Quarta, 04 Abril 2018 00:00

Código de Defesa do Consumidor se aplica ao condomínio? Onde e Como?

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Para esclarecermos a questão acima, precisamos em um primeiro momento entender quem é considerado consumidor pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Estabelecido pela Lei Federal 8.078/1990, o diploma prevê, em seu Art. 2º, que “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.

Desta forma, compreendemos consumidor como a pessoa física ou até mesmo jurídica, a exemplo da empresa e condomínio, embora exista uma grande discussão acerca da personalidade jurídica deste. Mas, via de regra, podemos considerar que o condomínio é entidade análoga, pois possui CNPJ. Além disso, o artigo diz que consumidor é aquele que adquire e/ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Diante deste enquadramento, fica evidente que o condomínio é considerado consumidor e, por sua, vez tutelado pelo referido Código.

Assim entendeu o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar uma ação em que se discutia a possibilidade da inversão do ônus da prova, benefício esse facultado aos consumidores. Nessa decisão foi externado que o CDC deve ser interpretado de forma ampla ao ponto de entender que o condomínio representa a coletividade dos condôminos e que, portanto, seria também um consumidor final. Isso evita que cada condômino tenha que individualmente entrar com ações na Justiça questionando um mesmo fato.

Diante da decisão acima, o condomínio passa a ter, inclusive, legitimidade para reclamar diante do Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor), órgão criado pela Lei 9.192/1995 e Decreto 41.170/1996. A Fundação Procon-SP, por exemplo, é uma instituição vinculada à Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania do Estado de São Paulo e tem personalidade jurídica de direito público, com autonomia técnica, administrativa e financeira.

Superada a questão acima, destacamos abaixo diversas situações em que se aplica a proteção ao condomínio enquanto consumidor, de acordo com o CDC.

- Contrato de manutenção de bombas, elevadores, alarmes, CFTV, antena coletiva, geradores etc.;

- Serviços de terceirização de portaria, segurança e limpeza;

- Fornecimento de energia, água e gás; e,

- Mobiliários das áreas comuns do condomínio.

PRINCIPAIS BENEFÍCIOS

- O consumidor tem até sete dias para se arrepender, incluindo as compras feitas pela internet;

- O ônus da prova fica a cargo do vendedor/fornecedor;

- O não cumprimento de prazos pode levar ao cancelamento do contrato; e,

- A cobrança indevida acarreta pagamento em dobro, entre diversos outros benefícios.

NÃO APLICAÇÃO DO CDC: RELAÇÃO CONDÔMINO X CONDOMÍNIO

Importante salientar que, embora o STJ tenha tido a decisão que amplia o conceito de consumidor para abarcar o condomínio, essa interpretação não se estende à relação condômino x condomínio, visto que essa relação jurídica é regulada pelo Código Civil, e tem como foco os problemas relacionados aos usos e ocupações das áreas comuns, relações de vizinhança, multas, inadimplência etc.

Destacamos que o condômino não é o destinatário final de um produto ou serviço oferecido pelo condomínio e que este, por sua vez, não faz a função de fornecedor.

Sempre que pensamos nessa figura jurídica chamada “condomínio”, temos que imaginá-la como definida pela união dos condôminos que visam a um bem comum, pois sozinhos não poderiam alcançá-lo. Diante disso é que a relação é civil e não consumerista, pois o condomínio nada mais é do que uma figura jurídica que representa a coletividade dos condôminos.


Matéria publicada na edição - 233 - abril/2018 da Revista Direcional Condomínios

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Thiago Natalio de Souza

Advogado, professor, articulista e palestrante, colunista de diversos jornais e revistas, consultor na área condominial. É membro efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP; tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da entidade; graduado pela Universidade São Judas Tadeu; pós-Graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito EPD). É sócio da Natalio de Souza Advogados.
Mais informações: juridico@nataliodesouzaadvogados.com.br