Terça, 02 Abril 2019 00:00

O condomínio está com problemas na edificação, e agora?

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Durante a utilização da edificação, os problemas com fissuras, desgaste da estrutura de concreto, umidades, entre outros, surgem com o tempo.  Entretanto, saber a origem do problema se torna um dos basilares para o deslinde da questão e a quitação financeira do responsável para o reparo e manutenção coerentes ao problema existente. Para tanto, normalmente e usualmente, é necessária a contratação de um engenheiro para documentar o problema ou os problemas nas edificações.

Por que contratar esse profissional? A contratação de um engenheiro visa a estabelecer parâmetros de Responsabilidade, quer seja durante a prestação de seus serviços com a elaboração de um documento técnico (Lei nº 5.194/96), quer seja para identificar a responsabilidade do condomínio ou de um condômino para o custeio do reparo e da manutenção, assim como proteger o síndico nas suas funções de zeladoria e manutenção da edificação.

Como é sabido, a responsabilidade civil deste profissional contratado se materializa com o seu documento técnico assinado, na proporção da sua força de trabalho. 

Mas como saber o serviço a ser realizado por este profissional? Esse documento pode ser uma inspeção predial, um laudo técnico ou uma perícia judicial. 

A inspeção predial é um diagnóstico a respeito da qualidade e providências de manutenção da edificação, visando garantir o bom uso e segurança, não sendo necessário existir um problema para sua realização. Constatado um problema, será necessário elaborar um laudo técnico.

O laudo técnico tem como finalidade analisar todos os documentos, exames, elaborar vistorias, monetizar, constatar os direitos e avaliar todos os cenários para que que enfim possa concluir a melhor forma de solução do problema.

Ocorre que nem sempre a solução encontrada pelo engenheiro será unânime entre os envolvidos. Por esta razão, havendo divergência com relação ao laudo técnico, as partes poderão requerer perícia predial com uma investigação pormenorizada dos pontos, a fim de gerar uma solução definitiva.

Importante destacar que não é necessário inspeção nem laudo técnico para a realização da perícia.

Como fazer uma perícia judicial?

Para a realização da perícia será necessário contratar um advogado para ingressar com o processo judicial.

Não sendo o juiz um expert em edificação, esse nomeará um perito técnico para avaliar os pontos divergentes entre as partes (Art. 464, §3º, do CPC), gerando assim uma nova prova, para auxiliar no processo. As partes poderão elaborar quesitos, ou seja, perguntas, a respeito dos pontos em discordância, poderão ainda nomear assistentes técnicos para acompanhar a perícia. Sendo o perito obrigado a responder a todas as perguntas.

Importante ressalvar de que o laudo pericial não será considerado como verdade absoluta no processo, servirá como um dos balizadores do convencimento do juiz na determinação (prolação) da sentença, em conjunto com outras provas produzidas no processo. Por exemplo, provas testemunhais, outros documentos presentes ao processo, ou sequência lógica dos fatos, em consonância com o princípio do livre convencimento do juiz, mas, certamente a perícia é acatada pela maioria dos juízes.

Havendo conflito quanto ao problema a ser resolvido, recomenda-se ao síndico ingressar com a ação para Antecipação de Provas, a fim de fazer a perícia judicial antes do processo principal, para que, esclarecendo os fatos, as partes possam chegar a um acordo, evitando a ação judicial (Art. 381, II e III do CPC).

* Com a colaboração da advogada Tífani Oliveira 


Matéria complementar da edição - 244 - abril/2019 da Revista Direcional Condomínios

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Thiago Giacon

Advogado graduado pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC/SP (Pontifícia Universidade Católica). Atua nas áreas de Direito Cível, do Consumidor, Família e Sucessões, Imobiliário e Tributário.
Mais informações: www.giacon.adv.br; thiago@giacon.adv.br.