/ou que ocupam o mesmo terreno e muitas vezes estão construídos sobre a mesma laje, mas possuem CNPJ distintos. O advogado Alexandre Callé aborda a seguir a responsabilidade dos síndicos dessas edificações na hora de solicitar ou renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

A luz piloto compõe a lista dos vários equipamentos do condomínio que devem atender a normas de segurança estabelecidas pelos órgãos fiscalizadores.

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No dia 17 de maio passado a síndica Kelly Remonti resgatou, pela primeira vez, os créditos relativos à Nota Fiscal Paulista, programa criado em 2007 do governo de São Paulo, restituindo aos consumidores até 20% do ICMS efetivamente recolhido nas aquisições de produtos, bens e serviços. Saiba como funciona.

O advogado João Paulo Rossi Paschoal fornece aqui orientações aos síndicos quanto ao acesso e uso das imagens gravadas pelas câmeras do sistema de segurança do condomínio.

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Durante 14 anos ininterruptos, uma síndica esteve à frente da gestão de um residencial com 12 apartamentos e uma loja comercial. Mas, por motivos pessoais, ela não pôde continuar ao término de seu último mandato.

O Conselho Federal de Administração (CFA) determina que toda e qualquer atividade na área seja exercida por profissional com registro no respectivo Conselho Regional (CRA). 

É possível encontrar o piso da quadra, dos halls, áreas de piscina e playground danificados pelo uso de patins, skate e até de tênis de rodinha, moda atual entre crianças e adolescentes. Responsáveis pelo patrimônio dos moradores, síndicos sentem a necessidade de proibir a presença desses equipamentos nos ambientes comuns, medida que só pode ser adotada por assembleia, segundo avalia, nesta seção, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, a seguir, as medidas que o síndico deverá providenciar mediante a decisão de se ocupar o ático do prédio como área de uso comum, para lazer, confraternização ou descanso de moradores.

Muitos síndicos têm buscado criar espaços dotados de jardins verticais, especialmente em salão de festas e em áreas externas tipo 'jardins de inverno', proporcionando bem-estar e leveza aos ambientes. A paisagista Tomiko Hatada de Brito mostra abaixo como viabilizar o projeto.

Condomínios com vagas de menos ou veículos demais procuram aproveitar ou até mesmo adquirir áreas para construção de novos espaços de estacionamento.

Alterações na escala de funcionários do condomínio, principalmente da portaria, têm sido comuns, iniciativa que visa racionalizar custos trabalhistas. A advogada da área, Angela Aparecida Mathias, explica algumas implicações da medida.

Condomínios devem conceder direito de dois votos às unidades que pagam em dobro a taxa condominial, caso das coberturas. E se um desses condôminos possui mais de uma unidade no edifício, ele terá direito ao número equivalente de votos em uma assembleia, conforme analisa o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

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A ocupação de varandas, especialmente gourmet, e a utilização de cortinas podem comprometer a proposta estética da fachada dos edifícios. Seria possível regular esse tipo de uso e ocupação? O advogado Cristiano de Souza Oliveira analisa abaixo a questão.

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O condomínio é um campo fértil para ocorrências fora de hora e que surpreendem síndicos e moradores nos momentos mais indesejáveis, como o final da noite ou feriados prolongados. É o caso de um vazamento de unidade que aconteceu por volta das 23h, atingiu o apartamento de baixo e causou curto circuito. O morador afetado queria cobrar responsabilidades do condomínio, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

A Assembleia Ordinária anual tem como um dos objetivos aprovar a peça orçamentária do condomínio para o ano corrente, visando o equilíbrio entre receitas e despesas. Mas às vezes as contas fogem ao controle, situação que deverá ser enfrentada pelo síndico conforme analisa a seguir o advogado Antonio Artêncio Filho.

A NBR 5.626, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), determina que nas instalações prediais de água fria a pressão estática máxima da mesma não ultrapasse a 40 m.c.a. (metros de coluna d’água).

A Profa. Rosely Schwartz aborda, nessa seção, a pertinência ou não de se utilizar o formato da conta pool na gestão financeira do condomínio.

Síndica profissional pioneira em São Paulo, Capital, Mariza Carvalho Alves de Mello atua na função há quase 20 anos, já trabalhou simultaneamente em sete condomínios e hoje atende a quatro deles. Com toda essa experiência, ela fala a seguir da profissão.

