Sexta, 24 Agosto 2018 00:00

Assembleia de condomínio na prática

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"Sempre que falamos em assembleia de condomínio, lembramos dos quóruns e todas as formalidades que de fato são importantes, mas muitas vezes esquecidas. Diante disso, passaremos neste texto por diversos pontos práticos e jurídicos sobre o tema."

- Preparação anterior ao agendamento da assembleia

Antes de enviarmos de fato o edital, temos de nos preocupar com diversas outras coisas, tais como: Saber qual é o anseio dos condôminos, o que eles querem discutir em assembleia, isso evita diversos conflitos, pois o interesse da coletividade é importante e o síndico tem que estar atento a esses detalhes; importante saber também qual é o pleito do conselho que muitas vezes representa o termômetro da vontade da coletividade, pois também os conselheiros são questionados no dia a dia; e, depois disso, procurar saber se não temos pautas obrigatórias a serem tratadas, por exemplo, aprovação de contas anuais, previsão orçamentária, eleição de síndico - tendo pautas obrigatórias não podemos deixar de discutir o assunto, sob pena de ficarmos em mora e, além disso, darmos motivos a uma possível destituição.

Após elaborada a pauta, é preciso estudar os temas que serão tratados em assembleia; saber se não dependeremos de levar um especialista para tratar sobre a peculiaridade de cada assunto, por exemplo, vamos tratar de um assunto jurídico, levar um advogado e assim por diante; para não ser surpreendido na assembleia, analisar se não existe nenhuma pendência com as anteriores; ler as últimas atas para ter um amplo conhecimento das últimas decisões - isso mostra propriedade sobre o assunto; evitar muitas pautas, pois fica difícil discutir muitos assuntos no mesmo dia; por fim, se utilizar de meios eletrônicos para dar toda a publicidade necessária sobre o que será discutido, buscando, assim, consultas e pesquisas para deixar para decidir na assembleia aquilo que é de fato essencial.

- Convocação da assembleia

Observar os prazos para elaboração e entrega dos editais, pois essa é uma formalidade essencial à validação da assembleia, tendo em vista que é direito dos condôminos e dever do síndico emitir o edital, dar publicidade, dentro do prazo estipulado na Convenção; municiar o condômino com o máximo de informação para dar condição de deliberar a matéria no dia da assembleia; os envios das cartas de edital de convocação devem ser por carta, com aviso de recebimento, e as que forem entregues no condomínio, necessário o protocolo de recebimento, pois isso comprovará a data do recebimento do documento - isso é importante por conta do prazo que deve ser observado; analisar se algumas das pautas dependem de quórum específico para não acontecer nenhuma irregularidade no tocante à aprovação com número inferior ao exigido na Legislação; no edital, é importante constar a impossibilidade da participação e do voto do inadimplente, isso evita constrangimentos no dia da assembleia; colocar no edital que os ausentes deverão acatar as decisões tomadas na assembleia pelos que se fizeram presente; por fim, também é importante ressaltar as regras quanto às procurações, assim evita os abusos que normalmente acontecem.

- Ambiente onde será realizada a assembleia

É fato que as assembleias de condomínios são esvaziadas. Infelizmente é costume, mas, ainda assim, sabemos que grande parte das pessoas que não comparecem tem motivos para tal, muitas vezes se depararam com brigas, discussões, assembleias que foram até muito tarde. Diante de tudo isso, fica claro que precisamos criar um ambiente melhor para que os condôminos possam se sentir convencidos a participar das assembleias. Precisa ser criado um ambiente harmonioso, para tanto, as dicas são: Providenciar música ambiente no local, café, suco, água, chá ou refrigerante, biscoitos, salgados; em assembleias menores, sendo possível, é interessante sentar em círculo, isso ajuda na comunicação e faz com que todos sejam protagonistas; importante sempre iniciar no horário em respeito aos demais; sempre utilizar dos equipamentos audiovisuais (projetor, telão), visto que facilitam o entendimento e a clareza; por fim, sempre manter todos os documentos (orçamentos, planilhas, saldos, CND do condomínio, Regulamento Interno, Convenção Condominial e Código Civil) acessíveis, pois isso facilita no andamento e dá segurança aos demais condôminos.

- Condução da assembleia

De fato a condução da assembleia é muito importante, pois é nesta reunião que se concretizará todo o planejamento que se deu através de meses de estudo, sendo assim, algumas formalidades se fazem necessárias, tais como: Assinatura da lista de presença de forma bastante criteriosa, para permitir que somente proprietários assinem ou pessoas devidamente representadas - nesse momento é que se apuram os inadimplentes e libera ou não o cartão de voto; importante mostrar a união do Corpo Diretivo como um todo, o aconselhável é que seus integrantes sentem juntos à mesa mostrando que estão em sintonia; após isso, é o momento de eleger um presidente da assembleia; o presidente nomeará a secretária, que normalmente é a própria representante da administradora; a leitura da ata anterior não é obrigatória, salvo tenha constado como pauta da presente assembleia; importante o presidente seguir as pautas da assembleia, não deixando os assuntos serem discutidos em pontos diferentes; não discutir o que não estiver na pauta; sempre estipular tempos para as discussões; ao presidente caberá a análise das procurações, aceitando-as ou não; cabe também ao presidente advertir o condômino que estiver tumultuando os trabalhos; está nas prerrogativas do presidente até cancelar a assembleia caso perceba tumulto generalizado; discutidas todas as matérias, cabe ao presidente o fechamento da assembleia.

- Após a assembleia

Com o término da assembleia, o aconselhável é que a ata já seja assinada pelo presidente e pela secretária; posterior a assinatura a ata já pode ser divulgada internamente; paralelamente a ata seguirá para registro; por fim, esta deverá ser entregue no prazo de até 8 (oito) dias com cartas protocoladas e A/R.

- Assembleia Geral Ordinária

As assembleias podem ser ordinárias tendo como pauta os itens abaixo:

– Aprovação das contas;

– Previsão orçamentária;

– Eleição de Síndico (a) – A cada um ou dois anos;

- Assembleia Geral Extraordinária

As assembleias podem também ser extraordinárias, como, por exemplo, no caso das pautas abaixo. As assembleias extraordinárias normalmente tratam de assuntos não esperados, assuntos não rotineiros e ordinários:

– Aprovação de rateio para pintura;

– Aprovação de rateio para obra na área comum;

– Aprovação de padrão de envidraçamento das sacadas;

– Aprovação de individualização da água.


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Thiago Natalio de Souza

Advogado, professor, articulista e palestrante, colunista de diversos jornais e revistas, consultor na área condominial. É membro efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP; tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da entidade; graduado pela Universidade São Judas Tadeu; pós-Graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito EPD). É sócio da Natalio de Souza Advogados.
Mais informações: juridico@nataliodesouzaadvogados.com.br