A Lei Federal 14.010/2020, fruto do PL do Direito Privado 1.179/20, de autoria do Senado, aborda, dentre outros pontos, de regras condominiais durante pandemia. Mas a presidência da República vetou alguns de seus artigos: 4, 6, 7, 9, 11, 17, 18 e 19. O Art. 11 tratava, entre outros, das restrições de uso das áreas comuns e até privadas (reuniões e festividades). Em relação aos condomínios, foram sancionados os artigos 12 e 13.
Ainda não sabemos o que vai acontecer, é preciso aguardar a manifestação do Congresso.
Formalmente, as razões do veto foram:
– “A propositura legislativa, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.” (Conforme diz o texto da Mensagem nº 331, de 10 de junho de 2020, disponível no portal do Governo Federal).
Sem dúvida, a Lei é sempre soberana e a esfera federal está correta ao tratar do assunto, não nos resta dúvida também que diante de uma derrubada do veto, nos caberá à obediência do dispositivo.
No tocante ao Art. 11, ao falarmos dessas áreas tidas como comuns, tudo bem, pode ser até admissível imaginarmos uma interferência do síndico, bom seria, de fato, que sempre houvesse a consulta dos condôminos, conforme o entendimento expresso pelo presidente em suas redes sociais no último dia 11/06. Já no caso de o síndico poder restringir/interferir na área de utilização privada, ou seja, na unidade autônoma de cada condômino, acho descabido isso, ainda mais quando pressupõe o síndico como responsável pela tomada de providências, ainda que administrativas.
Temos decretos (estaduais e municipais) que tratam da impossibilidade de aglomerações. Assim, diante de uma aglomeração na área privada, caberia ao síndico ou qualquer condômino a denúncia às autoridades sanitárias e policiais.
Acredito que o veto é acertado, pois nos remete a pensar e lembrar que condomínio é uma área privada e o poder emana da decisão dos condôminos, que reunidos em assembleia, certamente são capazes de regulamentar o que é melhor para aquela pequena comunidade condominial.
Precisamos destacar que o Código Civil confere aos condôminos o poder de autorregulação através da Convenção Condominial, Regulamento Interno e decisões tomadas em assembleias.
Temos condomínios de diversos tamanhos no Brasil, temos condomínios de cinco apartamentos, como temos condomínios de 3 mil apartamentos. A legislação não consegue de modo justo abarcar todas as realidades, daí a importância de as normas serem feitas pelos próprios condôminos.
Precisamos lembrar também da autonomia da vontade das partes, a liberdade contratual, o poder de voto dos condôminos, a força das decisões tomadas pela assembleia que é soberana.
Agora nos surge a dúvida se devemos chamar uma assembleia para tratarmos do assunto relativo às restrições de uso das áreas do condomínio.
Precisamos aguardar a possível derrubada do veto, que se resolverá nos próximos dias.
Acredito ser um momento de muita calma e serenidade.
Nos condomínios em que não está havendo contestação sobre o fechamento das áreas, não recomendamos chamar assembleias para pautar. Entendo que o síndico deve aguardar requisição dos condôminos para abertura, isso se o próprio síndico não for a favor da abertura.
Nos condomínios onde existe pressão para abertura/flexibilização/utilização racional das áreas comuns, percebendo que tem essa demanda, o ideal é iniciar uma abertura parcial, já temos percebido essa flexibilização na Cidade/Estado de São Paulo e isso deve refletir nos condomínios.
Naqueles condomínios em que não houver acordo nenhum, muita briga, só uma assembleia poderá resolver a situação.
No momento não recomendamos chamar assembleias, recomendamos ao síndico tomar as decisões consultando os condôminos através de enquetes ou qualquer outro meio formal. Se houver contestação até sobre essa forma de consulta, aí entendo ser caso de chamar uma assembleia por meio virtual.
(Participaram na coautoria deste texto os advogados: Elias Natalio de Souza; Silas Natalio de Souza; Lucas Natalio de Souza; Ben Hurr Natalio de Souza)
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