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Com o aperto econômico dos brasileiros, os condomínios precisam redobrar a atenção sobre atrasos no pagamento do rateio, evitando comprometer o orçamento. É necessária ação cuidadosa dos síndicos, já que programas de descontos, por exemplo, podem incentivar a inadimplência e ferir os direitos dos demais, avalia o advogado Rodrigo Karpat.

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A revista Direcional Condomínios volta ao tema das advertências e multas aplicadas às unidades privativas, pois dúvidas persistem, especialmente quanto à formalização desses instrumentos. A questão é analisada a seguir pelo advogado Paulo Caldas Paes.

Condomínios entregues pelas construtoras com espaços para salão de beleza e bar de piscina, entre outros serviços, nem sempre dispõem de Convenção permitindo a exploração comercial dessas áreas. A seguir, o advogado Antonio Artêncio Filho orienta como regularizar a situação.

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Um dos principais especialistas em gestão da água no Estado, o engenheiro Dirceu D’Alkmin Telles está preocupado com a grande demanda de exploração de poços artesianos, iniciada com as baixas dos níveis dos reservatórios que abastecem as áreas urbanas. Ele teme a perfuração clandestina e/ou inadequada de poços, que possam contaminar os aquíferos e até mesmo comprometer a reserva d’água, caso a exploração esteja acima da capacidade de reposição. Confira a seguir.

O fechamento das sacadas através do envidraçamento gera dúvidas não apenas quanto à capacidade de o prédio comportar a nova estrutura (tema tratado em nossa edição anterior, de setembro), quanto pela forma como o serviço deve ser regulamentado pelo condomínio. Essa questão é avaliada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira. Recente decisão judicial em São Paulo acatou o pleito de uma única unidade contra o padrão de envidraçamento definido pelo prédio, que fora aprovado por 95% dos demais apartamentos. O reclamante alegou que alteração de fachada só pode ser feita com decisão unânime, o que não seria este o caso, diz o advogado.

Qualquer intervenção na estrutura de um edifício pode diminuir seu coeficiente de segurança, por isso deve ser analisada por profissional habilitado. No fechamento de varandas, por exemplo, um especialista em cálculo estrutural realizará várias análises técnicas para que isso ocorra dentro dos limites aceitáveis, segundo avalia a seguir o engenheiro Jerônimo Cabral P. F. Neto.

Obras na vizinhança costumam sinalizar o desenvolvimento e a valorização de uma região, mas durante sua execução podem trazer transtornos aos vizinhos, como barulho, poeira e abalos estruturais. Por isso as construtoras devem providenciar o chamado ‘laudo de vizinhança’, conforme explicam a seguir o engenheiro Tomas Gouveia e a arquiteta Vanessa Pacola, especialistas em perícia e inspeção.

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Instrumentos previstos pelas normas, a advertência e/ou multa podem ser aplicados pelos síndicos para coibir acontecimentos que contrariam as regras do condomínio. Saiba como aplicá-los, em análise da advogada Evelyn Roberta Gasparetto.

Salão de festas, quadra, halls, entre outras áreas do condomínio, demandam manutenção e/ou substituição de equipamentos e mobiliário. Os advogados Antonio Artêncio Filho e Paulo Caldas Paes comentam a necessidade ou não de aprovação dessas intervenções em assembleia.

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Alguns condomínios têm contratado laudos de especialistas antes do vencimento do prazo de cinco anos de garantia da construção. Mas para o engenheiro Jerônimo Cabral, a prática indicada é contratar, na verdade, o laudo do recebimento da obra e o de inspeção por volta do 3º ano. Confira abaixo.

Os meses de junho a setembro são os mais secos da cidade de São Paulo e região metropolitana, produzindo uma paisagem às vezes desoladora de folhas secas e amareladas nos jardins dos condomínios. A paisagista Tomiko Hatada de Brito mostra abaixo como diminuir o impacto do clima sobre a vegetação.

Além do rol de tarefas estabelecidas pela Convenção Coletiva do trabalho, é possível aos condomínios definir um escopo maior de atividades ao empregado, situação que acontece com frequência junto aos zeladores. “Mas toda função que for exercida além daquelas para as quais o empregado foi contratado deverá ser devidamente remunerada”, comenta a seguir a advogada Ângela Aparecida Mathias, especializada em Direito do Trabalho.

