Caro(a)s colegas síndico(a)s! Editada em 21/05/2020, a ABNT NBR 16.747 disciplina a Inspeção Predial em condomínios residenciais e comerciais, públicos ou privados. Ao se analisar os termos da referida norma, verifica-se que não é obrigatória, tampouco determina-se a periodicidade para realizar a inspeção. Mas auxilia o síndico em sua gestão.
Chama a atenção o fato de que no texto da norma existe a denominação “clínico geral”, sem a exigência de uma formação específica do profissional que irá realizar a vistoria, desde que vinculado aos conselhos de classe pertinentes à função (CONFEA ou CAU), mas considerando parâmetros sensoriais (visão, olfato, gustação, tato e audição) e sistêmicos. Ou seja, o objetivo da norma é verificar as condições gerais da edificação com o intuito de direcionar as constatações mais relevantes para um especialista, que irá analisar o problema com maior profundidade e tecnicidade.
Entende-se pela importância desta inspeção em edificações mais antigas, nas quais não exista um “manual do proprietário” ou um relatório de recomendações para a correta manutenção das áreas comuns elaborado pelas construtoras.
As etapas da metodologia da Inspeção Predial são realizadas de forma taxativa, ou seja, obedecendo-se aos critérios e à ordem contidos na NBR 16.747.
Considero-a um instrumento relevante para que o síndico possa respaldar eventuais obras no condomínio, pois a realização de uma inspeção por um profissional qualificado visa a orientar e a direcionar as providências a serem realizadas.
Ao constatar, por meio de uma inspeção técnica, que uma determinada área comum do condomínio, como a quadra de esportes, por exemplo, apresenta desgastes que podem vir a causar uma infiltração caso uma impermeabilização não seja realizada, o síndico fica legalmente respaldado ao providenciar tais obras, ratificando-a em assembleia ou facilitando a aprovação destes reparos também por meio de uma assembleia.
O valor do respaldo técnico ao síndico
Quando iniciei em minha primeira gestão em condomínio, há dez anos, existia uma grande infiltração nos subsolos da garagem do prédio. Era evidente que havia um problema de infiltração. Foi levantada a possibilidade de uma negociação com a construtora e o escritório de advocacia contratado informou que tinha sido possível um acordo, no entanto, este nunca ocorreu. Ao levantar qual seria o custo para a realização de tais reparos, mais vantajoso do que uma demanda judicial, a esmagadora maioria das empresas de engenharia do mercado informavam que não faziam tal serviço. A realidade é que sequer sabiam como realizar os reparos do problema denominado “infiltração por pressão negativa”, que significa que a infiltração da água exerce uma pressão de fora para dentro da edificação.
Contratamos então um laudo técnico, no entanto, este não indicava a solução para o problema, somente fazia a sua constatação e, ainda, informava de forma nada técnica que a água entrava com a ajuda de um “empurrãozinho” da terra. Por sorte encontrei um engenheiro que ministrou um curso no qual o meu irmão foi aluno e que gentilmente foi ao condomínio, nos orientando como o problema deveria ser solucionado. Com o parecer deste profissional, algumas empresas se prestaram a fazer o serviço, no entanto, como é um problema que volta a aparecer com frequência, porque não é possível saber exatamente qual é o “caminho” que a água irá percorrer, fiz constar na ata de uma assembleia que esta manutenção seria realizada com regularidade.
Entendo ser correto o fato de que a norma não determina a obrigatoriedade nem a periodicidade da inspeção, eis que isso poderia gerar uma “venda” de laudos sem qualquer critério, somente para cumprir o que determina a legislação.
Ao conferir o caráter de “multidisciplinaridade” aos profissionais que poderão realizar a inspeção entende-se que o legislador visou ampliar as áreas de atuação no condomínio, por exemplo, se o objetivo for verificar a possibilidade dos riscos de acidentes, um especialista do trabalho pode ser o profissional mais capacitado e assim por diante. A minha análise, portanto, é no sentido de que esta norma pode sim auxiliar o síndico em sua gestão, visando a respaldar as suas decisões e conferir maior transparência, pois será um profissional capacitado que irá realizar a inspeção e recomendar as providências necessárias, respeitando sempre os critérios presentes na NBR 16.747 e constatando a existência de problemas legais (falta de documentação, recolhimento de impostos etc.), de conservação (falta de pintura, impermeabilização e até mesmo de limpeza) e de funcionamento (portões, interfones, sistemas de segurança ou de instalações elétricas). Espero que estas considerações tenham sido úteis para todos!
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