Quinta, 30 Maio 2019 00:00

Condomínio com finalidade residencial: Pode ter comércio?

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A atividade profissional é diferente de um comércio e, por este motivo, o síndico como regra não pode proibir o exercício de qualquer profissão. Atividades de profissionais liberais em que haja a prestação de serviços de modo pessoal e técnico, com horários marcados, cujo atendimento, na maioria das vezes é individualizado, não podem ser proibidas.

Os condomínios, quando de sua constituição, podem ter as seguintes finalidades: residencial, comercial ou industrial e, ainda, condomínio misto. Os condomínios residenciais são destinados exclusivamente à moradia; já os comerciais são aqueles exclusivos para o comércio e/ou indústria; e, os mistos, os que aceitam os dois tipos, tanto residencial como comercial.

Cabe destacar que nos termos do Art. 1.348, Inciso IV, do Código Civil (Lei 10.406/2002), o síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da Assembleia.

No mesmo sentido, o Art. 10, da Lei 4.591/64, estabelece que é proibido a qualquer condomínio “destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio”, ou usá-la “de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos”.

Pode um condomínio residencial ser transformado em comercial?

Sim, o Art. 43, da Lei 4.591/64, e o Art. 1.351, do Código Civil, estabelecem que a destinação do prédio pode ser mudada, desde que tenha a unanimidade dos apartamentos. Observe-se que unanimidade não significa a totalidade das pessoas presentes em Assembleia. Portanto, a alteração exige obrigatoriamente a anuência unânime de todos os condôminos e seus consortes (incluídos os compromissários compradores, com título registrado, nu-proprietários etc.).

Para os casos em que o condomínio queira a aprovação unânime, sugerimos a contratação de um Tabelião de Notas para a lavratura de Ata Notarial, a fim de que não haja contestações no futuro. Insta destacar que a mudança da destinação do imóvel deverá observar o Zoneamento do município, além de documentos e eventuais taxas da própria prefeitura.

Pois bem, se o condomínio é exclusivamente residencial, pode um dos condôminos exercer atividade profissional dentro da sua unidade residencial? E se houver o recebimento de alguns clientes? Qual o limite da obrigação do síndico?

A atividade profissional é diferente de um comércio e, por este motivo, o síndico como regra não pode proibir o exercício de qualquer profissão. O estatuto da Confederação Nacional dos Prestadores de Serviços Liberas estabelece em seu Art. 1º, Parágrafo Único, que o profissional liberal: “é aquele legalmente habilitado à prestação de serviços de natureza técnico-científica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente de vínculo da prestação de serviço”.

E mais, mesmo na hipótese de atendimento de clientes, não pode haver proibição. Ou seja, aquelas atividades de profissionais liberais em que haja a prestação de serviços de modo pessoal e técnico, com horários marcados, cujo atendimento, na maioria das vezes é individualizado, não podem ser proibidas.

Toda regra tem exceções, e a exceção ao exercício da atividade profissional é a utilização de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, como, por exemplo, a instalação de um escritório com diversos funcionários no local e/ou atendimento ao público, o que acarretaria uma intenso movimento de pessoas estranhas no condomínio.

Por fim, cabe mencionar que havendo qualquer divergência do síndico ou dos moradores com relação à atividade profissional ou do comércio, devem ser tomadas as medidas necessárias, tais como advertências, multas ou ação judicial, o quanto antes, uma vez que pelo princípio da boa-fé (“supressio”), o não exercício de um direito por prazo prolongado no tempo indica uma tolerância dos demais condôminos e dos antigos síndicos, criando-se uma expectativa do morador de exercer as atividades no local. (Colaborou a advogada Tífani Oliveira)


Matéria complementar da edição - 246 - junho/2019 da Revista Direcional Condomínios

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Thiago Giacon

Advogado graduado pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC/SP (Pontifícia Universidade Católica). Atua nas áreas de Direito Cível, do Consumidor, Família e Sucessões, Imobiliário e Tributário.
Mais informações: www.giacon.adv.br; thiago@giacon.adv.br.