É preciso garantir água a todos, o que exige responsabilidade nas decisões que os condomínios venham a adotar diante da escassez. O pior cenário possível é o síndico estimular cada morador a armazenar água ao fechar as torneiras, avalia a seguir o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

A frequência dos apagões no abastecimento de energia em São Paulo no começo deste ano levou alguns moradores a buscarem alternativas individuais de suprimento. Mesmo que seus prédios tivessem geradores para itens básicos como elevadores, bombas d’água e iluminação, condôminos providenciaram a compra e instalação de um equipamento próprio em sua unidade. A ideia é poder manter aparelhos e luzes funcionando nas residências sempre que houver corte na rede pública. Mas para o engenheiro eletricista Edson Martinho, esta não é uma solução tão simples, já que pode afetar a segurança do sistema como um todo.

Com o hábito cada vez mais frequente de os brasileiros fazerem compras pela internet, os condomínios estão precisando lidar com uma nova realidade: como receber e onde armazenar a grande quantidade de pacotes entregues pelos Correios aos condôminos? Cada edifício impõe uma regra e, muitas vezes, o serviço de entrega dos Correios volta para o centro de distribuição com a mercadoria porque não localizou o destinatário e no condomínio é proibido receber pacotes de grande volume. Saiba como regulamentar a questão, em análise da advogada Evelyn Roberta Gasparetto.

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Árvores de grande porte trazem bem-estar aos condomínios, mas muitas delas, em estado precário, acabam provocando insegurança pelos riscos de queda. A poda e o corte de árvores em São Paulo são regulamentados pela Lei 10.365/1987 e em todo País há restrições impostas pela legislação. Muitas vezes a Prefeitura veta a remoção de árvores em situação do risco, deixando os síndicos com as mãos atadas. O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa a seguir medidas que eles podem adotar nessas situações.

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Os edifícios mais modernos trazem varandas ampliadas e churrasqueiras, e, com o envidraçamento, acabam incorporando o espaço à área interna dos apartamentos. Já nos prédios mais antigos, que dispõem de sacadas, os proprietários tendem a também promover o fechamento do ambiente, procurando ampliar a área útil de seu imóvel. O engenheiro civil Roberto Boscarriol Jr. analisa a seguir a maneira correta de conduzir a anexação.

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Os advogados Michel Rosenthal Wagner e Paulo Caldas Paes comentam uma situação inusitada que acontece em alguns condomínios: o proprietário aluga seu imóvel e continua usufruindo a academia de ginástica, locando o salão de festas etc. Muitos síndicos, para evitar conflitos, acabam permitindo o acesso do proprietário não-morador ao espaço de fitness, mas se veem numa situação delicada quando o uso se torna mais frequente e se expande para demais áreas comuns. Confira a seguir alguns aspectos abordados pelos advogados em torno dessa questão.

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Os condomínios precisam recolher impostos na condição de tomadores de serviços, como INSS, FGTS, IRRF, PIS, COFINS, CSLL e ISS. Todo ano, a síndica Rosa Braghin exige a apresentação de certidão negativa dos compromissos fiscais devidamente quitados, pois quando era executiva de uma multinacional chegou a se deparar com situações de autenticações de pagamentos apresentadas em guias falsas.

Casos de violência na parte externa dos condomínios, muitas vezes de moradores e visitantes rendidos na entrada ou saída dos portões, também podem ser prevenidos por um sistema de segurança da edificação? O tema é analisado pelo consultor da área José Elias de Godoy.

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Um síndico trocou as esquadrias das janelas dos halls de seu prédio, mas não colocou a obra em votação de assembleia, tampouco pagou o fornecedor pelos serviços. Endividado, o condomínio convive com a insatisfação de seus moradores, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano de Souza Oliveira.

A ABNT estuda a atualização da norma técnica para o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica (SPDA), a NBR 5419:2005. Ela trata dos para-raios. Mas enquanto novos parâmetros não chegam, é importante entender como funciona o atestado de medição ôhmica do SPDA, conforme explica o engenheiro eletricista Edson Martinho.

A NBR 16.280/2014, estabelecida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) em abril passado, determina, entre outros, que as reformas nas unidades internas sejam autorizadas apenas depois de receberem parecer técnico contratado tanto pelo condômino quanto pela administração. Mas para o síndico profissional Waldir Berger, a norma não introduz nova responsabilidade aos síndicos, pois, segundo ele, esse compromisso já está previsto no Código Civil. A NBR traz, isso sim, mais um respaldo para o seu trabalho.

Estabelecida em 18 de abril de 2014, a NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tem gerado inúmeros debates acerca de sua aplicabilidade junto aos condomínios. Entre os parâmetros definidos pela NBR, está a de se obter autorização prévia para reformas nas unidades internas dos edifícios. Mas o alcance da norma é muito maior, conforme analisa, a seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O município de São Paulo estipula horários para que os domicílios disponham o lixo para fora. Mas se houver atraso das concessionárias, os condomínios poderão ser multados? Dúvidas sobre o assunto têm sido levantadas por alguns síndicos, por isso, o advogado Michel Rosenthal Wagner orienta os leitores da Direcional Condomínios.

Há meses em que o fechamento das contas sai um pouco do controle, especialmente em época de dissídio e pagamento de férias e do 13º salário dos funcionários. Algumas administradoras consideram legítimo que o síndico utilize parcialmente o Fundo de Reserva para cobrir esse tipo de contingência. Outros especialistas acreditam, porém, que somente com a aprovação prévia de assembleia seja correto utilizar esses recursos. A seguir, a advogada Evelyn Roberta Gasparetto analisa a questão.

Existem dois tipos de demonstrativos para o controle das contas mensais dos condomínios. A seguir, a Profa. Rosely Benevides de O. Schwartz analisa a melhor opção.

Os condomínios pagaram durante muito tempo 25% de ICMS relativos ao consumo de energia nas áreas comuns, pois até 2010 eram considerados unidades residenciais. Porém, uma resolução editada em setembro de 2010 pela Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) mudou essa categorização, sem que alguns distribuidores de energia tivessem atualizado a alíquota de cobrança, de 25% para 18%, como seria o correto. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é possível cobrar um ressarcimento pelos valores pagos a mais desde 2010, conforme explica a seguir.

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Essa é a terceira edição subsequente do ano em que a Direcional Condomínios publica matéria sobre prevenção e combate a incêndio nas edificações. Uma dúvida subjacente e muito comum em relação ao tema diz respeito à amplitude da cobertura do seguro condominial neste tipo de sinistro, questão agora analisada pelo advogado Paulo Caldas Paes. Confira.

Muitos casos de arrombamentos de unidades condominiais acontecem diariamente, sem que sejam registrados em Boletim de Ocorrência. Mas isso cria conflitos e transtornos internos, envolvendo moradores, administração e síndicos. Confira abaixo como o advogado Paulo Caldas Paes analisa as responsabilidades em torno dos arrombamentos. Porém, ele ressalva que cada caso “demanda uma análise objetiva para fins de seu respectivo parecer”.

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Notícias sobre incêndios em apartamentos são comuns Brasil afora, colocando vidas e patrimônio em risco. O advogado Paulo Caldas Paes avalia, a seguir, algumas medidas que estão ao alcance dos síndicos para garantir a segurança das unidades e de toda a edificação.

Os cadastros das administradoras e condomínios costumam anotar apenas o nome do proprietário titular dos imóveis, os quais acabam recebendo convocações e tendo o direito natural de voto nas assembleias. Mas o advogado Cristiano De Souza Oliveira diz que os demais coproprietários das unidades podem participar e votar na ausência do principal. Confira.

Recentemente, um condômino, em contato com o serviço fale conosco (O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo.), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br), perguntou se é ilegal uma construtora ou incorporadora deixar de pagar a taxa condominial das unidades ainda não comercializadas. Essa é certamente uma situação que prejudica o balanço dos condomínios, e para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a construtora se torna devedora como qualquer outro condômino nos casos de atrasos. Abaixo, suas explicações.

Há um entendimento legal diverso em relação ao quórum necessário para que uma assembleia condominial normatize o fechamento de varandas. Mas para o advogado Paulo Caldas Paes, o condomínio pode e deve determinar um padrão, além de impor outras exigências, com o voto da maioria simples. Confira neste Tira-Teima.

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